“绿城通州“地王”苦熬三年遭遇不自然 住宅欲售3万/平受阻”

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希望出售住宅的3万元/平方米的抛锚记者在项目现场发现，许多工人正在施工，原来空的宽敞近30米的深基坑也被钢筋填满了，但这个项目的住宅产品还没有进入市场

住宅想卖3万元/平方米

记者在项目现场发现，许多工人正在施工，原本空宽敞的近30米的深基坑也被钢筋填埋，但项目住宅产品尚未进入市场

“项目中的住宅产品将于5月开业。 ”京杭广场销售中心的一位销售员对证券日报记者说:“具体的开盘价还没有决定。 预计每平方米超过3万元。 ”。

事实上，上述京杭广场位于北京市通州区本大街和本北路交叉口的东北角。 项目所在地块是2009年轰动一时的北京通州地王，该地块现在的所有者是葛洲坝和曾经徘徊在“生死”边缘的绿城中国，葛洲坝是项目大股东，绿城负责设计开发。

值得观察的是，三年半的充裕后，京杭广场项目的住宅产品还没有进入市场。 雪上加霜的是，京版细则落地后，纯新盘住宅的预售价格必须参照周边住宅的实际成交价格定价，而京杭广场定位为北京通州的地标建筑，投放价格高，价格当然趋向高价。

对此，一位情报官员向记者透露，该项目的房价如果陷入不自然的状况，定价超过3万元/平方米，在办理预售证的过程中可能会受到一定的阻碍。

对此，绿城中国有关人士对证券日报记者表示:“住宅项目目前与预售证无关。”“售价也还不明确。”

先出售商用不动产回收资金

4月14日，记者来到京杭广场项目所在地，发现项目周边被巨大广告牌遮挡，布满“希尔顿酒店”等宣传语句。 另外，高高的塔吊矗立在项目中心，塔吊上排列着“北京城建”的字样，可以看出项目的承包商是北京城建。

另外，据悉招牌上有很多推进项目的办公楼、酒店和购物中心的计划。 “我们的项目是一个综合体项目，涉及包括希尔顿酒店、住宅、办公楼和大型购物中心在内的三栋大楼。 ’一位京杭广场的销售员告诉记者。

“购物中心全部出售，酒店为持有型不动产，办公楼分开出售”。 京杭广场项目相关人士向本报记者透露，目前写字楼产品已经取得预售证书，正在销售中，售价平均不到3万元/平方米。

陪同4月13日在北京召开的京杭广场写字楼介绍会的记者，在介绍会现场发现了许多顾客持预约号码预约的特殊现象。 一位顾客对记者说:“看看楼层，也决定了平米的数量，马上就签约。”

顺便说一下，通常计划为综合体的项目多是先行出售住宅，迅速回收资金，培养项目人气，然后销售项目办公楼等商用房地产产品。 为什么绿城在这个项目的操作上正好相反呢？

对此，绿城中国表示:“为工程进度作出了安排。 ”。

但是，一位消息人士对《证券日报》记者表示，该项目比较特殊，处于通州老城区的中心位置，周边商业和住宅等组合也较为成熟，受到一定程度的欢迎。 但更重要的是，该项目定位为北京通州区的地标性建筑，无论是酒店、住宅还是购物中心，都是北京通州区的最高级定位。

此外，上述信息人士还向记者表示，该项目是纯粹的新项目，但北京细则出台后，该项目住宅产品预售价格定位不大，欲以3万元/平方米以上销售，可能会阻碍预售证的取得 因此，商用房地产产品持有预售证书可能更为顺利。 从这个角度来看，办公楼比住宅先进入市场并不意外。 这样，开发商也可以收回部分资金。

住宅产品的上市时间未定

“京杭广场的住宅产品都是180平方米以上的大型，预定售价超过3万元，但具体售价还没有决定。 ”上述销售人员向本报记者介绍。

对此，绿城中国有关人士也向证券日报记者表示，住宅产品尚未涉及预售证，具体开设时间尚不确定，有可能在今年中旬进入市场。

但是，记者在项目现场发现，项目对面也是北京one这座住宅和办公楼共存的项目。

据北京市住建委官网消息，北京one项目已为年取得预售证。 其中，住宅产品拟出售的最高价格为4#住宅，售价35791元/平方米。

有趣的是，一位行业中介机构人士向记者透露，上述售价不会成为京杭广场住宅产品的参考价格。 因为北京版细则出台后，纯新盘的预售价格必须参照周边楼盘的实际成交价格。 据北京市住建委网站消息，与京杭广场相距仅一条街的北京one住宅产品实际成交价格为23406元/平方米。

