“房企再融资结构性开闸“箭在弦上”房地产信托面临转型”

本篇文章1483字，读完约4分钟

经记者杜兹乐出生于成都

随着住宅企业融资渠道的多元化，房地产信托似乎也到了“十字”的十字路口。

根据投中集团的数据，从年开始，房地产信托的占有率开始下降到10%以下，退居资金信托的第五大配置行业。 今年一季度、二季度房地产信托比例分别为9.40%、9.12%，“各信托企业有目的地开始降低房地产信托比例”。

目前，平安信托、上海信托、外贸信托等多家信托企业开始了房地产基金行业的试水，但与信托企业合作设立房地产基金的房企只有万科、绿城、世茂等在内的国内龙头房企。

对此，投中拆师李鑫向《每日经济信息》记者表示，基金型信托产品通过筹集资金后寻找项目，不预先约定收益，在一定程度上处理刚性兑换问题，房地产信托将成为基金化或新趋势。

33家上市住房企业公布再融资计划

9月27日，中天城投集团公布30亿元再融资计划，募资将用于贵阳国际金融中心一期商业区项目、贵阳市云岩渔安、安井回迁安装居住区e集团(公租房集团)项目、流动资金的补充。

此前，不少业内人士对记者表示，上市房企再融资将是结构性启动，符合“棚户区改革”、“保障性住房”、“刚需住房”等国家相关政策的再融资计划有可能通过。

据记者不完全统计，截至今年9月底，已有33家上市房企公布再融资计划，计划融资额超过770亿元。 其中，股权融资超过570亿元，债权融资超过200亿元。

前几天，有消息称证券监督管理委员会开始受理上市住房企业的再融资申请，但迄今为止，还没有一家上市住房企业被释放过。 迪马股份已于7月中旬宣布重大事项停牌，后被注入母公司东银控股旗下房地产业务，日前重组案在股东大会上获得通过。

昨天( 10月16日)，迪马股份董秘张爱玲在接受《每日经济信息》记者采访时表示，目前证券监督管理委员会已收到企业的相关资料，但尚未受理，下一步能否通过还不知道。

10月15日，《公司注意报》引用相关专家的见解，成为股权融资或上市住房企业再融资的首选。 房地产领域最大的特点是利润率相对较高，可以负担优先股股息。

不动产信托基金化或趋势

据中国信托业协会统计，截至去年第二季度末，国内房地产信托规模库存余额超过8000亿元。

但是，在这个过程中，迅速扩大的不动产信托背后的风险也逐渐显现出来。 为了降低房地产信托快速扩张带来的系统性风险和可兑换压力，各信托企业开始以降低房地产信托的占有率为目的。

根据投中集团的数据，从年开始，房地产信托的占有率开始下降到10%以下，退居资金信托的第五大配置行业。 值得注意的是，目前许多信托企业正在考虑用“基金化”的方法推进房地产信托业务的变革。

从今年6月底开始，万向信托一共发行了3种房地产信托基金。 其中，“万信-房地产信托基金-1号”共募集资金1.29亿元，属于常规信托计划。 “万信-房地产信托基金-2号”将投入浙江祥生房地产持有祥生百越19%的股权和1.46亿元的应收款债权。 “万信-房地产信托基金-3号”募集1亿元，属于私募基金。

在李鑫看来，房地产信托要么基金化，要么成为新趋势。 基金化的信托产品由于是在筹集资金后再寻找项目，所以没有事先约定收益，在一定程度上处理了刚性兑付的问题。

易居中国拆师薛建雄拆表示，“这是过渡性产品，原三年信托产品和基金模式共需增长5年以上，然后逐渐转型为可无限期转让的房地产投资信托基金( reits )。”

中国房地产投资基金联盟秘书长闲宗成也表示，“以私募基金、理财为代表的房地产投融资产品正在蓬勃兴起。 目前，reits还没有开始。 目前，以其为代表的资产证券化以各种形式迅速发展，中国版的reits预计明年落地。 ”