“京高端产品逆市“井喷” 业内称房价上涨趋势依然存在”

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经过记者王杰

虽然国五条加码、物业税来袭、提高预售门槛等政策接连遭到轰炸，但都没能扼杀首都楼市的热度。 但与此同时，北京高级豪宅市场的成交依然迎来了井喷。

受严格的挂牌“预售证明”调控措施影响，上半年首都高端项目上市大幅放缓，据机构统计数据显示，4月至6月，每月只有1个单价4万元以上的高端住宅项目上市。 虽然供给有限，但上半年高端市场活跃，据资料显示，北京上半年数千万元以上的项目成交比去年同期上涨80.5%。 房地产业内人士表示，下半年开始出现高端产品出货量“起步”的迹象，目前住宅已成为高端销售产品的主角。 在他看来，这样的高端产品，往往和大开发商联系在一起。 因为随着这样的房企“渡过”楼市艰难时期，这样的高端产品和房企一样呈现复苏迹象。  

7月份成交略有乏力，房价上涨趋势依然存在

中原地产市场研究中心统计数据显示，7月8日至14日，全国主要54个城市新建商品住宅合同共计48476套，比上个月下降5.49万套。 累计1-14日，7月份总成交10.34万套，比6月同期的10.4万套略有减少。

从市场整体成交来看，3月突破30万套后，4-6月市场整体诉求较大，因此涨幅开始放缓。 除楼市即将夏季外，气温因素也阻碍了成交的上涨。

纵观上半年楼市，今年楼市变化非常大，1-3月基本上是去年年底成交活跃。 本应是春节淡季的2月，由于后市的乐观期待，也同样粗俗。 真正的爆发点出现在3月初，“新国家五条”政策的出台间接刺激了新房市场的成交。 这期间成交量达到上半年最高点，年买入诉求提前透支。 4月成交量至此下跌，加上政府对市场的持续调控和监管，该成交在平静的状态中有疲软之端。

而且，上周二手房市场的行情也同样出现了小幅下跌。 中原地产研究中心监测的数据显示，全国6大城市成交面积比上个月减少5%，其中同比减少21%。

当然，楼市的乏力，依然难以改变房价匍匐前进。 每月18日公布的全国70个大中城市商品住宅成交价格指数仍然显示，虽然房价环比涨幅有所缩小，但上涨趋势依然难以改变。 中原地产市场研究部总监张大伟分析说，房价仍在惯性中保持上涨态势。 《国五条》细则各地执行力度太小，对以往市场政策的担忧减弱。 在地方细则没有新意的前提下，这一轮调控显然不容易达到预期的效果。

张大伟表示，各地监管政策的执行情况，也将影响市场的实际表现。 由于各地房地产市场快速发展的程度不同，价格水平不同，各地政府在政策执行力上存在差异，各城市房地产市场的快速发展呈现出不同的表现。 “以一线城市为首的限价政策的实施越来越严格，但一些项目以装修等额外形式涨价。 因此，虽然在限价政策的名义下，价格的数值上升得到了抑制，但实际上在房价涨幅减缓的背后，仍然存在着高房价的绝对值。 ”。

高端产品“上市”的迹象在逆向市场较为突出

值得注意的是，中高端房地产突出，这类房地产呈现出回暖的态势。

根据伟业我爱我家市场研究院的监测数据，年上半年北京数千万元以上豪宅成交1388套，比去年同期增长80.5%，这个数值与年下半年基本持平。 与其他房地产相比，成千上万的豪宅市场涨幅最大。 与上半年商品住宅市场成交44899万套，比去年同期上涨36.4%等数值相比，豪宅市场涨幅高于整体住宅市场。  

最近4年北京各地区别墅销售数据显示，京南地区别墅市场表现有超过以前流传的豪宅市场行情的趋势。 以东南奥运旁的远洋天衣为例，截至今年第一季度，该项目以3.4亿美元的销售额和46套的销售额赢得了相应房企的羡慕。

严跃进认为，该地区房企抢夺土地的热潮仍在持续。 目前，随着各大房企进入该地区，这类地区的快速发展前景将更好。 特别是相应的组合将随着房企的进入而逐渐完善，这类地区的高端住宅也将获得较好的快速发展平台。

这些地区的住宅企业持续活跃。 4月11日，泰禾地产以19亿3000万元的价格在9家房企(包括联合体)的竞争中获得通州台湖镇地块，溢价率达到112%。 时隔半个月，北京疯狂土地泰禾地产再次进入台湾湖，以11.25亿元拿下b-03号地块。 其中建造了7.3万平的公租房，除去保障房面积，楼价达到19053元/平方米，创地区地价新高。

一位开发商向《每日经济信息》记者透露，目前亦庄、马驹桥等地区的土地供应日益减少，结果开发商的目光开始集中在台湖地区。

随着这样的土地热潮，相应的高级住宅成交也在持续。 从年龄结构来看，上半年高端二手房诉求年龄以30-40岁的高端人群为主，占40.98%； 30岁以下的诉求率为28.69%，部分由父母为孩子出资购买。 从购买目的来看，30岁以上的高端人群首要追求居住质量的升级，30岁以下的高端人群刚需较多，投资投机性诉求不多。 这也印证了上半年高端二手房诉求的户籍结构。 根据利兹行豪宅研究院的统计数据，上半年高端二手房成交，65%以上的客户为北京籍，非北京籍(不含外籍和港澳台)为24.41% )，港澳台及外籍人士仅占8%左右。

远洋服装项目总经理罗明强表示，天衣最重要的客户是cbd高管和亦庄的企业广告主。 与此相比，严跃进认为，包括高管等比较有实力的高级住宅专家在内，房地产的趣味性实际上不会因楼市的压力而消失。 因此，在楼市调控政策疲软的情况下，这类购房者将率先反弹。

市场上出现了高端产品“市场开放”的征兆，这不是拉动房价上涨的趋势吗？ 对此，张大伟也认为，从目前全国楼市来看，一线城市资源过于集中，房价难以上涨。 而且，多年供过于求的信贷是市场反弹的首要原因。 这些影响房价上涨的因素目前仍然存在。 如果年楼市信贷不紧缩，房价必然会持续上涨。

与此相反，严跃进认为，高端产品在总额上要高于普通商品住宅。 因此，如果高端住宅产品的成交上升，可能会影响未来楼宇整体的房价上涨。 但是，在他看来，通过抑制高档住宅的价格上涨来实现房价的控制，有自欺欺人之感。 目前楼市的焦点是普通商品住宅，而不是这种房地产。 从这个角度来看，高端住宅的市场诉求也应该得到满足。 即使单方面压迫，也不一定能得到好的控制效果。 从这个角度来看，市场上反而凸显出高端产品“市场开放”的迹象，恰恰反映了市场上正在产生这种房地产的巨大诉求。