“假离婚假合同假报价 楼市三十六计规避国五条”

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地方版《国五条》细则相继出台，楼市“小阳春”痕迹难觅。 但是，平静之下暗流涌动。 中国证券报记者近日调查显示，北京地区买卖双方已经对比政策不完善，出台应对措施。 在二手房市场，假结婚和假离婚并存，试图降低交易价格。 在新建市场上，开发商在不牺牲利润的情况下，在价格上进行文案并完成交易。 在与政策的讨价还价中，遮天蔽日、暗仓、金蝉脱壳、趁火打劫……《三十六计》的戏码悄然上演。

经过多次调控洗礼的开发商和房地产(行情专区)的中介总结出了日益熟练的应对之道。 这不仅在一定程度上削弱了政策的效力，也被认为是市场形态的修复。 业内人士认为，随着楼市调控进一步加强，类似的应对措施可能会上演。 对此，监管政策不仅要严格执行，个别条款也要及时调整，以适应市场的新变化。

买家在北京春季住宅展览会上咨询楼盘情况。

偷偷渡过陈仓

内置补充合同副本

暗渡陈仓被比喻为正面迷惑敌人，暗中活动，使敌人难以防备。

“这个价格是建设委员会的报价，实际售价和我说的一样。 ’在北京西南五环某知名项目卖场，面对标明价格的销售管理表，销售员这样对中国证券新闻记者说。

她面前的销售管理表清楚地显示了各家建筑面积、套内面积、公摊面积、销售总额、销售单价等新闻。 不同楼层和户型的价格不同，一点点的房间也会贴上“预约”、“合同”等标签。

但就实际售价而言，该销售员抛出上述言论，表示购买该项目后，除按公示价的一定比例支付首付外，还需要额外支付30万元左右作为装修金。 面积88平方米，根据估算值180万元的房源计算，实际单价将达到23800元/平方米左右的水平，比申报价格高出3000元/平方米左右。

关于为什么要追加支付这30万元，销售员出示了销售管理表最下面的复印件。 “上述价格不包括补充合同。 》销售人员表示，由于项目为装修工程交付，这是购房合同的“补货协议”，这30万元作为装修费用包含在购房价格中。

但是，对于户型为87-104平方米的普通住宅来说，30万元的装修费用太奢侈了。 很多购买者对此表示怀疑。

经过几个提问，销售员终于弄清了实际情况:为了顺利拿到预售许可证，项目以较低的报价得到了住建委的批准。 但在实际销售中，企业认为上述报价“低于市场水平”，认为“有利润损失”。 因此，将额外的价格隐藏在“补充协议”中暗渡陈仓。

虽然游走在政策的边缘，但该战略面临的风险依然可以控制。 一位工作人员表示，如果买家同意，只要有收据，就可以分割价格。 对处于食物链上端的开发商来说，从装修企业拿到收据并不困难。

据说同样的营销方法在房地产销售中屡见不鲜。 其中，二手房销售中广泛采用的“阴阳合同”，与异曲同工。 不同的是，后者以逃税为目的，前者对应“限价令”。

业内人士表示，北京楼市限价政策由来已久，这种营销方法的采用也非常广泛，上述房地产项目既不是第一个也不是最后一个。 建议政府部门加强对住房预售环节的监管，确保监管政策不局限于形式。

金蝉脱壳

“楼王”将路开得很高，走得很低

蝉从壳里脱出，比作制造幻想或利用幻想，让对方不会马上注意到。

对价格的管制是北京《国五条》细则中最突出的。 按照规定，对估计价格明显高于项目前期成交价格和周边销售项目价格，不受指导的商品房项目，北京市住建委可以不出具预售许可证或不办理现房销售备案。

虽然“后期价格不能高于前期”的条款不是北京第一个，但对于以“低调高走”的开盘节奏为习性的房地产开发商来说，这个强制条款会感到相当的违和感。

“先放高价盘不就行了吗！ ”首都某代理机构负责人向中国证券报记者表示，房地产项目申报预售许可证时，按价格从高到低的顺序申报，可以防止“后期价格高于前期”。 他还表示，近期正在为房地产项目设计策划方案，其中包括上述对策，许多房企感兴趣。

按照常规房地产项目的销售速度，首期开工的项目单价往往最低，随着配套的不断完善，后期项目的销售平均价格也将逐渐上涨。 也就是说，是“低调高跑”。 这种销售策略符合买家“买入是涨是跌”的心理，起到一定的蓄客效应，经常被开发者使用。

