“地产商过“双十一销售节”：“体验”为王 逆势扩张”

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经过记者顾家彦从广州出发

再过几天，就是今年的“双十一销售节”，这是电子商务的狂欢日，也是以前传到商业地产商的最黑暗的时光。 据多家媒体报道，竟然有房屋、红星美凯龙等19家公司此前曾被房屋卖场联合签署抵制意见，要求商户抵制天猫在线活动。

电子商务对商业地产的影响已经成为不争的事实。 甚至上海的南京路、北京的王府井等繁华街道的商业房地产项目，也经常成为电商的“试衣间”、“样板房”。 根据国信证券的样本估算，从年到年，国内商业地产年复合增长率达到18%，届时，资费增长跟不上商业面积增长，商场平均利润每年下降6%，与零售地产的快速发展相关联，以前传来了零售业的状态，入

尽管如此，开发者依然逆势扩张。 万达、宝龙等此前就有商业房地产开发商不断开拓领土，泰禾、合景泰富等香港房地产私募基金丰泰房地产等后起之秀也大举涌入。 这震惊了业界。 明明受到了电子商务业者的冲击，为什么还要进行大规模的开发？ 那个逻辑是什么？ 地产商的机会在哪里？

在住宅公寓回收资金/

根据世邦魏理市的研究报告，目前世界购物中心的建设面积达到3200万平方米，其中1680万平方米是中国，占世界的一半以上，20个购物中心开发量最大的城市中，中国占14个，超出需求的松鼠

万达集团今年将新开业18个万达广场，仅上半年新快速发展项目就达到20个，包括哈尔滨、南昌两个万达文化旅游城和18个万达广场。 一些新兴房企也表示将迅速发展高端商业地产，今年以来大肆抢夺土地的泰禾集团宣布，将在未来3~5年内开发10~20个地标级超大型综合体。

另外，红星美凯龙也在北京太阳宫开业了全国首个非家庭类商业mall。 根据计划，红星国际广场计划到明年建成300户家庭mall，100户商业mall。

一位开发商内部人士对《每日经济信息》记者表示，城市综合体开发面临的风险实际上比想象中要大。

“在很多城市综合体中，只销售住宅和公寓的一部分，开发商就回收了大部分资金。 如果开发商预计招商效果不佳，部分购物中心将延长工期或推迟开业。 对旺达这样低价获得土地的顶级公司来说，只不过是通过出售公寓和部分商业面积而获利，而自身的商业部分被视为沉淀的利润，赚多少钱的问题而已。 ”。 上述人士说。

调整业态布局以实现差异化/

为了应对电子商务的冲击，一些商业地产商计划进行购物中心业态的转型。

《每日经济信息》记者了解到，去年三季度，万达集团调整万达广场二楼业态，减少服饰类业态，增加生活服务类业态，在今年开业的大连高新技术和宜兴两个万达广场进行试点，效果超出预期。 调整后万达广场二楼客流比未调整增长10%以上，销售额增长8%。 万达以全面取消今年第四季度以后开业的万达广场二楼服饰业态，不招募零售业态为目标，要求调整完成年前开业的72个广场二楼业态。

“电子商务的冲击并不意味着零售房地产生存不足，空之间，对于标准化程度高、不需要强烈体验感的产品来说，电子商务更具明显特征。 但相对于强调体验感的产品，购物中心仍然具有强大的特征”，世邦魏理市中国区研究部执行董事陈仲伟告诉记者。 近年来，许多商场正在改变运营模式，更加强调“体验式费用”，大幅提高餐饮、电影、娱乐的布局比重，以实现与电商的差异化竞争。

零售业也不是完全没有机会，风格更新快、体验感更强的快时尚企业品牌正在加速在二三线城市的快速发展。 根据世邦魏理市的报告，截至2009年6月，6大国际快时尚企业品牌在中国达到651家，其中年后新增店铺275家，平均2天半时间内新开了快时尚企业品牌。

另外，在偏远地区而不是市中心开发商业房地产也成为了开发商的战略。 房地产专家蔡为民认为，该战略不仅不易受到电商冲击，还能填补当地商业的空空白，推进当地城市化。

事实上，目前大规模进入商业地产的开发商沿袭了欧美的方法，在以前流传的中心城区边缘开发城市商业综合体。 富力和合景泰富开发的嘉誉湾广场位于上海中心城区边缘的新江湾。 中国克而瑞新闻集团咨询中心副总经理陈倍麟表示，由于不在城市中心，嘉誉湾广场还有公园和自然风景，这些休闲场所明显能够吸引顾客，未来的商业地产将侧重于体验式商业。

多样性迅速发展的契机/

另外，一些大公司正在逐渐测试水电公司，实现线上整合，挖掘大数据时代的快速发展机会。

前几天，家居建材购物中心多么家宣布，其线上商城“多么在线”将于11月11日正式上线，多么家为经营主体，使用o2o模式，从线上覆盖到线上路线

另外，万达集团董事长王健林表示，万达电子商务将于今年下半年上线，将万达广场建成智能广场，建立“诉求数据库”为商家服务。

而且，日前万科入股徽商银行成为房地产公司多元化快速发展的真正尝试。 由于万科拥有300万社区人口和8000家供应商资源，参股银行在万科未来为住户提供社区金融服务，为供应商提供融资支持的可能性。

从事商业地产数据观察的业内人士向《每日经济信息》记者建议，目前万达和宝龙都要开拓大数据业务，它不仅可以扩大对客户费用习性的研究，为旗下商家提供新的服务。 然后，公司将通过数据观察发掘商业机会，开通产业链上下游，为商家提供金融服务，参与越来越多有经营潜力的商业项目，获得投资收益，成为长江实业、和记黄埔这样以投资见长的综合型公司