“提前布局应对长效机制 房企寻求新业务支撑点”

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专家们对房地产市场长效调控机制的预测一旦实现，房地产企业就有可能获得巨大的快速发展机会，整个领域从单一业态、单一业务转型为多个业态、多业务的快速发展格局。

咨询总裁宋延庆向《每日经济信息》记者表示，如果能事先预测市场这一部分的诉求，在最准确的时间点推出合适的产品，谁将成为下一个市场的赢家。 但是，未来的房地产市场也并非完全没有危机和风险。 在领域销售规模迅速下跌的情况下，地产商必须尽早做出各种战术安排，以应对挑战。

在此背景下，万科、万达、碧桂园、保利地产等地产商正在寻求行政干预减少的房地产全产业链机会。

万达:千亿投资布局文化产业

经过记者查道坤从南京出发了

10月26日，万达集团董事长王健林在与包括《每日经济信息》在内的媒体采访中表示，这几年房地产市场调控不太成功。 其理由是，他认为法规的定位有偏差。 “我们决定将监管定位在其他方面，而不是抑制房价上涨。 这个方向不好，你再努力也没有效果。 ”

另外，王健林还表示:“中国城市化快速发展，中国经济体也在向世界第一大经济块快速发展，人还在增加。 因为抑制了房价的上涨，所以从“如果各届政府每年建设多少套公租房、建设多少套住房、如何建立体系、商品市场如何快速发展”等方面进行控制可能会好得多。

与房地产市场调控长效机制相比，王健林对记者表示，调控长效机制还没有出来，出来后也很少有让所有人满意的机制。

王健林对记者说:“处理房屋问题对世界各国政府来说是一个难题。 这是一个极其复杂的社会问题，牵涉到很多好处，难度也非常大。 其实只要做得好一点，就应该稍微肯定一下，不要认为圆满就去做。 否则就是批评。 我觉得不管谁做都很难。 ”

目前，万达在业内最受瞩目的是旅游文化房地产。 其中合肥万达文化旅游城项目总投资超过350亿元，其中文化旅游投资190亿元。 合肥万达文化旅游城是万达集团今年继哈尔滨万达文化旅游城(总投资200亿元)、南昌万达文化旅游城(总投资400亿元)、青岛东方影都)总投资500亿元)之后开工的第四个文化旅游项目。 根据万达方面的计划，在类似的旅游城市，万达要在全国布置10个地方。

保利地产:寻找新的“蓝海”

经过记者顾家彦从广州出发

对去年成功跻身“千亿俱乐部”行列的保利房地产来说，在房地产调控长效机制即将出台的情况下，每年必须保持20%~30%的增长，寻找新的突破口——实现多元化快速发展，实现住宅商业双轮驱动，

《每日经济信息》记者发现，多元化是保利地产这几年稳健高速发展的重要手段之一，商业地产无疑占有重要的战术位置。 保利地产半年报报道，上半年销售业绩中，商业地产销售所占比例上升至11.5%，企业持有房地产的比例也在逐渐上升。 保利地产副总经理胡在新表示，在以刚需和首次改善型住宅产品为主的前提下，保利地产积极获取中心城市、稀缺土地资源的可销售商业资源，拥有部分高质量的商业房地产项目。

而且保利地产在旅游房地产行业不遗余力。 去年10月，保利地产耗资40亿元布局海南国际旅游岛。 迄今为止，保利地产有位于广东阳江的保利银滩、东莞保利生态城和成都石象湖三大旅游地产项目，一个项目规模均超过100万平方米。

随着中国人口老龄化，养老地产是保利地产的另一大尝试，企业已经在北京、上海、广州、成都、三亚、阳江等6个城市规划和建设了7个养老地产项目，其中北京西山、熹会和上海西塘越项目正式运营，

碧桂园:扬帆开拓海外市场

经过记者顾家彦从广州出发

一方面，国内经济发达的城市受到严格的住房限购政策的影响，另一方面，更多的国民向海外购买房地产，很多国内房地产商以海外运营商的诉求为目标。 碧桂园正是这股潮流的航海者之一。

作为碧桂园在海外市场的试水作品，位于马来西亚柔佛州新山市的金湾今年8月正式开始销售，短短两个月金湾销售了6000多所房子，销售金额近100亿元，加上新山市去年的全部项目，销售额也不过30亿元左右。

