“深圳二套房首付提至七成 或为限购令退出作准备”

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经过记者王杰从北京出发

从11月6日开始，深圳套房首付比例从原来的6成上升到7成以上。 这个乍一看像是普通的楼市调控政策，但在十八届三中全会即将召开，业内对退出楼市调控的期待高涨的背景下，变得不寻常了。 房地产业内人士踊跃拆房，首付上涨7成，这不仅减少了市场的购买诉求，也是挤出库存中二手房的手段之一。

一方面增加供给，另一方面减少诉求。 业内人士认为，该方法可能是为将来退出限购令做准备。 华远地产董事长任志强此前认为，限购令可能在十八届三中全会之后退出。

首付上涨是为了增加二手房的供给/

早在4月7日，央行营业管理部就发布了《关于调整北京市差别化住房贷款政策的通知》，提出组成贷款购买第二套房的家庭，首付比例必须低于7成。 因此，许多改善性买家只能通过“零售大甩卖”的方法来改善居住条件。

改善性买家潘先生告诉记者，首付比例提高到7成，要换大房间就必须卖小房间，否则无法改变。

全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌告诉《每日经济信息》记者，增加供给无疑是楼市长期调控机制非常重要的一个方面，习主席也表示:“要千方百计增加住房供给。”

中国房地产数据研究院执行院长陈晟在接受《每日经济信息》记者采访时表示，未来的长效调控机制还是要从增加住房供应入手，其做法是增加土地供应。 土地供应要看三中全会土地流转制度的力量大小。 目前，政策必须坚决保护18亿亩耕地红线。 不突破红线，通过“农村宅基地流转”增加供给的试点办法，可以降低城市过高的商业和工业用地指标。 如果未来“农村宅基地建造”的土地成为工业用地和商业用地的指标，住宅用地的供给也会相应增加，住宅的供给也会增加。

顾云昌表示，除了增加二手房供应外，尽量上市二手房也是增加供应的有效途径。 关于二手房如何被充分利用，目前已经采取了越来越多的措施，对于二手房来说，由于保有税、房产税的推行，占用了很多套房的人，被拿去上市交易。 通过降低二手房交易税费的方法，确保库存，吸引越来越多的二手房进入市场交易。

但很明显，在目前的背景下，房产税全面发放还需要一段时间。 目前最现实的手段是限制套房贷款，购房者在换房时因首付比例提高、税率增加，不得不卖掉原有住房。 这样降低了银行的信用风险，也增加了二手房市场小户型的供给。

在一定程度上，两套住房贷款首付比例的提高，也为退出可发行的限购令埋下了伏笔。 任志强认为，由于李克强总理多次谈到减少政府行政对市场的干预，这项限购令的退出将是接下来发生的事情。

10月29日下午，习主席在中共中央政治局就推进住房保障体系和供给体系建设进行第十次集体学习时，将千方百计增加住房供给，调节人民群众住房诉求放在重要位置，建立经济、适用、环保、资源节约、安全的住房支出，符合国情

严跃进是因为他认为，在未来供给巨大的情况下，依然紧缩购房资格是不合时宜的。 目前，对放宽限购的呼声也越来越大。 中央确定了商品房和保障性住房两种产品的界线，这也是商品房市场上可以交易的主体的一部分必须取得行政上的购房资格许可。 这些人一旦进入市场，一般商品的住宅市场就会活跃起来。 住宅企业只有在这个行业占有足够的利润空之间，才能更有动力和财力来进行保障性住宅项目。 这也是支持监管政策退出市场的逻辑。

顾云昌告诉记者，放开限购是有条件的，这个条件是市场的平衡。

由于这些限制，在限购令正式退出之前，有时会采取市场化手段调整市场供求。 在增加供给的同时抑制诉求的住房贷款政策显然符合供需调整的意愿。

使用不同的市场或差别化政策/

无论如何，解除购买限制也不会“一律”。

许多受访者认为解除管制是楼市长期以来的监管趋势。 但是，在市场供需还没有达到基本平衡的情况下，限购短期内不会被取消。

顾云昌告诉《每日经济信息》记者，不同城市情况不同，目前已经有差别税收政策，房产税出台后，可能会对存量和增量产生一定的影响，可以利用税收方法、金融差别政策，抑制多套房诉求 由于不同城市之间市场现状的不同，未来各地实施监管的手段将更加灵活，成为以地方政府为主体的监管和未来楼宇政策的主要形式，而不是“一刀切”。

陈盛认为，楼市长效调控机制目前仍是优先保障第一套房的诉求，通过第二套房、多套房的差异化限制和首付措施，将主要资源用于关键部位。

他说，市场化的管制手段无非是货币、税收、土地政策和管理措施。 未来，这些方面将进一步深化，将住房推向市场，真正采用价值利用，未来也将实施并考虑一点措施。

赵秀池表示，限购是对贷款资格的限制，与抑制投资性和投机性诉求相比更为准确。 “房地产市场的顺利运营需要土地政策等一系列制度安排，宏观财政政策和货币政策的运用，包括限购、限贷、限利、降低税费和土地出让金等在内的一揽子调控政策，仅靠一项政策是不足以达到目的的。 ”

程浩业预计，国家未来的政策水平将对不同市场使用差异化政策。 政府的重点在于保障房的建设和分配，并通过建立规则和指定相关标准，保证中低价商品房的供应，其他商品房市场应逐步开放。