为了回避政策，这个代理机构提出的策略是“逆向的”。 也就是说，根据项目质量的不同，先申报“楼王”项目的预售证明，然后申报户型比较一般的房子，最后申报条件比较差的“尾房”。 这样的话，后期项目的开盘价就不会比前期高。

该负责人表示，该战略的效益是，如果第一期“楼王”项目获准预售资格，后期项目可以顺利出货。 由此，既严格控制价格，又实现了项目销售的“金蝉脱壳”。

根据北京市规定，只要后期项目预售价格不明显高于前期，项目就可以获得预售资格。 因此，该销售战略还可以在质量相对较差的后期项目定价时，统一为前期的高质量项目，以保证利润。

业内人士表示，目前北京严格控制高端住宅价格，该战略的风险是，最初的项目和报价过高，无法获得批准。 “首期‘楼王’项目申报时的价格过高，不应该在一定程度上牺牲利润，为后期项目的出货预留空之间。 ”这位负责人说。

事实上，多年来，许多项目都使用了上述战略。 业内人士认为，如果政府部门加强对预售价格的管制，项目可能会推迟启动，从而影响市场供应。

走歪道

避开高压遮蔽盘惜售

为了上策，多指遇到形势不利的情况就选择回避以保留实力。

与“迎难而上”的方法相比，面对严格的房地产调控政策，越来越多的房地产项目选择了规避政策。 也就是说，“能隐藏就隐藏，能卖就不卖”。

王先生和她最近在北京大兴区和房山区看到了很多房地产项目，他们计划购买新房作为婚房。 但是，除了少数项目外，本月预定开始的项目大多未能如期开始。 对于具体的开设时间和价格，销售人员无法做出准确的回答。

“不仅如此。 这些项目很特别牛，看房的人很少，但我们走了也没人接待。 终于问了销售员，报了很高的价格。 一副“你是否喜欢买”的表情。 ’据王先生说，他们似乎一点也不急于卖房。

北京大兴区的一个项目原本计划于今年3月启用。 因此，项目从去年年底开始储备客人。 目前，供给规模仅为600套左右的项目，已排在4000多号位。 购买者多次接到“延期开盘”的通知，但具体开盘日期还不清楚。

问题是在预售的一环中发生的。 “一万八是我们的价格。 不能低于这个价格卖。 ”该项目相关负责人向中国证券报记者表示，北京住建委给予项目批的价格上限正是设定在这个水平上。

事实上，即使以18000元/平方米的“保价”销售，也比前期项目平均价格高出4000元/平方米左右，违背了“后期项目报价不得明显高于项目前期成交价格”的规定。 但是，与周边二手房相比，这样的价格水平并不高。

该公司内部人士表示，在价格问题上僵持不下的情况下，不排除将项目启动时间推迟到下半年的可能性。 因此，企业计划向董事会提交报告，证明情况。

在北京市场上，有大量这样不愿意着急卖房的开发商。 在最近的北京市春季住宅展览会上，不仅当地参展项目的比例很低，很多参展项目还没有确定报价。

去年同期频繁降价出货的房地产项目，为什么现在着急卖房？ 业内人士表示，与去年资金链告急的状态不同，目前许多房地产公司并不缺钱，“以价换价”的动力不足。

许多业内人士指出，“过头”是房企应对监管政策最常用、最消极的手段，也是大幅削减市场短期供给的主要因素。 “我们也没有办法。 ”一位开发商表示，目前房企的土地、融资、人力等价格持续上涨，要保证利润，只能提高报价。

业内人士认为，如果限价政策继续下去，住房供给必然会受到影响，这样下去，还会影响整体的供给形势和房价的预期。 许多开发商和专家认为限价手段的行政色彩太强，严重损害了供给侧的积极性，政府部门建议将定价权还给市场，通过增加供给等手段来抑制房价。

失火现场的小偷

瞒着天空渡海

假结婚“奇遇”假离婚

比喻隐藏天空，用谎言和伪装欺骗对方，在背后偷偷行动。

李娜是80后的“新北京人”。 五年前，李娜在父母的帮助下在北京买了一间居室的小窝。 但是，现在，计划再购买两居室的李娜，已经难以居住在《国五条》的细则中。 原本，由于北京实行“国五条”的管制政策，如果北京户口上单身买家有套房，就无法购买套房。

