“地产航母合生创展“没落”真相”

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经记者卓志强出生于广州

北京略博管理咨询企业创始人田同生，年底在美国波士顿被邀请参加万科晚会，在此期间，约十年前王石对王石说:“万科不是房地产航母，共生创展集团( 00754，hk )才是中国房地产界真正的航空/(/k0 )// 王石笑谈说，这不过是对当时共生创展的客套话。

“如果你不是航空空母舰，即使王石说你是，市场也会认为你不是。 ”

经过过去十年的房企龙虎斗，今天很少有人把合生创展看成“地产航母”。

盛衰无常令人叹息。 9年前，共生创展成为第一家超过百亿元的房地产企业时，万科还只是地产界的“弟弟”。 万科晋身“千亿俱乐部”年、三年后的今天，共生创展刚刚将自己年的销售目标定为200亿元。

之后，不仅在万科，在地产界的“华南五虎”，曾经的头马合生举办了展览，恒大地产( 03333，hk )、碧桂园) 02007，hk )、富力地产) 02777，hk )、雅居乐) 03383

“合生创很早就开始了，但之后，其战术错误层出不穷。 》中房协经管委副秘书长、兰德咨询总裁宋延庆这样对《每日经济信息》记者进行了评价。

但是，在共生创展的过去10年中，业界也有不同的呼声。 房地产市场研究专家、同创卓越社长赵卓文想相信，朱孟依负责的联合创展其实处于下一个大局面。 他甚至认为，今天的共生创展不像业界悲观的预测。 从公司转型的角度来看，共生创展目前的快速发展态势就是成功的例子。

业绩篇

销售下跌是真的在衰退，还是“假货”？

今年一季度，在地产界的“华南五虎”中，恒大地产实现销售额185亿元，居全国第五位。 桂园以180亿元排名第六； 富力地产107亿元，未进入前十； 雅乐完成了75亿元，差点掉到前20名。 相比之下，共生创展只有25亿元左右。

关于销售额增长的烦恼，合生创展解释说，以前，企业已经经历了高速增长的阶段，现在企业倾向于在不随价格变化的情况下，为追求附加值和高质量的资产驱动而精心工作。

投身商业地产已经晚了

事实上，在这几年房地产市场的不稳定中，共生创展并非无为。

据《每日经济信息》记者介绍，在2006年年报中，联合开发提到了商业地产，称“本集团目前拥有商业用途土地储备，未来将逐步开发写字楼、购物中心等商业地产项目，成为商业地产项目。

但是，这个计划在之后的两年内未能实现。 合创展正式进军商业地产是在2009年。 宋延庆对此表示，“2009年刚进入商业地产，早就晚了，现在商业地产泡沫很严重。”

除了商业地产，在2007年年报中，共生创展还确定了尽早预警市场上可能存在的变化，分散风险。 当时，共生创展在惠州、宁波、中山、大连、秦皇岛、太原等二线城市分别增加了土地储备。 据联合创展介绍，希望通过在这些地区的开发，分散该企业的一部分地区风险。 但是，截至年度报告，这些战略仍然没有取得明显的效果。

尽管如此，对于目前共生创展的实际生存状况，外界仍有争论。

赵卓文对记者表示，共生创展这几年在房地产战术方面有些落后，但这是非常确定的，在房地产结构方面跟不上时代的快速发展。 但是，像共生创展这样的公司，现在已经是多元化公司，我认为不能光凭制造不动产的量来判断公司的迅速发展。 ”。

对此，前面提到的房地产职业经理也认为共生创展在房地产销售方面落后是真的，但说衰退可能为时过早。

在他看来，以体量计算，目前共生创展不及碧桂园这样的公司，销售收入不及恒大地产，企业品牌不及万科，高端影响远不及星河湾。 “但很简单，有两点证明它是贵族。 第一个是眼睛，核心还在1万美元以上的城市。 二是理念，多次加大城市战术，在一定程度上是走城市的刚需。 ”

有分析认为，在当前房地产市场调控政策持续紧缩的背景下，房地产在所有领域都面临着规模增长的天花板，联合开发不断学习香港长江实业的方法，具体保持了适度的规模，但聚焦于一线城市群的深耕细作。 这种“慢”模式更加出格。

