“溢价14倍 华侨城66亿受让大股东高质量地块”

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黄富嘉实习生记者蒙湘林叶燕婷

华侨城a(000069.sh )近日宣布，全资子公司华侨城房地产拟从大股东华侨城集团手中受让深圳市华侨城市内4块土地开发权。 此次交易价格为66亿2600万元，溢价率达到1467%。

关于14倍的溢价，华侨城a表示，这与地块收购价格低、近年来地价涨幅大、价格齐全、人口密度高等原因有关。 据《每日经济信息》记者调查，上述4块土地位置优越，卖方机构乐观测算，部分地块开发后，房地产售价可达10万元/平方米。

66亿受让人大股东分区

根据华侨城a公告，此次转让的地块包括华侨城中心花园、华侨城大厦、西北地区、天鹅湖2号4块，其中规划住宅建筑面积约52.92万平方米，规划商业及商业配套建筑面积约17.1万平方米。 协定签订后10天内，华侨城房地产向华侨城集团支付33.13亿元协定签订后1年内，华侨城房地产支付剩余33.13亿元。

《每日经济信息》记者观察到，截至年一季度末，华侨城a的账面资金为89.4亿元，资产负债率为69.91%，此次支付66亿元现金，将大幅增加企业资金压力。

关于资金压力，记者联系了华侨城方面。 企业董秘处工作人员表示，“在华侨城上市后，据报道处理同业竞争问题，华侨城集团计划2003年将房地产资源注入上市企业，年初开始企业考虑并安排相关事项。 另外，企业也是国资委下属的中央企业，资产负债率不得超过70%。 接管大股东的土地，在资金方面企业早有规划，不会给上市公司带来过度的压力。 ”

获得了上述地块，但前所未有后，企业如何安排开发计划？ 未来是否沿袭华侨城的“观光地”模式？

“从这些地块的计划到销售阶段，开发进度必须在4年左右。 因为，这些地块是在华侨城内开发的； 这个地区的欢乐谷等设施很多年前就存在了。 因为它本身就是一种旅游房地产模式。 ”上述员工明确了这一点。

14倍的溢价高吗？

值得观察的是，此次受让方账面价值为4亿2300万元，判断价值为66亿2600万元，增值率为1467%。

关于14倍的溢价，华侨城列举了两个理由。 一是该地块原有价格过低。 二是近年来，深圳市房地产市场发展迅速，地价大幅上涨，区域经济运行迅速发展，基础设施完善程度高，人口密度增大，居住及商业住宅诉求量增加，地价大幅上涨。 华侨城集团收益率将董秘倭征也表示，此次4块地价是参照周边价格标准，经过与各方的咨询、讨论、资产判断后决定的，集团认为交易价格非常公道。

溢价是14倍，金额贵吗？ 成都一位房地产分析师对记者说，这样高的溢价率在房地产领域很少见，但考虑到原来的价格很低，也不算太高。

深圳不想出名的土地判断师说:“溢价率很高，但实际上并不是很高。 以1万多元的单位价格得到这样好的地区会便宜很多。”

无论溢价高低，66亿真金白银都不是小数目。 华侨城a为什么愿意拿出巨额资金购买上述地块？

年报显示，截至去年年底，华侨城a旅游综合业务配套房地产储备面积565万平方米，房地产业务储备面积200万平方米，与万科、保利等大型开发商相比有明显差距。 据悉，万科去年年底仅广深区土地储备就达到1290万平方米。

证券公司:利润达到百亿

据《每日经济信息》记者调查，此次华侨城a获得的土地，目前实际价值远远超过了此次转让的价格。

从卫星地图上看，上述四个地的位置优越。 其中，华侨城中心花园紧邻华侨城主题公园欢乐谷，华侨城大厦紧邻主干道深南通路和地铁站，另外两个地块紧邻主干道北环街。

据当地相关人士介绍，华侨城区一直是深圳豪宅区，目前与上述4块地块相邻销售楼盘，均价基本在4万元/平方米至7万元/平方米之间。

卖方机构的数据也为市场提供乐观的理由。 据高华证券研报报道，目前华侨城周边现有项目，如香山里公寓产品均价3.65万元/平米，波尔图菲诺别墅均价超过10万元/平米。

据中银国际研究报报道，中心花园作为商业性别墅的未来均价为10万元/平米，华侨城大厦的商业大厦、办公楼分别为10万元/平米、4.5万元/平米，西北地区的住宅均价将达到3.5万元/平米。 4个项目可贡献的净利润合计约107亿元，3年净利润折扣合计约7960亿元。

“也许有一个道理。 》记者将卖方机构的判断报告副本转发给华侨城a的工作人员后，出示了其表示。

10年未开发的“囤积地”嫌疑[/s2/]

潜在的利润可能足够，但这笔交易也并非没有瑕疵。

2003年，华侨城与深圳政府签署《关于解决华侨城用地问题的协议》。 该协议规定了华侨城“3.07平方公里用地”的总体规划指标，此次转让的土地在此范围内。 在昨天的公告中，华侨城a表示，目前集团没有与相关部门签订正式的土地转让合同，也没有取得国有土地聘用证。

目前，这4块土地仍处于待开发状态，其中2块商业用地面积共计3.54万平方米，土地开采权结束日期为2044年8月31日，只剩下31年的采伐权，2块住宅为主的用地共计24.55万平方米，采伐权仍为24.55万平方米

根据国土资源部自2007年7月起实施的《闲置土地处置办法》的确定规定，未开工开发一年以上闲置土地的，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或价款的20%征收土地闲置费。 开工未满两年的，无偿收回国有建设用地的开采权。

其中，关于闲置土地的定义，该方法列举了三种情况。 一是国有建设用地的采用权人(一般指开发商) )作出超过土地出让合同、制作决定书的约定，或者规定开工开发日满一年仍未着手开发的国有建设用地。 二是已经开工开发，但开发建设用地面积不足应开工开发建设用地总面积的1/3，或投资额不足总投资额的25%。 另外，停止建设一年以上的国有建设用地也可以认定为闲置土地。

倪征表示，这4块土地是2003年整体取得的土地中的一部分，由于体积庞大，该地需要分割开发，现有4块是最后一块土地，目前，其中2块住宅用地已列入开发计划，到明年完成建设 另外两块商业用地正在计划建造超高层，还在研究具体的方案，但现在还没有得出结论。

美联储房地产研究中心主任徐枫表示，政府计划很可能是房地产企业囤积土地的借口，一块土地10年不动，这些土地实际上是空放置的，但可以通过“政府计划”规避法律约束。

宋丁表示，由于土地增值收益巨大，地皮上涨价值远远高于早期开放带来的价值，房地产商囤积土地的例子实际上很常见。 除了“政府计划”之外，地产商也在土地上采取一点生态系统或其他功能，例如营造景观、种草、种花等，作为不搁置土地的过渡性安排，可以坐等涨价。