“房地产直接融资持续攀升 8年间剧增6.5倍”

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本报记者王峯

持续紧缩的房地产调控，极大地改变了房地产公司的融资环境和资金来源，房地产直接融资的比重不断提高。 住部政策研究中心和高和资本联合开展民间资本调查后发现，房地产开发公司融资结构正在悄然发生变化，直接融资已成为房地产开发公司的重要资金来源之一，其占比从2004年的30%上升到年的40.5%，资金总额8年来达到6.5倍。

高睿资本董事长苏鑫介绍说，房地产直接融资的具体方法是房地产信托、房地产基金、证券公司的资源管理。 受房地产信贷紧缩政策的影响，全年房地产直接融资所占比重迅速上升，去年房地产信托余额为6800亿元，发展迅速，投资额较大，但股权融资有一定限制； 认为房地产基金刚刚迅速发展，去年为1000亿元至2000亿元，利润由专业机构占55%。 此外，证券公司的资金管理也在迅速发展。

“关注直接融资，关注新的金融领域细分行业的市场变化和投资诉求。 ”苏鑫表示，未来做大房地产必须关注直接融资方法。

住部政策研究中心主任秦虹表示，房地产公司在资金密集的领域，资金支持不可或缺，而不断加码的房地产调控，难以再现宽松、低价易得的银行贷款间接融资的环境。 因为这位秦虹认为，维持房地产公司快速发展的下一个支撑点是直接融资。

“比较开发公司的投资额和融资额两个数字，从整体来看，是目前近十年来最高的水平。 ”秦虹表示，这表明目前房地产公司不差钱，因此有拿地能力，甚至可以拿“高价土地”，表明目前公司资金状况较好，目前开发公司资本金、开发公司筹资增长速度都很高

尽管目前流动性相对宽松，秦虹强调今年的社会流动性还是相当充裕的。 但是，未来房企除贷款外还必须关注直接融资。 因为这无疑将成为改善房地产公司资金诉求的重要工具。 “直接融资无疑是下一个金融改革的大方向之一，需要开发公司的高度支持，是未来房地产快速发展新趋势中的重要优势。 ”秦虹说。

进入2007年，房地产直接融资占比增加的趋势还在扩大，房地产信托扭转了前几年新规模占比信托总量的下降趋势，出现了明显的增长，房地产行业成为信托资金的第一投资方向。 数据显示，年1月，房地产信托产品共发行76种，发行规模达224亿元，居发行规模首位。 4月，房地产信托达到33%，超过了金融和基础设施。 在众多投资行业受到限制的背景下，房地产信托有望再次成为信托业务的亮点。

此外，房地产调控常态化，宽松的货币政策一去不复返，房地产基金迅速发展。 数据显示，从2008年到2008年，国内房地产私募基金发展比较缓慢，仅有20多家基金，100亿左右的市场规模。 全年房地产基金开始快速发展，新增募集基金41只，募集规模164亿元。 年募集基金数97只，募集规模712亿元。 年进入市场调整，新募集63只基金，相关金额370亿元。

今年年初，来自山西的晋商资本购买了北京丽泽商务区拍摄的第一块土地作为基金，标志着房地产基金正在加速越来越多的民间资本的参与。 虽然该地块成交额不到10亿元，但这可能是晋商资本加速基金化的牛刀小尝试。

据在山西完成连续三年民间资本调查的苏鑫介绍，今年5月，山西对外完成了历时两年的煤炭整合，70%的煤炭实现了规模化和国有控股。 但是，在更好的出口不足的情况下，煤炭整合后的山西民间资本演化为基金等资本证券化的形式。 但是，进化的速度可能还很慢。 但与鄂尔多斯等新兴民间资本不同，山西民间资本显然更容易接受资本证券化的概念，更愿意把钱交给专家进行投资。 山西是中国最早形成金融雏形的地区，在文化上有丰富的商业文明基础。 “未来，基金可能真的会成为山西民间资本的快速发展趋势。 ”

住部政策研究中心主任秦虹表示，未来除贷款外，房企将成为改善房地产公司资金诉求的重要工具，因此必须关注直接融资。