“京甲级写字楼遇15年来最低供应 地产基金偏爱“改造旧楼””

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经记者尚希从北京出发

据第一太平戴维斯的研究报告，年第一季度，只有两个自用型项目竣工入市，因此北京甲级办公楼的可租赁库存稳定在914万平方米。 年后三季度，只有4个项目将交付采用，市场新增租赁供应15.6万平方米。

“这将使年供应量降至过去15年来的最低值。 》第一太平戴维斯房地产顾问(北京)有限企业北京研究顾问咨询部董事王琼对《每日经济信息》记者预计，北京甲级办公楼将继续面临可租赁供应不足的局面。

对此，高和资本董事长苏鑫表示:“过去十年，中国房地产市场在城市化推进下，以快速开发为首要主导，但随着北京、上海等一线城市新增土地供给减少，商业配套基本饱和，一线城市已经以住宅交易为中心，

供需矛盾提高租金

由于供需矛盾持续，甲级办公楼的租金依然“高烧不退”。

根据戴德梁行的统计数据，年一季度，北京甲级写字楼租金每月上涨至每平方米298.23元，环比上涨1.27个百分点，比去年同期上涨7.46%。 另外，在没有新事业参与的情况下，办公楼空安装率为1.97%，比上个月下降了0.79个百分点。

据悉，近年来北京甲级办公楼供应日益不足，预计全年新增供应量将为五年全年供应量的一半。 王琼告诉记者，“比上个月上升幅度进一步控制在0.4%。” 考虑到许多业主为寻求缓解吸引租户提供越来越多的租金，截至一季度末，北京甲级写字楼的租金为每平方每月318.8元。

“以前从东部传来的商业区租金近三年来首次小幅下跌，但西部市场和新兴区的租金仍在增加。 ”王琼补充说。

据第一太平戴维斯公布的报告，截至去年12月，北京甲级办公楼可租赁库存为914万平方米。 由于办公楼总供应量严重不足，呼吁稳定增长，全市办公楼整体空安装率一直维持在较低水平。 尽管新项目进入市场，但年第四季度北京办公楼整体空安装率为3.0%，比去年同期下降1.2个百分点。

高和投资分解者指出，除供给量不足外，一线城市办公楼的诉求结构发生了实质性变化，“租赁人群体在不断变化，中心位置有重新凝聚的趋势。”

王琼表示，过去北京写字楼诉求的70%~80%由外资企业，特别是世界500强公司拉动，而现在内资公司的租赁诉求占很大比例。 “今年1月北京甲级写字楼租赁成交的3.75万平方米总量中，内资公司为60%，外资公司为40%。 ”

基金化的运营模式

“随着一线城市中心土地供应饱和，中心商业设施已进入库存时代，同时这一趋势正在加强。 ”苏鑫说:“以上海为例，目前中心地区写字楼市场现状是甲级写字楼所占比例约为20%，纯乙级写字楼所占比例达到70%。 他指出:“这些乙级写字楼大多建设年限较长，但甲级写字楼租金每平方米11元，乙级写字楼租金每平方米不到5元，两者之间存在着巨大的市场空。”

苏鑫告诉记者，目前房地产基金快递发展迅速，商业投资也逐渐出现“资产清理”。

其实，2003年前后，摩根斯坦利、布莱克斯通等外资基金开始收购许多一线城市核心区域的办公楼和服务型公寓。 “但是，这些收购大多是不良资产收购或烂尾楼收购，尚未出现人民币基金的形式。 ”苏鑫告诉记者，这种模式主要是收购后通过资产改造完成资产升级，然后批量募集租金，销售给机构或其他投资者，受投资者委托进行长时间的理财权。

苏鑫告诉记者，像黑石、铁狮门等基金化运营模式一样，将在库存市场迎来高速发展的机会。