李娜在房产中介店里咨询时，中介得知李娜目前单身，并表示:“除非结婚或出售名下套房，否则不能单身购买二手房。” 李娜说自己对第一套很有感情，舍不得卖。

在她准备离开的时候，这家店的经理轻轻地把她拉到一边说。 “真的不行。 你可以请个人假结婚哦。 这样就可以买第二套了。 买了房子之后离婚！ ’经过这家店经理的提醒，李娜想到了自己交往的男朋友郑杰，但他俩关系很好，确实考虑过几年后结婚。

但是，李娜在心里表示:“为了买房结婚，可以吗？ 两个人有感情，结婚后发现双方不合适怎么办？ 结婚这个重要事件，真的能瞒着天过海吗？

另一方面，中介向李娜推荐了几个套房景点。 其中有一个让李娜大为感动的两居室各方面条件都很好，唯一的缺点是以卖方夫妇的名义有多处房产。 仿佛看穿了李娜的犹豫，小聪明的店经理说:“首先，看看你是否想要这个房间。 如果想要的话，能不能让户主夫妇休假离婚，或者试着成为员工。 这样可以节约几十万的税金。 ’李娜吓了一会儿愣住了！

在各地执行“国五条”规制政策的过程中，假离婚这一手段正是钻牛角尖的手段。 中国证券报记者表示，进入今年以来，天津、北京等地掀起离婚热潮，为了通过离婚实现“合理”避税等目的，地方婚姻登记处人满为患。

业内人士认为，假结婚遭遇假离婚是终极情况，并不普遍。 但是，如果监管政策不能灵活应对，同样的现象就不可避免。 当然，为了经济利益而假结婚、假离婚的政策空钻孩子的行为是对法律的不尊重、对婚姻的亵渎，也有很大的风险。 假结婚、假离婚的购买者，人才2//k0//的可能性很高。

平房决定价格

失火现场小偷的意思是利用失火混乱的时机进行抢劫，比喻利用人的危险牟利。

限购政策对楼市杀伤力很大，部分二手房交易借机大幅涨价，有趁火打劫之意。

“看看这间平房。 让你住是不可能的，但它有非常上升的可能性！ 现在15万元/平方米，最适合你这样的投资诉求。 ’房地产经纪人黄先生滔滔不绝地介绍着。 想再买一套房产的郑川，没想到会出现无论如何也只能买平房的状况。 最重要的是，看起来像破旧的平房，面积只有5平方米，但报了75万元的天价，比《国五条》细则制定前的估计高出了整整25万元。

黄先生告诉郑川，自执行《国五条》细则以来，楼市成交均价没有大幅上涨，也没有大幅下跌。 但是，这间平房的价格正在暴涨。 “我推荐的这间平房，北京市的主要学区有名额。 最重要的是，根据我们的内部消息，这个区域将被拆除。 而且，面积小于15平方米的都按15平方米计算，1平方米的拆迁补贴都在10万元以上。 怎么算都没有损失。 ’他说，目前北京市的平房交易基本上有两种形式，一种是出售平房的聘用权，另一种是出售平房的私有产权。 虽然招聘权价有点便宜，但基本上是6万元/平方米左右。

黄先生告诉郑川，现在北京市的平房都在二环，越来越少，破旧的小平房已经属于“稀缺房源”。 “在这期间，我们基本上是成套出售的。 我不得不抓紧时间。 ’在郑川离开之前，黄先生反复劝说。

在中国证券报记者的采访过程中，另一个“稀有住宅”也频繁被中介提及。 那是无法调查原值的一部分住宅、住宅改革住宅、福利住宅等二手房。

一位房地产经纪人向中国证券报记者表示，北京调控细则出台后，这种没有原值的房源不仅没有受到影响，反而有所上升。 “例如，人民大学附近的二手房，春节前，60平方米的一间房的平均价格在300万以下，但细则施行后，一下子上涨到了350万左右。 ”

上海易居房地产研究院副院长杨红旭说，北京细则中关于20%税收的条款很严格。 税务部门从2005年开始建立相关情况系统，但此前部分商品房、房改住房、福利住房等无法查询原值，税费必须按成交价的1%征税。 业内人士表示，中央产房等原有无价值房源大部分集中在北京三、四环内的稀缺地区，部分仍是稀缺学区的房源，这类房源存在价格上涨的压力。