“银基上海低利润率项目提价 销量下滑高成交价恐难维持”

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经过实习记者顾晟从上海出发

上海3月底制定的《国五条》细则可以说是一线城市中最详细的规定。 细则中除了有买卖二手房严格征收20%税的规定外，对隐瞒光盘、闲置行为的处罚措施也有非常具体的约定。 这不影响成交价格的上涨。 中原地产、21世纪房地产等机构统计数据显示，上海商品住宅成交均价24668元/平方米，比上个月上涨19.17%。

成交价格的上涨在某种程度上“救活了”了哪些净利润较低的项目。 银基快速发展( 000511，sz )旗下的银河丽湾项目就是其中之一。 成交数据显示，从3月开始，项目成交价格大幅上涨，成交均价从今年2月的16119元/平方米上涨至5月的17475元/平方米。 但是项目成交量缓慢下跌，4月成交量为15套，已经低于1、2月的销售套数，5月前15天的成交套数也只有9套。

低利润率项目的涨价

银基迅速发展之前发表的年报显示，净资产收益率为2.65%，与年、年的2.02%、2.11%相比呈逐年上升趋势，但仍远远低于5年银行存款利率，不能满足股东的需要。

根据国浩华会计师事务所对银基快速发展(上海)投资控股有限企业的审计报告，企业在营业收入达到3.21亿元的情况下，只能获得823万元的净利润，仅占营业总收入的2.6%，该领域的净利润率通常在10%以上。

根据审计报告，银基快速发展(上海)的首要业务是在上海地区销售的房地产项目——银河丽湾。

银河丽湾位于奉贤南桥，地理位置偏僻，但其所推算的户型都很大型，最小的户型面积也在140平方米以上。

的上述项目销售平均价格一直维持在15000元~16000元/平方米。 但是，“国五条”政策出台后，这些项目的成交均价一下子反弹到了17475元/平方米。

这些项目成交价格上涨，起初并未影响销售，但今年3月，项目成交量甚至达到11个月以来的最高点。 但是，之后交易量缓慢下降。 4月成交量为15套，已经低于1、2月的销售套数，5月前15天的成交套数更是只有9套。

银河丽湾项目营销代理易居中国大上海事业总部执行总经理孙华良向《每日经济信息》记者表示，3月成交量之所以有所扩大，是因为“国五条”扩大了全市成交量，当月银河丽湾成交数据一度强劲。 并且指出，目前140~170平方米的住宅房源几乎所剩无几，剩下的两栋将主要推高200平方米以上的房源。

资金诉求还是未知数

如果提高售价，项目利润会上升，但由于成交量低迷，这些项目的高交易价格能否维持仍是个疑问。 上述项目截至去年12月31日的一年内到期的长期贷款达到3.3亿元。 虽然前5月的销售额足以偿还上述债务。

但是，还不清楚企业之后是否寻求其他资金。 银基快速发展年报指出，企业积极寻找新的快速发展机遇，稳健实施经营业务转型，为未来持续快速发展制定战术布局快速发展规划，企业积极拓展新项目，开拓新产业利润增长点，公司收入多元化

年7月，企业与海城三岩矿业有限企业就菱镁矿开发签署战术合作协议年11月，企业与连云港市丽港稀土实业有限企业(简称“丽港稀土”)签署增资协议，企业通过增资将丽港稀土推向稀土冶炼分离领域，丽港稀土 着力成为集深加工应用、再回收为一体的较为完整的产业链稀土行业龙头企业之一。

扩展和推进这些项目需要大量资金。 在这种情况下，银河丽湾能否继续维持较高的交易价格直接关系到企业的资金状况。

但是，中房信研究总导演薛建雄告诉《每日经济信息》记者，随着成交价格的上涨，成交量下跌。 远郊楼盘已经有降低售价的趋势。