全年毛利率稳定上升

调查显示，尽管与万科、恒大地产等销售额逐渐脱节，但在共同发展的“高溢价、多囤地、慢周转”模式下，与之相关的毛利率、负债率、囤量指标一直保持稳定水平。

2001年~12年间，共生展的毛利率分别为33%、37%、27%、32%、32%。 (年报乌龙称04年为27% )、35%、40%、45%、42%、40%、46%和43%。 近年来，在许多房企选择降价销售的背景下，共生创展的毛利率不会下降。

土地溢价分红下降，共生创生展也经常暴露出资金链紧张的情况，但多年来，该企业整体负债率在60%左右，而年报披露的数十家上市住房企业总资产负债率在70%以上，部分超过80%。

cric研究中心公司课题组近日表示，拥有众多一线城市土地资源的共生创展，其土地资源价值居上市公司首位，随着房地产市场形势转暖，土地价值有可能转化为对销售业绩的贡献，共生创展实现逆袭。

创业篇

世纪之交成立8年来销售额突破了100亿

乘势造英雄。

1992年，邓小平南巡掀起了二次改革之风，珠江三角洲沿岸的生意浪潮汹涌而来。 这一年，来自广东梅州的朱孟依和朋友设立了共生创展。

20岁出头挖出了人生第一笔钱

如果要追溯朱孟依的生意史，最早可以追溯到1980年代中期。 当时朱孟依所在的广东梅州丰顺县商业处于兴起之初，很多人在摊贩做生意，这种商业粗放而散乱。

慧眼的年轻人朱孟依看到了商机。 公开资料显示，朱孟依在当地政府的支持下，在丰顺县留隈镇建设了第一条商业街。 这条商业街让20出头的朱孟依挖了人生中第一桶金。

之后，朱氏兄弟依靠建筑队从粤东来到广州。 由于独特的市场发现能力和善于利用各种资源，朱孟依很快在广州扎根。 20世纪90年代初，他又获得了香港永久居民的身份。 虽然对朱孟依通过什么途径获得香港居留权知之甚少，但当时他的香港居民身份确实很重要。 作为港商在内地投资，可以享受各种各样的政策优惠。

关于早期朱孟依如何才能相继出世，民间流传着许多版本。 1992年5月成立的叶剑英研究会，其成员大部分来自广东省政协、广东省委党校资历较深的老一代。 但资料显示，33岁的朱孟依已经成为研究会副会长。 资料显示，1993年成立的珠江投资最初为叶剑英研究会名下的集体所有制公司，注册资本为280万元，法人代表为朱孟依，成立之初无房地产经营业务。

很明显，朱孟依在开始大业之初，就非常有眼界。

1992年共生创展成立后，根据当时国家的规定，除投标和投地外，共生创展没有独资开发房地产的资格。 朱孟依第二年在广州注册设立珠江投资。 之后，朱孟依运营两家企业的方法被称为“珠联三合”，共同进行房地产营销，珠江投资拿走前期土地，两班合一。 除此之外，在快速发展的初期就重复了高端定位，这也为共生创展迅速在市场上树立良好的声誉和企业品牌效应铺平了道路。

“珠玉合作”得到了极大的勇气

“( 20世纪90年代，从一开始就重复着高端的定位。 应该说共生创展有着非常长远的观点。 ’一位要求匿名的国内房地产职业经理对《每日经济信息》记者说，毕竟那是房地产市场的启动初期。

1998年，共生创展在香港证券交易所上市，但直到2002年，也就是成立十年后，才迈出了广州的第一步。 2002年1月，宣布参与北京和天津地区4个大型项目，总投资额约8.2亿港元。

当时学生时代的创展董事社长兼总裁谢世东先生首要表示，2002年他们成功跨越新的里程，是跨地区扩大的成果。 联合创展在2002年年报中表明一线城市战术:“一线城市拥有巨大的人口，经济快速发展很重要，人均收入也很高。 这些因素有助于促进当地的采购能力。 另外，城市化快速发展，中产阶级膨胀，以及居民持续追求城市化生活质量高的产品和服务，是这些城市制定良好规划的项目备受欢迎的重要原因。 ”

