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经记者王杰、尚希出生于北京

“万科最新的定位是城市配套运营商。 ”6月底,万科总裁郁亮在最新的媒体交流会上,宣布了万科的新定位。

两天后,碧桂园也在最先开发的五星级酒店增城碧桂园凤凰酒店,进行了新型城市化的相关话题探讨。

《每日经济信息》记者观察到,新型城市化已经引起许多房地产企业的关注。 但是,在新的城市化进程中,住宅企业扮演着什么样的角色呢? 要继续原来的盈利模式吗? 需要盈利模式的革命吗? 如果不卖房,房企有什么来代替房地产开发的收益?

十年内会见到领域的天花板吗? /

“住房市场不可能永远持续增长。 不到十年,我们将看到领域的天花板。 ’这是万科总裁郁亮不久前的预测。

年第二季度末,中国房地产新闻集团与中国房地产评估中心联合发布了“上半年房企销售top50”排行榜。 排名显示,与去年同期相比,top10房企、top20房企、top50房企均实现了跨越式增长,特别是top20房企一年上涨84%。

第一步,400亿元以上的房企数量达到5家,但去年只有2家。 从销售平均来看,顶级团队再次远远超过去年同期,比去年同期增加了72亿元。 第二批平均金额比去年同期有所减少,其他一线销售平均表现好于去年的顶级公司,借壳上市成功后,绿地扩张步伐明显加快,成为今年上半年房企排行榜最大赢家,其销售金额排名从去年的第4位上升到现在的第2位。

“新型城镇化催生地产革命:房企转型城市运营商”

但是,这种增长被认为将来一定会遇到天花板。

郁亮说,不到十年,就有以前流传下来的意义的“天花板”。 中国的房地产市场到10万亿美元就差不多了,一年建000万套住宅,能建多少年,大家来计算一下。 未来十年,中国的住房诉求量可能会稳定、萎缩。

在这样的背景下,房企期待的新型城市化带来的机遇不仅源于新型城市化带来的大量新增人口,也源于新型城市化进程中房地产运营模式的革命。

根据国家统计局的数据,在城市生活的人口为6亿2200万人,但实际上其中多数为农业户籍人口,原则上为1亿6700万人。

房地产业内人士表示市民化的进程必然需要越来越多的支持 这样的组合也要求房企审时度势,加快从以前流传下来的开发角色向新角色的转变。

这也是万科和其他房企提出角色转型的基础。

从建造房屋到建造城市的转变/

关于城市运营商和开发商的区别,一位业内人士表示:“做别人不能做、不想做的事。” 城市运营商开展的经营活动,从单纯的“建房”向“建城”转变,最终达到了使整个房地产板块脱胎换骨的效果。

一位业内人士表示,目前大多数开发商处于“配合政府进行区域建设”的阶段。 数据显示,北京新增宅基地的90%以上集中在奥运会以外的偏远地区,但从2009年开始,奥运会内宅基地的年平均供应量仅为10件左右。

由于集中在新的土地不足的郊区,近年来,政府用土地出让束缚的公共建设的比重也越来越大。 业内人士表示,另一方面,郊区的房子想卖得好,必须处理补助问题。 政府的宗旨是推进开发商的快速发展,包括名校引进、综合体建设、产业引进等,在此背景下,参与新城建设成为开发公司社会责任的体现。

在当地政府的支持下,稍具实力的开发商开始以“大规模补助”快速发展区域经济,度假型、商务型、休闲型、养生型、娱乐型的综合补助层出不穷,成为区域新的中心。 这一套显然为房企搭建了像“淘宝”一样聚集各领域、各服务的销售平台。

在北京大学房地产研究鉴定中心主办的“世界华人房地产学会年会”上,国务院快速发展研究中心副主任韩俊研究员分析了中国城市化面临的挑战。 他认为,工业化与城市化的良性互动、城市化与农业现代化必须相互协调,工业化与新闻化必须深入融合,才是新型城市化的新内涵。

事实上,通过新城镇的建设,比“淘宝网”的文案更广、平台更广的“城市淘宝”已经形成。 涵盖从产业招商到医疗服务、教育等广泛的行业。 这些服务的引进和运营,将来会给住宅企业带来新的收益点吧。 虽然短期内没有人能明确说出这个利益点是什么。

这就好比当时没有向商家收费的淘宝网,虽然暂时没有盈利点,但必然受到整个经济行业的关注。 由于房企开发的新城镇数量庞大,如碧桂园楼盘规模在1万亩以上,只有上传这些楼盘的业主,才能产生巨大的经济效益。

开发者的变革尝试/

迄今为止,华夏幸福通过引进各种产业开发新型城市,引进了生物医药、航天城市等各个领域,为所在地区和邻接城市提供了各种就业机会和税务来源。

包括万科、龙湖、世茂在内的房企,为开发的新城提供各种生活配套,为业主提供便捷的生活服务平台,为后者提供餐饮、教育、房间保养、商品订购,甚至私人飞机预订等完整的管家服务。

这些都是比“淘宝”更广义、非具象的服务、销售平台,为房地产商从开发商转型为城市运营商提供了潜在的方向和可能性。

以万科为例,万科在自己的社区服务平台内构建“五菜一汤”,其中“五菜”包括第五食堂、超市、银行、洗衣店、药店五大类与业主生活相关的日常生活服务; “一汤”是指“幸福的街道”(蔬菜连锁超市)。 此外,还建立了相关的垃圾辅助工厂。

业界认为,随着万科销售规模不断增加,万科不断完成业主生活支持服务文案,不断增加,未来万科光靠第五食堂收入就很可观。

住宅企业可以构建的平台显然不仅仅是这些简单的生活服务。 以定制住宅闻名的房地产企业最近在小区内大量建设太阳能发电设备,计划成为国内第一个自家发电楼盘。 随着这家企业的开发规模不断扩大,企业希望成为全国最大的光伏发电公司之一。

因为可以利用自己开发的平台,为业主提供越来越多的服务。 一些开发商认为,当住房市场不再增长或萎缩时,企业有机会成为城市运营商。

标题:“新型城镇化催生地产革命:房企转型城市运营商”

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