“贵阳楼市的真实场景：超级大盘垄断定价”

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经记者杜兹乐出生于成都

去年，贵阳楼市一度被“鄂尔多斯”，但现在由于上千个体量的超级大盘再现，被一些房地产专家预言将“崩盘”。 但是，克比瑞研究中心在最近发布的“城市房地产快速发展前景排行榜”报告中，将贵阳列为“中国房地产投资top50强”的第29位。

面对如此对立的观点，人们不禁要问:“贵阳楼市的开发前景到底如何？

贵阳当地房地产公司高层对《每日经济信息》记者表示，他们并未回避目前贵阳楼市短期供需失衡、透支与利润增长空之间的紧逼等核心问题，但不是房地产专家在玩的“数字游戏” 在城市化红利面前，贵阳楼市前景依然看好。 只是，在当地超级大盘“花果园”等垄断定价下，后来者可能需要更好的产品、更高级的营销、融资能力，才能将市场上的“钱”景色转化为财报上漂亮的数字。

超级大盘林立

继被称为“中国第一超级大盘”的果园项目之后，目前贵阳的房地产市场进一步扩大。 根据中行贵阳企业市场研究部提供的数据，目前贵阳上千个体量超市项目有4个。 其中，果园项目总建筑面积达1830万平方米，目前这个“巨无霸”的地位已经被“铁龙里生态城”项目取代，后者的建筑体量为2000万平方米，“大川白金城”为1600万平方米。

近日，提出“贵阳楼市也疯了”等观点的中国公司资本联盟主席杜猛在接受《每日经济信息》记者采访时表示，“贵阳官网刊登的建设工程10000多万平方米，可住3或4口之家500万人，而贵阳 也就是说，贵阳新城(观山湖区)可以再容纳贵阳的一个人口，但是贵州9个地州的人口要搬到贵阳，需要很多年。 这是地道的“鬼城”。 ”

“其实并不像外面说的那么严重，有些开发商为了普及而制定概念，可能还没有得到大量的土地。 ”俊发地产集团贵阳企业总经理张播说。 碧桂园集团战术快速发展企业品牌部总监林伟也表示，企业目前手中的土地只有几百亩。

铁置业贵阳企业副总经理王成平、财务总监也表示:“总投资额500亿元的国际生态城市项目，原计划为3万亩。 这是未来几年的计划，目前批准的只有2000亩。 即使是这2000亩，铁也是分阶段滚动开发的。”

贵阳大川地产市场总监朱晋仪也表示，大川白金城最大投资量将于明年达到500亿元。

据中行贵阳企业市场研究部高级项目主任刘定坤介绍，贵州人口4000万，贵州是没有第二大城市的中心单核城市，其城市化率十年后必须从现在的33%达到57%，这个简单的人口迁移运动还在继续，贵阳房地产还在高速发展。

超级大盘掌握定价权

业界普遍认为，贵阳几个超级大盘几乎垄断了市场，掌握了定价权。

数据显示，今年上半年，贵阳市共销售商品房近5万套，比去年同期增长25.4%。 商品房均价为每平方米4617元，仅比去年同期上涨1.5%。 在上述总成交量中，位于南明区的果园项目销售2.5万套，居贵阳各楼盘销售冠。 果园项目销售部长孙浩对记者说，果园位于旧城区，按价格销售。

刘定坤认为，果园成功的最大因素是其用地性质，项目大部分属于城中村旧变换地，相关税费大幅减免，行政审批绿灯进行，工程工期大幅缩短，销售加快，为后期资金保障提供了来源。

王成平说:“我并不特别乐观。 贵阳超市项目低价快速回笼资金，1平方米3000多元，中小房企自身资金负担较弱，经营压力相当大。 ”

刘定坤认为，市场透明度之所以严重，是由于许多大盘强力吸收市场，大多数进入市场的项目缺乏地域特征、政府主导、政策保障、价格吸引等，想要取得花果果园那样的销售业绩不太现实

朱晋仪表示，贵阳大盘前期基本微利，开发商通过后期大量人口的上传，给项目商务带来了持续的现金流。

“(果园的)顾客主要来自地州，每个地州有一名销售经理带队，每个销售经理有5万元/月的活动经费。 在流通点进行累计的顾客，各周末派巴士均由项目销售部成交。 ”刘定坤说。

差别化被突破

“下一步是推送洋房产品。 价格范围为5300元~5600元/平方米。 ”王成平表示，目前市场上的产品同质化严重。 不愿指名道姓的央企房地产市场部负责人也表示，在住房短期失衡需要加剧的今天，市场更加分流，产品也需要更加多元化，客户也需要多维度扩大。

据报道，今年下半年，贵阳楼市有500万平方米的新建住宅供应量。 其中，中天·未来方舟下半年将建成140~160平方米的洋房和190~230平方米的沿河豪宅，铁生态城下半年的推力达到20万平方米，包括低密度住宅别墅和度假型四合院产品。 此外，乐湾国际、铁逸都国际、俊发城、溪山御景、初开紫郡等项目相继推出高层、花园洋房、别墅等产品类型，突出了市场差异。

王成平表示，贵阳生态文明国际论坛刚刚召开，在贵阳“宜居”和“气候”资源方面，度假型产品的诉求还比较牵强，随着贵阳到周边中心城市，甚至香港、上海等城市之间的高铁开通，未来会怎样？