“2013年地产业上演“励志电影”：高周转助中小房企逆势疯长”

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所有记者杨宠强尚希都从上海、北京出发

9月4日，在北京土地市场上映的感人电影，久久不能平静。

经过60多次拔河，融和以每平方米7.3万元的创北京乃至全国土地单价最高纪录的价格，击败中海、招商等房地产领域巨头，获得了北京三环内的农展馆地块。

如果发生在去年，这几乎难以置信。 那时，融和的年销售额不过80.5亿元的4日地块，共计需要支付43亿2400万元。 迄今为止，融创持续收购了北京、上海、杭州等多个项目和土地。

事实上，这两年的快速增长，具有融和地被称为龙头公司的能力。 融创之后，阳光城、旭辉等中型房地产商也以接近100%的销售增速迅速扩大，接近前列。

这些房地产公司给了依然苦苦挣扎的中小地产商一个启示。 在“大鱼吃小鱼”的房地产领域，小地产商依然有机会推翻旧格局，取代以前流传下来的豪门，成为新的领头羊。

不同经营模式对公司命运的分化/

中国年报显示，截至去年12月31日，该企业净资产仅为46.63亿元，比今年被绿地收购的盛高地高出1亿多元，而目前悄然退出房地产业的上海新梅，其净资产略高，总规模为57亿元。

但是，短短两年半，上述三家公司的状态，发生了翻天覆地的些许变化。 融和中国的最新财报显示，净资产规模在两年半的时间内增长到143.99亿元，但被绿地收购的盛高地，截至今年上半年，净资产规模仍只有45.1亿元。

是什么决定了完全不同的命运？

三家公司不同的经营计划，可能为后面三家公司的不同结局埋下了“伏线”。

新年度年报显示，企业在已进入的城市中，将更好地把握土地收购机会，在北京、天津、重庆、苏南四个目标地区反复进行精品战术。

由于一线城市的限购，上海新梅首要致力于三四线城市。 除了抓紧进行江阴项目开发外，长江三角洲地区三、四线城市还在积极寻求新的土地和项目储备。

盛高地在去年的年报中明确了，将加快新项目的开发和上市，但实际上，当年的销售成绩只卖了32亿1，000万元，同比下跌了50%。 同年的销售业绩为192亿元，比上年增长130%。

根据年份的不同，上述三家净资产规模相近的公司在之后的两年间差异很大。 盛地今年5月最终被绿地收购，但上海新梅在半年报中透露企业计划转型，将正在开发的江阴新兰房地产开发有限企业项目的股份出售给大股东。

同样，从资产规模来看，年不过是中小企业的阳光城、旭辉近一年也在迅速增长。 以阳光城为例，今年上半年销售额达到87亿元，一方面超过了去年全年的销售业绩，另一方面旭辉集团今年上半年的销售和利润都创历史新高。 合同销售额比去年同期增长96%至人民币71.56亿元，净利润比去年同期增长6%至8.54亿元。

高周转将使一些中小住宅企业由弱变为强/

迄今为止，一种论调在地区产业中广泛流行。 在领域整合的大潮下，中小住宅企业的结局必然会被吞噬或主动退出。 但融创、阳光城、旭辉的经验告诉业界，中小房企业在这一领域也有机会。

那么，所有的房企都能像融创一样，在短短几年内迅速成长吗？

某领域大型住宅企业的企业品牌负责人认为可能性很低。 他说，与2009年相比，房企目前的成长环境更加变化。

来自行业的分解进一步指出，中小房企要想在白银时代往后居住，就必须重新调整公司经营模式，标准化的快速开发、销售，是这些公司成功的根本原因。

以阳光城为例，东兴证券的研究报告显示，阳光城强调标准化和快速周转战略，战术方面强调精准投资，优化企业整体功能。 设立新部门确立新功能，并理顺总企业与项目企业的关系，后者将精力投入项目建设和运营。 克瑞的解体师朱一鸣说，多次反复高速旋转，让阳光城尝到了甜头。 以厦门翡翠湾项目为例，阳光城在年内取得该地块，6个月后售出160幢联合别墅，28分钟售罄，创下当地市场最快的销售记录。 年4月26日，厦门翡翠湾再次开业，当日购入1115套公寓，销售金额11.08亿元，再次刷新厦门房地产史上单次推量和单次开量的最高纪录。 至此，该项目占地不到一年就完成近18亿元的业绩，领域被称为“阳光城速度”。

阳光城内部规定，从取土到销售的建设开发周期一般在6个月至8个月内，作为业绩评价指标。 “这是公司通过优秀产品的标准化和复制，尝试迅速开发建设，在短时间内迅速库化。 根据市场景气的变化，灵活制定价格和推送的节奏。 ”朱一鸣指出:“然后，公司应实行项目制扁平化管理，减少管理水平，提高运营效率，大幅度提高项目开发速度。”

同样受益于公司治理的还有旭辉集团。 林峰总裁表示，他在香港成功上市，使旭辉在公司治理方面至少上升了几个档次。 严格执行高周转战略，严格标准化生产追求刚性的住宅，给旭辉带来了很多利益。 从龙湖和万科引进的团队，进一步提高了旭辉的营销和工程管理能力。

关于融创，《每日经济信息》此前曾报道，融创中国董事长孙宏斌提出土地储备过多，地价和房价下跌可能会出现风险。 因此，他要求更高速地旋转。 据他介绍，融创旗下的项目有一半在进行工程和销售，像其他公司一样，每个地块只开发了一小部分。

“在售价为王的品牌宣传时代，房企的首要利润来源是土地上涨和房价上涨。 因此，公司往往捂盘、惜盘，采用经久不衰的电锯式营销来提高售价，目标是实现每次投资的利润最大化。 ”朱一鸣认为，对许多中小住宅企业来说，不尽快实现周转率，在房地产走向整合的时代，就无法成为领域的黑马。