“前11月旧改让地超招拍挂3倍 深圳再推42.6万平城市更新计划”

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通过网络11月28日深圳报道(记者叶燕婷)。

日前，深圳市政府正式批准了《年深圳市城市更新单元规划第二次计划》(以下简称《第二次旧改革计划》)。 相关规划拆除重建面积达42.6万平方米，商住项目占绝对主力。 与深圳今年商住申办土地普遍偏离市中心不同，此次批准的12个项目中，位于罗湖、福田、南山3个老城区的项目数量占过半，土地区域特征明显。

《每日经济信息》记者根据官方数据，今年深圳两个城市更新规划涉及的土地量超过百万平方米，相当于前11月深圳公开拍卖商住土地面积的4倍多。 目前，深圳今年净居住用地拍卖仅有2件，涉及的用地面积不足10万平方米。 用公开拍卖的方法在深圳抢夺土地越来越困难，房企更不用说“旧改革者得天下”的格局。 截至目前，京基、华润地、佳兆业、华侨城、卓越、招商房地产等30多家房企已投入深圳旧改革争夺战。

增加旧地面积4倍，吸引佳兆业、京基、华润争食

根据深圳市规土委员会的介绍，经深圳市政府批准的深圳第二批旧修订计划共包括12个项目，分布在全市6个领域。 《每日经济信息》记者根据深圳市规土委员会的数据，今年深圳公布了两次城市更新计划，重建面积共计160.1万平方米，而今年当地公开竞争的商业/居住用地总土地面积为33.7万平方米，体积仅为同期深圳城市更新计划的2成。

12个项目中，位于龙岗区布吉克街道的南门墩城市更新单元(范围调整)涉及重建用地拆迁的面积达121672平方米，在本批次规划项目中居用地面积首位。 该项目明确是“老改革专家”佳兆业获得并更新居住、商业等功能的方向，截至目前，佳兆业通过老改革获得的深圳项目达1200万平方米。

而同为深圳旧改革主力军的北京基地产在今年的两次旧改革计划中，夺取了罗湖区的两个项目，涉及商业、住宅、教育、医疗等多方面的综合项目，华润地也同样在罗湖获得了湖贝城市的更新项目。

值得注意的是，此次城市更新项目涉及福田香蜜湖、罗湖翠竹街道等深圳核心区域，与今年公开出让的商业住宅用地相比，光明、后海、龙华等新区土地众多，区域特征明显。 因为一直以来都备受瞩目。

资料显示，这两个项目由政府和当地实业公司获得，其中罗湖区翠竹街道水贝村城市更新项目重建用地面积51680平方米，更新方向为居住等功能。 福田区香蜜湖街道南天电力城市更新单元重建用地面积40830平方米，更新方向为商业、办公、商务公寓等功能。

30多家房企加入深圳旧改革开工率降至8%

据市土地房地产交易中心网站土地转让消息，前11月，今年深圳出让土地44块，签约117.3公顷，但其中纯居住用地仅有2块，土地总面积不足10公顷。 中原数据显示，今年旧改革供应计划也有200公顷，其中城市更新商品住宅用地60公顷，已成为深圳住宅用地的主流。

目前，无论是中粮地产、华润地、招商地产等央企，还是京基、佳兆业、星河地产、卓越等当地民营房企，都通过“旧改革”项目获得了深圳的土地。 被称为“老改革专家”的佳兆业今年5月获得盐田最大的老改革项目后，迎来宝安尖岗山产业园城市更新项目，企业透露，目前老改革项目已达1200万平方米。 央企华润地在大深圳地区内拥有大冲旧村整体改造项目、湖贝旧村整体改造项目、小径湾等6个旧改造项目，总占地面积超过300万平方米。 京基在未来5年内推进814万平方米的“旧改革”计划，今年5月开工的罗湖区旧改革京基晶都项目是深圳旧改革第二大盘子，下沙的城市综合体旧改革项目京基滨河时代也已经入市。

长期参与旧改革项目的业内人士根据《每日经济信息》称，目前深圳市城市更新项目开工率只有8%左右，项目谈判过程困难，运营周期长仍是旧改革项目最大的不明确因素。

此前，中粮地产相关人士在接受记者采访时表示，个旧改革项目利润率仍是房企最关心的问题，个旧改革区内拥有土地所有权的公司特点明显，“如果大部分是旧改土地是自己的，拆迁补偿问题基本不存在，