“新政下养老地产躁动：卖概念大于卖服务回报周期制约盈利”

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经过记者顾家彦从广州出发

9月，国务院发布了《关于加快养老服务业快速发展的若干意见》〔国发〔〕35号，以下简称《意见》〕。

《意见》规定，未来新市区和新居住(小)区按人均平均用地0.1平方米以上的标准建设养老服务设施，与住宅同步规划、同步建设，同步验收、同步交付采用，旧城区和完成的居住)小)区限期购买

消息一出，各方焦急不已，一家证券公司马上发布研究报告，称养老地产迅速发展进入高速公路。

但是，对大多数地产商来说，养老地产前景美好，但却是难啃的骨头。 9月初，在同策咨询机构举办的“养老运营模式中国化途径”系列沙龙上，许多地产商表示不满。 由于没有成熟的运营服务机构，养老地产还处于试点阶段，无法迅速宣传。

该政策咨询机构总监督张宏伟表示，养老地产不仅涉及房地产项目开发、改建等问题，还与政府政策、开发商运营服务经验、周边补助、养老服务相关产业等有密切关系。 在政策尚未研究、开发商运营服务经验尚不充分的背景下，养老地产目前不适合粗放式开发。

现实:经常用晚年的噱头卖不动产/

研究数据显示，截至年底，我国60岁以上老年人口已经达到1.85亿，占总人口的13.7%，已经提前进入老龄化社会。 到了2.16年，60岁以上的老年人口预计将达到2.16亿，约占总人口的16.7%。

根据该政策咨询研究中心的数据，综合预测年全国城市商业化养老机构的潜在诉求为自理老人床位174万~185万张左右，需要护理老人床位30万~32万张左右。 如果以400张床位计算一个项目的优化床位数，今后3年内市场将至少需要4500个项目。

在这样的背景下，以万科、绿城、保利为代表的房地产公司已经开始进军养老地产，泰康人寿、中国平安、联合人寿等保险企业也崩溃了重金布局。 更值得注意的是，许多央企最近都在“试水”这个行业。 据不完全统计，这三类公司在养老地产的投资额已经超过千亿元。

但是，据与丰富资本有合作关系的国际总裁黄立冲介绍，目前中国近95%的养老房地产商因养老环境问题抛售土地，概念大于实际服务。

位于杭州良渚文化村的万科随园嘉树可以说是典型的例子。 据媒体报道，作为万科集团在高端养老房地产行业的试点，该项目于今年8月首次上市售罄。 但是与万科的构想不同，40岁左右的年轻派系成为这个项目的首要支出者。

“中国的养老地产实际上还在闲逛。 ”。 远洋地产总裁李明认为目前市场上建立养老地产有两种类型。 一是打着养老的旗号搞地产，比如有点和养老机构合作经营，增加和老年人的服务。 另一种是“候鸟式”养老，如寒冬在海南三亚、广东珠海等地避寒休养，与老年人相比并不提供适龄服务，而是适合旅游。

以位于西塘古镇的保利·西塘越为例，虽然配置了约9000平方米的国际护理中心等养护补助，但项目仍以销售别墅和电梯小高层公寓为主，开发形式与以前流传下来的房地产相差无几。

英国最大的地产商邦瑞集团中国区总裁坦率地说，全球养老地产这个业态前所未有，中国版养老地产增加可能只是一个概念。

课题:返回周期过长/

“真正的养老地产应该称为养老产业，其核心文案不是开发，而是服务。 ”黄立冲表示，养老产业的服务运营与医疗机构无缝对接有关，配套设施应符合老人的诉求，这是过去追求“高周转、短平快”的房地产公司面临的一大难题。

“高质量的服务、快速的响应、低价的营销是开发者的短板，特别是大多数中小规模的开发者没有为顾客提供服务和产品的内部组织结构和能力。 ”黄立冲认为，开发商的首要利益点还是获得廉价土地，通过一段时间的持有等待土地涨价，但在概念设计、规划设计、建筑工程、营销、销售等环节可以长时间使用外包模式

《每日经济信息》记者发现，一些大型房地产公司设立自由养老产业管理机构提高服务运营能力。

保利地产与北京安平投资有限企业共同出资每年2000万元成立北京保利安平养老投资管理有限企业，致力于在养老市场建设高端养老护理、医疗康复、老年会等健康产业的服务、产品及养老生活社区。 但是，大部分参与养老地产开发的中小地产商没有足够的资金支持建立上述模式。

另外，养老地产漫长的投资回收周期也困扰着众多开发商。 黄立冲认为，为了确保高水平的管理、经营和服务，房地产公司必须长期持有房地产。 也就是说，养老不动产需要通过租赁而不是出售来获利。

黄立冲表示，在养老地产没有确定政策优惠的情况下，依靠租赁盈利是不可能的。

以保利地产首家自营的养老地产项目保利安平·北京市和熹会议的老年公寓为例，该项目负责人表示，该项目预计需要30年才能收回价格。

黄立冲表示，在目前国内房地产高价值企业的环境下，纯粹的养老房地产无法通过租赁和服务盈利，销售也成为盈利的唯一途径。