对此，北京中原地产市场研究部总监张大伟对记者表示，目前通州楼市没有出现3万元/平方米的豪宅价格。

这样一来，葛洲坝和绿城这一合作项目的住宅产品本来打算以3万元/平方米以上的价格销售，可能会受到一定的阻碍。 因为，就其差距而言，已经达到约7000元/平方米。

值得进一步观察的是，京杭广场项目相关负责人向记者表示，这两个项目在价格投入上存在一定差距。 记者了解到，2009年9月10日，京杭广场地块12.4亿元绿城拿下，楼面价6961元/平方米，溢价率292.21%，震惊了一时的北京通州地王。

很明显，这在土地价格方面高于北京one项目。 另外，这些项目相关人士也向本报记者透露，除环建等地的投入外，京杭广场整个项目的平均楼宇地价达到11000元/平方米。

“这个项目是北京通州的地标项目，但是如果价格过高，会抬高周边甚至整个通州地区的新盘成交价格。 因为这个项目的预售价格变得非常敏感。 ”这类中介机构的相关人士对本报记者表示，这可能也是住宅产品上市时间延长的原因。

前地王进入市场后再拖谜团

记者表示，2009年9月10日，该地块成功转让。 到目前为止，该项目办公楼的业态入市还不到三年半，但住宅产品甚至入市时间都不明确。 为什么项目的开始时间会这么长？

事实上，记者曾多次路过该地，年京杭广场的推广横幅被项目围墙覆盖，充斥着“葛洲坝绿城京杭广场”、“低碳”、“健康”、“住宅”等字眼。

年初，该销售员告诉记者，项目户型变更，商住项目消失，目前这座楼只有办公楼和70年产权住宅产品，而且住宅产品都是180平方米以上的大型高档产品。

年初，项目销售人员向记者表示，项目规划涉及希尔顿酒店、办公楼、住宅和商店。 其中，最小户型的住宅总额也可能超过500万元。

那么，这个项目是因为产品设计变更导致住宅产品延迟开始的吗？

对此，一位情报官员向记者表示，京杭广场是绿城中国与葛洲坝合作项目，葛洲坝51%股权，项目大股东，绿城49%股权，但绿城主导着该产品的设计与开发。

顺便说一下，不愿透露姓名的人据本报记者介绍，绿城在2009年前后曾一度高价拿地，最终苦于高价拿地扩张，一度陷入“生死难关”。 这个项目是在绿色城市的高速扩张期进行的，2009年，绿色城市获得了这里。 在正常的开发周期中，年可能会进入预售阶段。 但是，绿色城市去年曾一度陷入生存危机，债务见底，资金迟迟得不到救助，也对项目的进行构成了一定的阻碍。 但现在绿城通过卖股、卖项目的方式继续自救，缓解了现金流恶化，项目进展略有加快。

对此，绿城中国对《证券日报》记者表示，企业没有因为资金压力而阻碍该项目的开发进程。 “由于综合体项目多、复杂，我们对地块负责，前期定位和设计周期需要时间”。

更值得观察的是，一位知情人士向本报记者透露，该项目的大股东是葛洲坝，绿城在该项目上的话语权较弱，但绿城力主提高了该项目的质量。 那么，因为在产品设计上，双方可能有一定的分歧，需要长期的磨合，找不到融合点，这个项目的进展被拖累了。

除此之外，上述中介机构相关人士向记者透露，京杭广场入市时，本区域内市场情况与目前相同，如果以3万元/平方米的价格入市，销售将面临一定的压力。 因为除了政策原因之外，这个项目的最终成交价格可能比预期的要低。

另外，该相关人士向记者强调，项目的主楼有可能为36层，地下有可能建设3层。 这个“1高”“1低”的建设价格都很高，综合项目的楼宇地价、装修价格、闲置3年左右的资金价格和税费等，预计项目价格将超过2万元/平方米。 从这个角度来看，如果项目上市价格只比周围的实际成交价格稍高，那么利润空之间也不会很高。