“下半年京土地市场降温预期明显 标杆房企“疯狂出价”难再现”

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经过记者王杰从北京出发

北京土地市场预计，在经历上半年的疯狂和热度后，业内人士下半年将转向“降温”。

北京市7月成交8宗经营地块溢价率均较低，除夏家胡同溢价率为35%外，其他地块溢价率均明显低于北京土地市场前5月。 值得观察的是，前5月的平均溢价率为54.5%。

中原地产市场研究部总监张大伟表示，尽管地块属性不尽相同，但从竞标情况看，地块出让工作延续了6月以来的平稳走势，并未出现5月前的火热态势。

房地产业内人士认为，土地市场的降温实际上是以上半年土地市场的火热为代价的，是一次严峻的跃进。 上半年，无论是大型房企还是中小房企，都做了积极的土地储备。 因此，对住宅企业来说，这种降温只是换来了新的形势。 相信下半年基于原有的土地市场，住宅企业的新建建设量等将会上升。 因此，土地市场在相应城市的突然平静，恰恰反映了过去土地市场的火热。 这种温度下降，对市场的稳定有利。  

7月以后，北京土地市场的溢价率下降

07月15日，金融街控股有限公司和北京实兴腾飞置业快速发展企业联合体以381201万元获得北京市石景山区五里坤南宫住宅小区( a、b地块)保障性住宅用地、京西商务中心(西区)商业金融用地区规划国有建设用地采用权。 按底价计算，每平方米8913元，最高价格40亿元每平方米11240元。 溢价率小于26%。 最后成交金额为38亿1200万美元，楼价为10711元/平方米。

同日，北京建设工业房地产有限责任企业以33亿元获得北京市石景山区五里坤建设集团02号地b地块保障性住房用地、京西商务中心(东区)商业金融用地块国有建设用地采用权。 根据底价计算，该地块的地面面积价格为8085元/平方米，最高价格为33亿元计算的地面面积价格为10373元/平方米。 溢价率为28.3%。

中原地产研究部总监张大伟分析称，重叠石景山两块地块，上月北京转让的经营性地块达8块，合计土地出让金147.12亿。 年内累计土地出让金更是达到816.89亿。 远远超过年土地交易额，预计年土地交易额将达到1200亿以上。 “除夏季胡同溢价率为35%外，其他地块的溢价率明显低于北京土地市场5月前。 ”

值得注意的是，这是保障房出让办法的再次试行，此前保障房除单独地块建设外，大部分为项目建设，但此次出让的两块地块首次将热点地区的商服地块与保障房结合出让，融合了报价。

张大伟通过拆解、控制溢价率，可以抑制市场对土地价格的敏感度，避免部分地块过热影响交易市场。 二、加快保障房地块的供应，可以增加保障房的供应量。 另外，采用这种方法也可以逐渐减少在地块本身设置保护室困难的问题。

拆除两个保障室地块，位于旧城商业地块，年内有相同类型成交的年01月10日中海地产集团有限企业以20.18亿美元获得13.37万平方米。 此次分售的2块保障性住房部分基本上可以保证正式出售，但是将古城中的商业部分换算后的楼价低于年内分售的石景山区同一类型地块的平均价格。

他认为，严跃进虽然土地市场呈现过热和分化的态势，但实际上是住宅企业实力的暗中竞争。 对于大型住宅企业来说，由于具备广阔的融资平台，在取得土地上依然可以保持无畏的态势。 另外，一些迎合地方政府诉求的住宅企业在获得土地之前，包括地方鼓励的相关产业用地、保障性住房建设等，都是为了获得土地更有利的机会。  

年销售业绩在一半以下的房企取得土地或收敛土地；

业内人士预测，7月以后土地市场的“降温”将在下半年蔓延。

根据上海易居房地产研究院7月16日发布的《十大房企销售业绩报告》，包括万科、恒大在内的十大房企，二季度销售业绩双双上升。 其中6月的销售业绩更是创下了近1年的历史最高纪录。 另外，上半年，10大房企的年度目标完成率为51%。 其中，完成率最高的是中海，为71%。 紧随其后的是巴黎、万科、合景泰富，分别为53%、52%、51%。

当然，一些公司的销售业绩也不完美。 如上半年，金地、富力、恒大、雅居乐、初创和新城的年目标完成率低于51%的平均水平，其数值分别为49%、48%、45%、38%、33%、32%。 对此，上海易居房地产研究院警告称，这类年销售业绩未超过过半的房企，下半年应采取越来越多的随行就市、按数量定价的战略。

严跃进表示，这类房企的经营业绩将进一步影响房企下半年的土地持有情况。 对于有良好业绩支撑的房企，可以继续将资金、人才、能源等投入到土地获取行业，这是进一步扩大的前提。 相反，对于业绩稍差的住宅企业，必须收敛于拿地的动向。 因为重点将转移到销售业绩的提高、库存周转的加速等上。 这样的房企无暇顾及拿地等，但这样的房企正好为土地市场的降温提供了力量。

张大伟预计，在整体宏观面收紧的情况下，不太可能再继续下去。 从全国来看，从6月底开始出现了多块总价高的土地，但溢价率明显下降，从整体来看，土地市场可能首先分化，在资金紧张的大趋势下，一些公司现金充裕，资金价格低的在土地市场上继续被切割。 中小住宅企业在土地市场上可能会受到资金的影响而变得保守。

(实习生崔素娟对本文也有贡献) ) ) ) )。