“宝能集团发36亿信托融资 5年千亿商业地产计划资金承压”

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经记者叶燕婷从深圳出发

5年，建成1200亿元、40个创新购物中心，宝能集团在加快投入商业地产的豪言壮语出现后两个月，很快就走上了融资之路。

昨日( 11月21日)，《每日经济信息》记者透露，华润深国投信有限公司(以下简称华润深国投信)近日启动募集总额36亿元的信托计划，引起市场关注。 据悉，此次信托计划将主要用于宝能地产赣州商业综合体的开发。

此前，宝能商置社长张春昊表示，集团在未来五年大规模投入建设的几十个购物中心将统一自营经营。

联房地产全国研究中心主任何倩茹对记者说，自营商业要求开发商有足够的现金流，耐心运营，前期5~10年要做好不盈利的准备。 对尚未上市的宝能集团来说，无疑面临着巨大的资金压力。

太古城项目16亿/

据华润深国投官网消息，此次《华润信托鼎新108号深圳宝能房地产股权投资集合信托计划》(以下简称鼎新108号信托() )的发行期限为年11月13日起，至之后的24个月，信托预期收益率为8.6%至9.5%。

36亿元的募集总额包括优先度18亿元，由合格投资者购买，募集首付约8亿元，以实际募集金额为基准。 二期募集剩余优先级资金的劣后级18亿元由宝能控股(中国)有限企业认购宝能地产股份有限公司18亿元债权。

关于优先次序的募捐用途，其中2亿元用于向宝能地产增资，持有宝能地产18%的股权，用于深圳宝能公馆项目的开发建设，剩余16亿元用于赣州宝能太古城项目的开发建设。

根据搜房网资料，赣州宝能太古城项目包括住宅、办公楼和酒店商业综合体项目，总占地面积5.19万平方米，总建筑面积27.59万平方米，位于江西省第二大市赣州东江源大道和唐江路交叉口。

业内分析人士对《每日经济信息》记者表示，36亿元的信托规模在房企中较大，但综合预期收益率在9%左右，处于正常水平。 目前，无论从存量还是新增信托产品的预期收益率来看，万科等大型房企的信托收益率为8%~9%，普通企业为9%~10%，甚至10%以上。

据悉，此次信托计划将深圳宝能公馆项目的销售收入作为第一还款来源。 目前，项目所在地周边二手房单价已经达到6万~12万元/平方米。 根据华润信托的估算，宝能公馆项目的基础价格为6.5万元/平方米(含精装)，该项目的销售可以覆盖该信托计划的所有支出。

面临巨大的资金压力/

事实上，预计该信托计划也将上市。 鼎新108号信托发布前两个月，宝能集团于9月初对外宣布，计划5年内开发建设40个创新型购物中心，总投资额将达到1200亿元，未来集团商业房地产开发比例将调整至近50%。

宝能投资集团有限企业副总裁吴永刚表示，目前，宝能商业分布在深圳、北京、上海、乌鲁木齐、桂林、赣州等全国28个城市，分布在一、二、三线城市。 目前，企业开发建设的商业项目15个，总开工面积1000万平方米，总投资额超过500亿元。

相比之下，根据美国“全美房地产投资者”和“零售行业”两个领域权威媒体的排名，截至年底，万达集团累计开业66个万达广场，拥有房地产面积1073.5万平方米。 这意味着宝能集团未来的开业面积或者赶上万达。

在商业地产大跃进的背景下，宝能在购物中心行业并不出众。 目前，宝能集团著名的商业项目只有深圳全城和以海洋为主题的宝能太古城项目，但不能说是第一批。

为此，宝能将原万达招商中心副总经理兼主力店部总经理张春昊并入集团，可以担任宝能商业管理企业总经理。 张春昊曾公开表示，宝能未来新建的商业综合体中，购物中心将全部统一自营经营，住宅和商业街的一部分将考虑销售，这与旺德模式非常相似。

何茹认为，自有的利润在于商业形态的统一性高，散装后没有统一的效果，如果自有成功，未来的打包销售可以获得更高的谈判，但自有意味着更高的资金要求。 据粗略计算，按照宝能的计划，每年将建成8个购物中心，需要超过200亿元的投资额。

张春昊向《每日经济信息》记者表示，前期还是靠集团注资的大头，宝能集团旗下的金融、综合房地产、物流板块都是宝能商管的资金来源，集团目前持有的商业资产也能带来一定的现金流。 另外，今后5年的新建项目将是商业综合体，住宅和商业街部分的出售也将带来滚动开发的现金来源。