“瑞安上海多幅地块拆迁缓慢 太平桥项目近两年仅完成总量7%”

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经过实习记者顾晟从上海出发

虽然花了22个月，但移动完成率从78%增加到了85%。 这是瑞安房地产( 00272，hk )上海项目太平桥116号地块的困境。 同样动作缓慢的是瑞安房地产在上海的瑞虹新城项目。

《每日经济信息》记者从瑞安房地产4月22日发布的年报中发现，瑞虹新城部分地块截至去年年底完成的出行比例与去年全年相比几乎没有进展。

移动进展缓慢，给瑞房带来了巨大的资金压力。 年报显示，截至2009年12月31日，企业现金和银行存款合计88.63亿元，债务净额260.35亿元，净资产负债率70%。

多个项目的移动进展缓慢/

从最先出名的新天地开始，瑞安房地产在“旧城改造”上投入了巨大的精力，以这种模式在全国各地推广版图。 但是，“旧城改造”成就了瑞安的房地产，带来了很大的资金压力。 瑞安集团主席罗康瑞多次在公开场合表示，目前拆迁难度越来越大，今后将不再参与移动项目。

《每日经济信息》记者在瑞安房地产近年的财报中发现，企业在上海许多项目上移动进展缓慢。 瑞安财报显示，太平桥116号地块年2月28日拆迁完成率为78%，而据年财报显示，该地块拆迁完成率为85%，近两年仅上升7个百分点。 除太平桥项目外，瑞安房地产上海的另一个项目瑞虹新城也存在同样的问题。 据半年报报道，上海瑞虹新城3号、9号、2号、10号地块截至去年6月30日的拆迁完成率为84%、82%、76%、77%。 年报显示，截至去年12月31日，完成拆除这些地块的比例为92%、83%、76%、77%。 预计在这一年完成搬迁的3号地块也延期到了去年，剩下的3块地块的拆迁进度在去年下半年放缓。

事实上，拆迁是房地产领域的课题之一，受其影响的开发商也不仅仅是瑞安房地产。 前置集团中期财务报告显示，绿洲雅宾利花园第三期搬迁完成率为62%； 黄浦花园居民搬迁68%，个人搬迁57%，公司搬迁82%； 沈阳雅宾利花园的住宅搬迁实现了86%，工作岗位搬迁实现了40%。 年报显示，这三个项目的外迁完成率分别为99.65%、84%、80%，显然拆迁进度并不快。

中原地产咨询研究负责人宋会雍指出，开发商在拆迁中面临的困境很大程度上是由于相关部门对开发商的支持不足。

资金压力增大/

《每日经济信息》记者向瑞安房地产投资者关系部提出采访大纲，询问后者太平桥和瑞虹新城项目许多地块进展相当缓慢的可能原因，但后者没有给予回复。

业内人士表示，拆迁进展缓慢带来的最直接的不利因素是开发商巨大的资金压力。 宋会雍告诉《每日经济信息》记者，许多地块的搬迁看似已基本完成，但在最后一批搬家尚未离开的情况下，这些地块对开发商来说不值一提，但投入了数十亿资金。

据瑞安年报报道，已经将88.51亿元投入太平洋、瑞虹新城几个地块的移动事业，要在近三年内完成这些地块的移动，还需要再投入39.15亿元。 罗康瑞也在接受媒体采访时表示，投入这笔钱现在没有任何回报，也必须支付很高的利息。

移动缓慢明显影响了企业的资金运作。 年报显示，截至2009年12月31日，瑞安房地产现金和银行存款合计88.63亿元，债务净额260.35亿元，净资产负债率70%。

中房信资深分解师薛建雄指出，瑞安房地产资金紧张，在一定程度上与企业旧城改造项目移动缓慢有关。 这些项目吞噬了大量的企业现金流，但对收入几乎没有贡献。

分割商业不动产资产以谋求上市/

薛建雄告诉《每日经济信息》记者，要解决目前出行进度缓慢的难题，主要前提是要有足够的资金。 瑞安房地产最近也进行了一系列融资活动。 3月28日，瑞安房地产宣布每3股按1股比例供应股票，每股股价1.84港币，比当日收盘价3.34港币折价44.9%，发行股不超过22.5亿股，集资最多41.37亿港币。 募集的资金有助于加快上海太平桥项目和瑞虹新城项目的搬迁进度，收购相关资产和业务，偿还现有债务。

今年年初，罗康瑞又宣布成立一家名为“中国新天地”的企业，将集团旗下的商业资产全部分开包装，以求上市。 这在业内被认为是瑞房的负面，分割商业资产后，一方面可以上市融资，另一方面瑞安房地产将转型为快速周转的住宅开发商，业绩和资金方面将得到改善。

但是，资本市场似乎不同意目前瑞房的走势。 美银美林在4月3日的报告中表示，由于负债率上升但销售不足，瑞房在去年下半年信用状况恶化，供股暂时有助于缓解资产负债表的压力，但不足以缓解短期的再融资风险。