2000年，共生创展先于国内其他房企，一举突破百亿元的年销售额，迎来了其创立以来的“高峰期”。

控制篇

受限的大城市管制“地产航母”搁浅

2004年以后，随着国内房地产市场的升温，共生创展的销售额稳步增长。 但是，在增长率方面，它在之后的几年中落后于同行竞争对手们，甚至落后了。

由于经营模式的失误而脱落了

《每日经济信息》记者整理学生创展年报发现，2004~2007年的销售额分别为44.50亿港币、61.34亿港币、69.20亿港币、111.31亿港币、107.75亿港币、112.25亿港币、143.79亿港币。

显然，除2008年受金融危机影响的微小影响外，共生创展的年销售额一直处于上升阶段。 真正的急剧减少出现在年，当年销售额为80.08亿港币，溢利14.08亿港币，后者比年的62.93亿港币下降了77%以上。 这种情况直到去年才出现明显的变化。

“最直接的因素是房地产调控。 年出了《新国家十条》，之后，控制风暴瞄准高价住宅市场，无论是限购还是限价，共生创展，利润都刚刚遭遇风暴。 ’上述匿名房地产职业经理说。

联合创展在当年的年报中也坦言:“受年、一、二线城市严格的市场限制，市场形势迅速逆转。”

但是，全国房地产经理联盟董事、京汉置业企业品牌和客户总监赵四海倾向于认为，共生创展形势的真正逆转早于年。

“生于忧患，死于安乐，里德容易瘫痪。 错过了2008年管制后的巨大快速发展。 ”赵四海对《每日经济信息》记者说。

一直以来，共生创展奉行大盘开发和高端精品模式，采取“高溢价、多囤地、慢周转”的战略。 根据这一模式的特点，这几年房地产市场环境在不断变化中，共生创展的应对能力可能不够。

以“土地囤积”为例，据记者统计，2000年，联合开发的土地储备数据只有442.20万平方米，2003年上升到1000万平方米以上。 截至2009年，该数据稳定在3000万平方米以上，去年末最新数据为3324万平方米，“足以供集团在未来5~7年开发。 ”。 共同发展的高层此前曾多次在公开场合这样说明他们的“囤积战略”。 将来地价的涨幅会超过房价吧。

宋延庆表示，当时，一个项目开发需要几年的时间，开发商的净利润为10%多。 “但是，年后，限购后，市场可能发生了比较大的变化，但土地溢价越来越低。 资金价格越来越高”土地溢价低于资金价格，土地就会亏损。 ”

从赵全海来看，“高价溢价、囤积大量土地、缓慢周转”的模式本身没有任何问题。 问题是，高溢价是来自土地溢价还是产品溢价？ 本来，慢慢转动可以出精品、出作品，可以高质量高利润，但毕竟如果知道大家都在土地溢价上吃老本，那就太吃亏了。

“依赖土地溢价，很多公司都是这样，但这些公司大多是中小企业，由专业性很差的公司进行。 龙头公司，追求基干业常青的公司不能有这样的战术和思想。 ”。 赵全海对《每日经济信息》记者补充说:“取法从中得到，取法从中得到，依赖土地溢价绝对在其下。” 战术和思想落后危害很大，这种模式会使公司失去动力和创新能力，自然失去竞争力。 ”

高管带动企业快速发展

宋延庆认为，共生创展之所以脱落，主要可以从两个方面寻找原因。

首先，合生创展产品的定位还是偏高端。 由于该限购等调控政策影响较大，另外合生创展布局为北京、上海等沿海一线城市，这些城市的调控政策执行比较严格，“如果战术不仅仅是高端，也不太受外因的影响。”

其次，在受管制的政策滞销后，联合开展高溢价营销战略犯下了房地产的大禁忌。 宋延庆说:“对房地产公司来说，‘三率高’，收益率才是真的高。 周转率不高，杠杆率就低，乘以三率的收益率就低。 万科、恒大、中海都在走快速周转的道路，如果共同开发只追求高溢价，那么其他人10亿人将作为100亿人使用，而其他10亿人只能作为8亿人使用。 ”

但是，最近接受记者采访的许多房地产行业人士认为，共生创展之所以落后，深有道理。

前面提到的房地产职业经理表示，共生创展的家族化公司运营能力差，业主对职业经理没有足够的信任，所以总经理的职位容易多次成为主要职位，人员的不稳定影响了公司的运营能力。

