“温州房价下跌无人接盘 法院变身淘宝掌柜低价拍卖”

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“孤城”温州:楼市没有人接盘

□本报记者周文天温州报道

温州、中国楼市曾经的投资风向标是，房价曾经最坚挺，接近了上海、北京、深圳等一线城市。 但是，在最近全国70多个大中城市上涨的情况下，温州连续25个月单边下跌，成为唯一下跌的“孤城”。

温州楼市“冰与火”瞬间切换的市场边界是什么？ 温州楼市还具有中国楼市走势风向标的意义吗？ 温州楼市这个现象会蔓延到全国吗？ 最近，中国证券新闻记者赴温州进行了现场调查。

法院进驻渥太华成为“掌柜”

最近，温州鹿城区法院开始将司法拍卖放在淘宝网[微博]上，专门拍卖不动产和名车的“掌柜”。

29日上午9点左右，温州鹿城区人民法院资产处置拍卖在渥太华举行。 标示为“温州鹿城区九州大厦1栋415室”的房产，再过50分钟拍卖结束，市场价144.3万元，开拍价95万元，上午9点已有12人报名，涨幅1万元，竞争周期1天，延误周期5分/次

与该房产拍卖的还有20起，即将拍卖的有39起，温州鹿城区法院结束的拍卖有157起，72起因于“零投标”而被流传拍摄。

“法院的服务比普通的不动产商更专业，但是在法院的拍卖中不动产被法院没收，一些视频中狼藉横行。 ”温州的一位经纪人说。

鹿城区法院规定，标的物转让登记手续由买受人自行办理，所有相关税费、费用及其可能存在的物业费、水电等未付费用由买受人承担。

除了温州鹿城区人民法院在渥太华举行司法拍卖外，温州市中级人民法院及温州辖区内其他区县的法院也将在网上进行司法拍卖。

据中国证券报记者介绍，在成交记录中，拍卖最激烈的房产为锦玉园4栋2003室，该房产为绿城集团开发，421平方米，也是“二进宫”拍卖，市值2240.5万元。 累计价格为206次，拍卖号码“r2057”的买方以1886万元成交，换算成单价为4.48万元/平方米。

“这个不动产的价格比最高峰时减少了一半。 ’据当地经纪人介绍，拍卖的交易价格比市场略低。

2006年末，绿城集团以33亿元一举摘取温州天盛地块，在瓯江畔开始了“世界级城市综合体”的造梦之旅。 年，绿城鹿城广场锦玉园首期价格从2008年首次开盘时的4.38万元/平方米上升到7万元/平方米，将温州的房价推向了高潮。

这个拍卖的方法还是吸引了一部分刚性诉求。 温州当地开发商表示，司法拍卖室将为购房人增加新的购房途径，即使出现问题，司法途径也会给予自己维权。 “网络司法拍卖与以前流传的拍卖相比，具有操作简单、易得、佣金为零等特点，拍卖房还不存在限购问题。 ”

“司法拍卖的房价相对于市场价格有很多折扣的特点。 ”温州鹿城区法院表示，拍卖房屋的判断以市场价格为基准，但采取了比较保守的市场价格区间内的下限。 不仅如此，司法拍卖中还存在司法处置价格。 也就是说，在判断价格的基础上有降价的幅度。

另外，1次、2次流式拍摄后，拍摄开始价格也有20%以内的降价空之间。 这也是很多有经验的竞争者选择在第一次拍卖中观察情况，直到第二次、第三次都不能插手。

温州楼市或持续下跌

25日，中国证券报记者访问了绿城广场锦玉园楼盘现场，除了理发开业的咖啡馆和名品店外，一楼许多商店尚未租用。 锦园对面有瓯江，江面冷风吹过来，伫立在绿城广场上的几幢大楼格外荒凉。

中国证券报记者在几家房地产公司获悉，年初以来，温州房价开始下跌，其中绿城锦玉园跌幅最大，现已超过50%。 21世纪房地产经纪人向中国证券报记者表示，目前绿城锦玉园面积超过400平方米的房地产，价格为4.5万元/平方米、145平方米左右的房地产，价格约为4.2万元/平方米，业主需要现金，因此有意

