“限制房企融资只治标难治本”

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上周，受房地产再融资和收购重组打开大门的传言影响，深沪两市房地产股全线大幅上涨。 此后，证券监督管理委员会的明确政策没有变化，一方面是人们对资本市场放松管制的期待，另一方面是人们对房价下降的期待。 消除资本市场与现实生活的背离，或者需要更加正确有效的管制政策。

证券监督管理委员会对房地产公司的再融资和收购重组进行限制，是增加房地产公司财务压力的一种手段。 这种限制的政策依据来自国务院于年4月发布的《关于坚决抑制部分城市房价暴涨的通知》。 《通知》规定，对存在土地闲置和土地解雇行为的房地产开发公司，商业银行不得发放新开发项目贷款，证券监管部门暂停批准上市、再融资和重大资产重组。

通过拆解，明确了限制《通知》违规房地产公司上市、再融资的首要目的是打击土地囤积和土地炒作行为。 并在此基础上，通过施加财务压力，使房企加快商品房上市速度，防止因供应方管理而出现供不应求的情况。

根据wind的统计，从2009年到2009年，a股上市住房企业的资产负债率从65.7%上升到73.6%。 财务费用占营业收入的比例从1.55%上升到2.11%。 而且，上市房企净利润增长率明显下降。 在一定程度上，监管层限制房地产公司的再融资和并购重组确实给上市房企带来了相当大的财务压力。

但数据显示，近4年来，a股上市房企总资产周转率、存量周转率逐年下降，且存量占总资产的比例也基本呈逐年增长趋势。 这表明房地产公司没有像预期的那样提高开发速度，提高周转效率。 相反，房地产公司选择降低开发速度，减少土地储备来度过资金寒冬。

更重要的是，对房地产融资诉求的长时间限制也绝非不值一提。 年开始的住宅企业进军矿业的大潮就是一个例子，国内黄金等矿产资源泡沫的高涨和房地产市场的调控从来没有关联。

同样的问题也出现在诉求方的规制上。 由于限购、限贷、预期管理，全年全国住宅类商品房销售面积比去年同期增长2%，比去年同期增长3.4%，增速较调控前明显下降。

但是，从年6月到现在，从年第四季度到年上半年期末，除了中国百城房价指数下跌外，其他时间基本上都在逐渐上涨。 另外，上市住房企业从2009年开始到年毛利率水平基本稳定，没有受到房地产调控的影响。 很明显，房地产公司没有对诉求的下降做出价格上的让步。

由此可见，出台更具可比性、更有效的监管政策是下一轮监管的关键。 关于是否放松对房地产公司股权融资的限制，必须从是否有利于房地产公司的供给增加、是否有利于房地产价格的管理等多方面进行权衡。 房地产调控的最终目标是满足顾客购房的诉求，创造更健康更有投资价值的房地产市场。

原标题:限制住房企业融资只治疗难治本

来源:证券时报作者:仁际宇原文链接: epaper.stcn/paper/zqsb/html/epaper/index/content _ 481739