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在房地产业中,土地的价值、建筑价格与最终大楼的售价高度相关,但也有面粉比面包贵的情况。 最突出的是,房企往往在出售最后一套房子时,发现通过这种开发销售获得的收入不足以在同一地区再购买一块土地。

目前,房地产领域正处于价值生产转型的前夕。 住宅企业已经开始寻求在土地资源之外,创造属于自己的价值。 例如绿地开发的智慧城市,通过构建智慧的居住生活平台,向业主销售各种服务和商品,完成现有或建设项目的二次价值开发。 孙宏斌和绿城合作打造绿城,除了土地价值和项目建设投入价格外,还将通过企业品牌、产品、服务三个项目,产生新的价值; 龙湖将观察力集中在商业地产上,通过运营获得了商业地产的经营价值。

“融创中国董事长孙宏斌:用最好的产品创造溢价”

8月,“每日经济信息”和观点房地产网联合主办的博鳌房地产论坛和“每日经济信息”主办的价值房地产论坛可能会打响房地产价值生产转型的“发令枪”。

经记者杨宠从上海强发

“那天,一拍桌子,手就痛。 你知道我不擅长产品吗? 樟子园别墅的价格,现在是52000元/平方米以上的售价,但是后来我们封了盘就不卖了。 ”。 7月底,在上海融创绿城投资控股有限公司成立1周年的新闻发布会上,融创中国( 01918,hk )董事长孙宏斌对无锡绿城香樟园的销售团队未能准确向顾客发布项目价值表示不满。

他认为,在同一位置购买另一块土地开发别墅,地价和建设价格加起来至少要56000元/平方米,而目前香克斯园的售价不过是52000元/平方米,每平方米4000元“亏 在这种情况下,孙宏斌选择了封盘。 因为产品的价值没有很好地传达给顾客。

这是公众视线之外的另一个孙宏斌形象。 在过去的一年里,孙宏斌给人的印象是,合作得好,营销得好,行事大胆,一点也不保守。 与绿城、保利、中化方兴的合作,已成为房企合作的经典教材。

值得注意的是,孙宏斌领导的房地产价值方面的开发与以前流传下来的房地产开发盈利模式有很大不同。 不是靠土地高收益,而是靠好地区开发的好产品来获得高溢价。

好产品的好位置制造溢价/

在迄今为止的领域中,据说年以后,不动产进入白银时代。 但是孙宏斌说:“十年黄金,十年白银,那是胡说八道。 ”。

10年前很多公司的销售额连100亿元都没有,为什么那个时候是黄金时期? 相比之下,现在很多公司光销售利润就有100亿元,为什么是白银时代呢? 在孙宏斌眼里,评价是否是黄金时代的关键取决于公司。 公司不同,感受和看法也不同。 对他和融和中国来说,能否用最好的产品创造高溢价是个重要的问题。

这也是选择与其他房企合作的动因。 “对融和和绿城来说,合作肯定会获利。 绿城的产品很好,所以溢价率一定很高。 ”。 孙宏斌对《每日经济信息》记者说。

绿城的产品价格确实很高。 以绿城与融创合作的苏州金鸡湖项目为例,两层别墅的存量建设价格为18000元/平方米,其他房地产开发商800米的楼价也不过约15000元/平方米。

尽管如此,孙宏斌还是想投入。 他强调,在合资企业中,绝对不能降低绿色城市的质量和绿色城市的标准,并一直支持。

他认为只有这样才能在上海和北京这样的亚洲一线城市制造出高价值的房地产产品。

“你在上海什么也没见过吗? ’孙宏斌表示,要撬动上海的市场,就必须使用最好的产品、最好位置的土地来溢价。

两点钟的房子早点卖/

但是,并不是说投资多就能卖出房子,市场有时也不友好。 例如无锡绿城香樟园就是这样的例子。 孙宏斌的选择是暂时放下。 产品在很大程度上领先于市场,所以有必要让顾客了解产品。 在这种背景下,该楼盘的销售有可能放缓。

“这个月死板的销售也有些放缓。 我们的账上有100多亿元。 我觉得赶紧卖掉放到账上是没有意义的。 因为土地太贵了,所以不得不放慢速度,放慢销售。 ”

积极延缓销售业绩的增长,多少有些出乎意料。 中国年和年连续两年实现了非常快的销售增长,因此被贴上了“高周转率”的标签。

但是孙宏斌说,融和绝不是高转速模式,“不是你想高转速就能高转速的。” 通常认为高价盘比低价盘周转慢,但孙宏斌表示,高端盘找到目标客户群可能也是周转快。 企业做高端产品,例如黄浦湾的项目,目标客户5%,有些项目目标客户10%或20%。

他认为,决定房子能否卖出去的关键之一,不是价格是否便宜,而是土地是否正确、产品是否正确,只有这两点做得好,房子才能卖得快。

孙宏斌表示,他理解的高周转应该是指包括土地出让金在内的快速周转。 现在很多公司说的周转速度是指以快速开发、低价销售的方式周转,但这种周转的高度没有得到孙宏斌的认可。 “即使开发的产品售价为每平方米6000元,也有可能卖不出去。 因此,高转速模式实际上不存在。 ”

土地储备并不是越多越好/

“买土地是正确的。 ’这是孙宏斌强调一年多的观点。 从融创绿城合资企业成立以来首次接受媒体公开采访,到融绿成立一周年新闻发布会,孙宏斌最强调的就是购买土地和产品。 好房子的建设任务,孙宏斌交给绿城。 土地购买机会的把握由孙宏斌进行。

孙宏斌对土地储备的想法也与其他同行不同。

他认为,土地储备不是越多越好,而是质量必须好,规模适中即可。

“留下土地会吃亏。 ”孙宏斌表示,大量土地储备,仅每年产生的融资价格就达到10%,还有应征收的土地增值税。 这是因为只有土地价格每年上涨20%的时候,大量囤积土地不会造成损失。 但是,按照目前的土地市场趋势,每年很少上涨20%。

特别是北京和上海的土地市场,土地价格并不是一直上涨,一定会波动。 在这种背景下,拥有和储备过多的土地不仅不会因土地的附加值而收益,反而会带来很大的风险。

在这种情况下,孙宏斌没有像其他公司那样囤积土地,而是选择了一边购买高质量地块,一边迅速开发和销售现有土地储备的战略。

标题:“融创中国董事长孙宏斌:用最好的产品创造溢价”

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