在过去的十年里，谢世东、武捷思、陈长缨、薛虎4位行政总裁共同举办了展览。 随着各个干部的离开，“双方理念不合、上司不放权”的外界猜测并没有消失。

深圳市远大前程公司管理顾问有限企业是房地产领域的猎头企业。 很多学生通过这家企业进行过跳槽。 远途卓志建总经理表示，从联合创业展离职的房地产高管表示，离职的首要原因是“难以向上快速发展，(被提拔的机会很少)”。 ”。

随着共生创展的脱落，朱孟依个体也从富豪排行榜直线下降。 2005年以14亿2005万美元的身家排在当时福布斯中国富豪榜第二位的他，在年最新排名中从第100位下降到第159位。

型号转换篇

投保人谋求多元化的快速发展

但是，现实似乎面临着难题。

“我认为现在在中国的房地产领域，旺科、恒大地产等一点点的公司正在迅速发展。 另一家公司与其资源有关，所以快速发展可能会有所不同。 ”赵卓文对《每日经济信息》记者说，共生创展的原有关系、背景等都很好，但“头两年发生一点事件后，也许不能这样做。 ”。

黄光裕事件涉及的企业很清楚

赵卓文说，实际上，2009年朱孟依参与了黄光裕事件。

那年2月，香港媒体率先报道，共生创展主持人朱孟依表示:“近日，由于参与黄光裕事件，被内地公安部门限制出境。 ”。

这些报道刊登后，共生创展紧急发布公告，称该公司主席朱孟依对受到调查和出境限制的媒体报道“没有事实根据”。 但是，这个简短的公告并没有消除外界的疑问。

此后，这件事没有发布来自权威渠道的消息，但直到2009年底，朱孟依才正式出现在联合学生创展的上海项目奠基仪式上。

投身金融谋求变革

据长期关注共生创展的广东媒体人士介绍，从近年来的态势来看，朱孟依似乎对房地产有着萎靡之意。 “房地产领域很混乱，一点关系也不对。 ”他说。

年5月初，保监会同意批准建设珠江生命体。 公开资料显示，开始设立珠江人寿的5家广东本土公司中，有3家是朱孟依及其家族珠江系的成员公司。

再往前，朱氏兄弟加大了对金融业的力度。 例如，朱孟依细胞哥朱拉蒂的新南方集团是广州农商行的第六大股东，持股1.8亿股，持股比例为2.62%。 新南方集团间接地出现在广州农商行、北京农商行等多家机构中。

“朱氏兄弟在其他行业比房地产赚钱多。 ”前面提到的房地产职业经理说，朱孟依让房地产淡出并非不可能，但要经历很长一段时间的变革。

接受《每日经济信息》记者采访的赵全海说，共生创展重视金融合情合理，也有其能力和资源。 但金融和房地产密不可分，相辅相成，共生创展不应该不重视房地产。 但是，推动和处理一切的关键是上司朱孟依的思考和意志。

赵卓文也表示，抛开外界的种种传闻，共生创展之后快速发展的侧重点与上司的性格有关。 “朱孟依还是房地产界的第一代公司家吧。 和王石一样，还有碧桂园的杨国强等。 第一代公司家至今为止建成的其实不多。 这些公司基本也到了“奔六”的年龄，在当前新形势快速发展的情况下，是继续拥有这样的能力，还是适合在这个位置继续干下去，我想大概是值得探讨的。 ”

但是，他对共生创展的看法相对乐观。 他表示，共生创展目前多元化发展迅速，持有的房地产也越来越多，可能会有意识地放慢在房地产行业的开发速度。 另外，合生创展可能并不完全遵循“合生”这个企业品牌。 例如，还有“珠江”企业品牌。 从公司转型的角度来看，共生创展目前的快速发展态势就是成功的例子。

“不愧是中国房地产目前处于非常异常的增长速度，比如万科这样的增长速度一年十几%到几十%，我觉得非常不寻常。 如果你领导这样的公司取得了这样的业绩，只能证明你是大胆的。 你也有拐点来的话，可能马上就会死。 ”赵卓文解释说。

赵四海向《每日经济信息》记者透露，据他透露，共生创展目前正在招兵买马，预计下一步将有很大动作。