据佳海国际统计，近50%的海外运营商买家以投资为首要目的，通过全球资产配置对冲国内风险，实现资产保值和增值。

瞄准海外房地产市场的不仅仅是碧桂园。 根据世邦魏理市的统计数据，年前三个季度，中国房企在海外的商业和住宅房地产投资达到77亿美元，年投资额高46%，全年增长两倍以上。

事实上，碧桂园方面表示，订购碧桂园金湾的顾客中只有25%是中国顾客，成功“在海外建房卖给外国人”。

财富资本与协调国际总裁黄立冲向《每日经济信息》记者表示，尽管许多上市房企规模持续扩大，但如何寻找新的利润增长点成为许多大型房企的难题。 特别是由于地价持续上涨，住宅企业依赖土地附加值获取超额利润的时代一去不复返了。 碧桂园这样的大型房企不仅可以通过扩大海外市场，实现资产全球配置，降低单一市场的风险，而且海外市场的资产价格普遍低廉，一些地区的土地价格远远低于国内，有很大的获利机会。

碧桂园总裁莫斌此前表示，碧桂园对海外市场已经制定了中长期规划，企业将设立海外事业部，今后进军马来西亚和东南亚其他国家，在欧洲也将尝试。 除了已经上市的金湾项目外，碧桂园在吉隆坡周边还有两大别墅项目，企业将在海外继续物色合适的项目并快速发展。

龙湖:投资布局接近城市地区

经记者杨宠从上海强发

在今年的中期业绩会议上，龙湖地产首席执行官邵明晓表示，龙湖要在靠近市中心的地区取得土地，不一定是最核心的，但一定是近城区。 龙湖去年和今年上半年拿到的土地已经实现了这样的目标，并成功进行了仓库更换。

目前，龙湖的产品线涵盖了刚性诉求、改善性诉求和高级运营商诉求的大部分。 产品和布局的调整，显然有助于龙湖未来的业绩提高。

另外，规模管理已成为龙湖应对未来市场趋势的首要手段。 龙湖计划通过控制单一项目的开发规模，提高投资周转效率。

咨询总裁宋延庆对楼市调控长效机制进行了事先判断，认为最终取消限购令，释放更多改善型运营商。 “只要谁齐心协力，满足这些改善性的诉求，谁都会在将来取得非常好的业绩吧。 ”

中原房地产顾问有限企业研究负责人宋会雍告诉《每日经济信息》记者，改善的方法有两种。 一是扩大面积，做成大户型； 另一个是从远郊搬迁到城市，提高居住的生活功能和配套服务。

种种迹象表明，龙湖正在为上述改善型诉求的集中释放做准备。

苏宁全球:拓宽融资渠道

经过记者查道坤从南京出发了

南京市开发公司苏宁环球认为，房地产市场调控长效机制应在土地政策、保障体系、金融市场方面进行调整。

苏宁环球一位营销负责人在接受《每日经济信息》记者采访时表示，从土地政策看，长效机制应逐一发挥土地在宏观调控中的重要意义。

从金融方面看，建立长效机制有助于抑制更大风险的出现。 今年许多住宅企业，特别是龙头企业的业绩有所改善，但随着房地产价格持续高涨，聚集了相当大的金融风险。 房地产公司离不开资金的支持。 目前，在银行资金额度和放贷受到限制的情况下，开发商很难获得资金。 为了持续快速发展，房地产公司只能通过其他渠道进行融资，资金价格将大幅上涨，价格的增长也将带动未来房价的进一步上涨。

上述营销人员表示，与未来新的监管环境相比，开发商应立即进行战略性重大调整，房地产公司应转变心态，其快速发展的宗旨是“深耕南京，立足江苏，布局全国”。

面对未来可能发生的新市场变化，该负责人表示:“企业将根据各地区顾客的诉求量和开发商自身的经济负担力优化户型结构，多规划设计中小户型，满足市场的诸多诉求。 资金确实不足的时候，可以用价格换量的战略定位销售，但是舒适型户型不能放弃，改善性房地产仍然是未来市场最畅销、最受老百姓欢迎的产品，是利润空之间最大的产品。 ”

在融资方面，苏宁环球多开拓融资渠道，“加快销售步伐，消除商品房库存，收回现金为王。 在土地采购方面，有合适的土地就不放过，但不会随便抬高地价抬高价格。 ”这些负责人对《每日经济信息》记者说:“企业将考虑旅游房地产、科技房地产、产业房地产、农业房地产的快速发展模式，走自己特色化公司的快速发展之路。”