不仅绿城集团，温州最大的房地产商中梁置业，中央公馆、首府、棕榈湾、橡树湾、尚蒂锦园、国宾1号等开发的许多项目也有不同程度的降价。

据中国证券报记者采访，临近年末，开发商的降价意愿明显上升。 随着库存压力持续增大，降价的可能性逐渐增大，特别是在面临资金回收压力的中小开发商中，一些楼盘已经扛起了降价的大旗。 几年前，房价成绩不亚于温州市区的永嘉、瓯北等地，但现在新开设的楼盘单价也跌破1万元。

去年，温州泰宇花苑大厦老板跑路后，今年下半年温州平阳县再现了“烂尾楼”的事情。 “海林轩”项目由于开发商负债巨额、资金链断裂等问题，项目进展缓慢。 其中一期预计在2009年12月31日前交货，已查明烂尾3年，但该项目2期、3期进展基本停滞。

29日，温州平阳县政府印发《关于同意调整鲮江镇海林轩商住楼项目的批复》，项目业主由温州立城房地产开发有限企业和温州柳成集团变更为温州丰达房地产开发有限企业。

业内人士表示，在销售放缓、流动性紧张的背景下，楼盘烂尾将在一定范围内发生。 什么样的财务状况不太健康的公司特别容易倒闭。

“去年的民间信用危机后，到处逃窜，或者没钱还我。 ”温州当地一位法官表示，债权人陷入恐慌，急于收回自己的债权。 温州各地法院发生“待查”，最多的不动产被查封7次。

根据国家统计局日前公布的9月份70个大中城市住房销售变化情况，温州新房价比去年同期下跌0.3%，比去年同期下跌1.8%，成为70个城市中唯一房价比去年同期下跌的城市。 这是温州房价连续第25个月下跌。 温州市长陈金彪表示，温州楼市价格确实持续下跌，但平均价格仍排名全国第八。

温州楼市价格下跌，导致土地市场降温。 目前，温州住宅地价同比呈负增长状态。 业内人士表示，温州的地价波动至少打破了“作为稀缺资源，土地价格只会上涨”的神话。

另外，年温州市区计划供应住宅用地922亩，但过去5年温州市区年均只出让商品住宅建设用地417.118亩，土地量增大，楼市供应也有不同程度的增加，稀释房价。

高杠杆后遗症

温州大学房地产研究所市场监测数据显示，2006年至2006年，温州市区商品房销售均价从8045元/平方米上涨至34674元/平方米，上涨3.3倍。

温州一家商业银行的相关人士表示，温州房价曾迅速上涨，但最重要的因素之一是杠杆过高。 出现了这种风险带来的后遗症。

几年前，温州楼市最火爆时，单价3万元/平方米、面积200平方米的房产市值600万，按80%的估值、最高抵押贷款比例7成计算，最多可获得336万元的贷款。 由于温州独特的信用体系，购房者还可以向担保企业等其他金融机构进行二次抵押，再次贷款100万元以上。 但是，房价下跌的时候，可能发生的是住房值低于贷款总额的情况，此时有可能发生坏账。

“这就是次级贷款。 》温州大学房地产研究所高级研究员陈鸿直言，过去最疯狂的时候，温州民间借贷的70 %~80 %的资金进入了房地产。 美国次贷危机后，媒体相继报道了商品房供应中断的消息，但目前这一现象正在温州上演。

温州银监分局数据显示，截至10月24日，温州共发生“弃房”580户，借款人资金链断裂原因形成的不良住房抵押贷款余额约23.74亿元，占全部住房抵押贷款不良余额的46.14%。 担保链风险传导原因形成的不良住房贷款余额约7.28亿元，占所有住房抵押贷款不良余额的14.15%。

据天置业经纪人介绍，一手期房和拍卖房源集中发售，对二手市场影响巨大。 近2月二手市场交易冷淡，一些房地产经纪人已经裁员近一半。 他们对年末的市场并不看好，认为房价将继续下跌，交易将进入下行轨道。

银行相关人士表示，随着年底，信贷还款日期临近，公司年末结算、资金不足等因素将继续对温州二手房价格下跌造成压力。 目前市场上不存在“炒房一族”，高价房无人接盘，疯狂抢购风潮永远不可能发生，所以温州房价进入下行通道也是意料之中。

关于温州房价的下跌趋势是否会传到上海、杭州等大城市，温州二十一世纪房地产运营负责人黄慧华认为，这种可能性不大。 “温州的情况有其特殊性，第一，从2009年开始的信用危机，导致许多当地豪宅购买者的资金链出现问题，被迫抛售。 上海的高级住宅购买者群体与温州不同，发生同样下跌的可能性很低。 ”。