“万科开着车换轮子 斥资100亿叫板万达商业地产”

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“万科集团、北京万科企业首次建成如此广阔的商业购物中心。 ”位于北京昌平的金隅万科广场开业前夕，万科集团执行副总裁兼北京万科总经理毛大庆表示:“目前万科广场招商业务已经完成95%以上，预计年净租金在8000万元至1亿元之间。”

万科被业界解释为“试水”阶段已经结束，在商业房地产行业，万科将正式进行“下水游泳”。

值得观察的是，万科开始走上相当低调的商业地产扩张道路，但其选址向一线城市倾斜，仅北京市持有型商业地产的商品价值就达到100亿元，“轻资产可运营”的商业地产与资本市场相结合的经营模式更加明确。

对此，毛大庆也向记者直言:“万科目前处于‘开车换轮子’的状态，不放弃现有的销售额、销售规模，开展新的业务。” 这个“新业务”，用毛大庆的话说:“准确地说应该叫商用房地产，这些项目实际上是为了更好地服务住宅开发。”

商业房地产将成为新的盈利点

事实上，关于万科是否打造商业地产、如何打造商业地产的争论，外界传言不断，其中不乏董事长王石(微博)多次反对开发住宅、打造商业地产的呼声，但郁亮与其意见相左，主要是商业地产的开发运

对此，毛大庆首次确定了表态。 “在今天的商业环境和外部环境下，纯粹的住宅用地不太好买了。 万科在这种情况下选择了做生意，这种选择是慎重合理的。 ”

毛大庆表示，看到万科在东莞开发运营的松湖生活广场后，王石进一步确定，立足于“为人服务”快速发展的社区商务工具包是万科向“城市综合服务商”转型的重要线索。

《证券日报》记者也知道，万科不仅在行业中挖掘出了专门经营商业房地产项目的精英人才，两年前组建了专门的运营团队，许多企业高管从不同的维度从事抓住商业房地产的业务。 另外，其商用房产类型也明确为万科广场(区域型购物中心)、生活中心(集中的社区商务)、附近房屋(社区商业街) 3条产品线。

另外，万科选择了在总部和一线孵化的快速发展模式。 “我们的大型商业现在越来越集中在北京、深圳、上海等资源好的城市。 总部的责任越来越多，是制定标准、提出要求、准明确的地位，具体细节由一线企业根据现实情况自行管理。 ”毛大庆的介绍。

“其实，万科要做商业房地产并不简单。 商业地产只是万科转型为城市综合服务型公司的一条非常重要的通道或线索。 ”毛大庆向记者强调:“这是万科转型的方向，也是我们新的盈利增长点。”

百亿元在北京拥有商业

“除了缺少世界6大企业品牌的奢侈品以外，和市中心的购物中心没有很大差别。 ”毛大庆这样评价11月27日正式开业的万科集团首个大型商用房地产金隅万科广场项目。 然后，他坦白说:“现在怎样才能保障运营是我心中唯一的担忧。”但“这就像踢球一样，只有‘出场踢球’才能知道结果。”

在采访过程中，毛大庆的发言中透露出的信心大于担忧。 他对证券日报的记者说:“目前万科在北京有5个商用房地产项目，持有型房地产面积约50万平方米，投资总额将达到100亿元。” 他还表示:“今后，万科的商务项目将在北京每年开业一个。”

对此，一位业内人士向本报记者表示，万科已经开始冲击2000亿元的销售额，对于这样一家稳定的顶级房企来说，单纯追逐销售规模没有意义，今后将迅速发展成什么样的公司更为重要。

“现在，我们北京万科的商业和住宅比例是2:8。 ”毛大庆向《证券日报》记者强调:“但我说的80%是销售型房地产，包括新建住宅产品、办公楼、商店等可销售型产品，20%的商业部分是万科自己运营的持有型房地产。”

值得一提的是，许多以商业地产为掌舵的房企高层向记者表示，商业地产通过运营受益。 特别是对持有型房地产来说，资金支持力度和是否持续运营决定了命运。

“资本化”后，减轻资产运用

事实上，在采访过程中，毛大庆通常从一个大型商业项目拿地到开业至少需要两年，体量上万平方米的小型生活广场不到两年，万科的住宅项目从拿地到售前平均只需要6个月-8个月 以北京昌平的金隅·万科广场为例，培育期为开业后的6个月-8个月，这意味着大致的商业

由此可见，持有型商业房地产项目的开发与运营，实际上是公司经营着重资产，其资金压力显而易见。

“资金对我们来说压力很小。 ”毛大庆对《证券日报》记者表示，从开发的角度来看，商业项目用地和建设价格来自贷款和自有资金等，因此，前期开发价格并不承担过多的资金压力。

“只是，进入运营期后，怎样才能做得更好呢？ ”毛大庆表示，“北京的这些商业项目如果将来开业，每年将收取3亿元至4亿元的租金，但这不是最终的追求。”

“我认为只有将商业行业和资本市场联系起来，才是真正专业化的商业房地产操作模式。 ’毛大庆表示，商业地产有两条路，卖了之后再管理或卖也没关系。 记者了解到，凯德商用的运营方式典型的是抛售重新管理，只持有部分股份，卖出大部分股份，但必须从管理中获利，收钱获利，将这类商业项目的重资产转为轻资产经营。

毛大庆表示，在经营模式上，“我们要学习凯德的商用，但要多次自己管理特色。” 据他介绍，在万科的现状下，一个商业项目进入中后期，万科计划以股票、债权等多样化的玩法“资本化”这个项目。 “我现在的目标是只需要启动一个商业项目就可以‘资本化’，通过收取管理费等方式自己运营”。

这样，万科能否打出自己经营商业项目的企业品牌，能否给予投资者较好的投资转化率等最终决定能否得到资本市场的认同，从而决定万科商业项目的扩张规模和节奏。 当然，这一切还需要注意。

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