“公租房租金定价引起热议 国内三种模式各有利弊”

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在限价上，以支付能力为标准与不同群体进行比较，明确不同的补贴标准，不仅最能体现保障性住房的本质，也是国际上最普遍、最有效的定价模式

不久前，北京启动了最大规模的公租房公租房。 租金相当于周边小区房租的九成，可以申请租金补贴。 公租房该如何定价，引发了热议。

公租房定价是否科学，是这个社会保障制度成败的关键。 例如，上海、昆明的临时租金高于市场价格，导致公租房遇冷空被搁置，前期投资无法回收，后续建设受到影响。 再者，天津“每平方米1元的公租房”，低价引起了对公平分配的质疑，客观上也加重了公共财政负担，不可持续。

从国际经验看，公租房的价格体系有章可循。 另一方面，为了遵从保障性，价格必须低于市场，保障对象可以承受； 另一方面，考虑到财政负担能力，除了价格回收以外，还需要保留一定的利润来回报社会资本，必须保证之后的开发和运营管理。 因此，公租房的定价必须综合考虑多种因素。 在此基础上，许多国家和地区在公租房的定价中采用“最高限价模式”，根据申请家庭的收入、人口等情况进行差别定价。

从德国、新加坡、中国香港的实践来看，往往以不同收入群体的支付能力来区分价格。 例如，德国住房金法规定，居民可承受的租金通常明确为家庭收入的25%，与实际支付租金的差额由政府嵌入，通常由联邦政府和州政府各承担50%。 在新加坡，租赁型的集体住宅分为两个阶段。 月收入在800元以下的家庭，只需支付月收入的10%左右作为房租。月收入在800—1500元的情况下，缴纳总收入的30%左右。 香港从2007年开始实施公屋租金调整机制，公屋租金价格每两年调整一次，并根据市民收入指数的变动上下调整。

在国内，目前主要有三种定价模式。 一种是“重视价格型”，通过“价格+基本利润+税金”明确价格。 这种方式比较常见，但弊端也很明显。 不仅容易引起租金超过该地区商品房房租的奇怪现象，而且定价不灵活，难以反映市场供需变化。 二是“市场导向型”。 最大的特点是建立与周边租金的联系，在一定程度上反映地区价值，不“倒挂”两种租金。 但劣势是，如果市价变高，租金可能会超过中低收入家庭的支付能力，无法实现政策目标。 第三种是“支付导向型”。 深圳的情况是，在略低于周边租金的基础上，根据租户的收入水平分6级发放补助，使不同的群体匹配不同的住宅。 但是，如果政府对建设价格和租户进行双重补贴，财政压力将增大。

三种模式各有利弊，都在探索、完整之中。 公租房的定价是否合理，要平衡建设价格和财政负担，考虑社会资本的基本利益，也要考虑困难家庭的实际支付能力。 因此，基于限价，以支付能力为标准与不同群体进行比较，明确不同的补贴标准，不仅最能体现保障性住房的本质，实际上也是国际上最普遍、最有效的定价模式。

“十二五”期间，我国将新增廉租房400万套以上，公租房1000万套以上。 如此大规模的保障性住房建设，如何定价、如何补贴，将直接影响中低收入群体的基本权益。 只有定价均衡以共性为重点，差别补贴以个人为目标，保障性住房的公平性和效率才能在“居住之所”的维度上得到统一。

(作者是国家行政学院经济系副教授)

原文链接: finance.people/n// 0829/c 1004-22728862