“京楼市“限价令”落地 高端房现价钱分拆应对迹象”

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经记者尚希从北京出发

4月10日，北京市住建委主任杨斌在媒体上表示，对报价明显高于项目前期成交价格和周边销售项目价格，未接受指导的商品房项目，可以不发放预售许可证或不办理现行房屋销售备案 此前，有消息称，北京市居委会已就平均价格在6万元/平方米以上的高端项目负责人展开分拆协议。

一位房地产经纪人表示，在限价的背景下，只能采取各种各样的方法来应对，“这是没有办法的事”。

“本届政府抑制房价的决心非常大，对开发商来说也做好了这样的准备。 去年下半年以来，北京的房价有上升的趋势，开发商有足够的资金来对抗这次调控，但能对抗多久呢？ ”第一太平戴维斯房地产顾问(北京)有限企业房屋销售部销售总监陈明告诉《每日经济信息》记者:“半年可能是坎佩，但在此期间如果出台更严格的政策，开发商的日子将会很难过。”

开发者大多支持“限价令”/

对北京楼市来说，限价令一无所知。 迄今为止，政府机构没有公开此事或将其政策文件关联起来。 4月10日，限价令“转正”。 杨斌首次宣布，新建商品房在新盘取得预售资格时，政府将控制和诱惑价格。 “新盘在取得预售资格时进行报价。 不得明显高于该楼盘此前的交易价格，也不得明显高于周边同类质量商社的价格。 ”杨斌表示，开发商如果不接受指导，将不会发放预售许可证，也不会就成交资格进行备案等，通过合理的指导，避免房价暴涨。

“目前，如果是持平或以下的报价，基本上没有问题，但涨价有不被批准的风险。 ’北京房企市场总监说。

因此，开发者也有意改变推送模式。 “如果是新项目的话，可能会从最高的开始推。 ”据这些房企人士介绍，以往很多楼盘推盘时，从一开始就不推所谓的楼王项目，也不推价格最高的产品，项目越往后靠近现房，周边配套也越完整，价格上涨也非常自然。

“如果涨幅受到限制，只能说先推最高的。 价格可能会比平时贵10%左右。 这样，在得到批准后，下一个项目的销售也可以分割以抑制价格。 ’那个人说。

管制至今为止，预售证似乎已经成为开发者无法形容的痛苦。 “很多开发者计划3月以后拿证书，但现在很后悔。 ”东汇地投总裁刘东对《每日经济信息》记者说，要取得证要比预想的难得多。

“但是，一些开发者还没有做好准备，去年年底拿到了很多票。 ”据一位消息人士透露，根据他所知的情况，特别是在高端市场，一些开发商似乎预料到了今年监管的严厉。 “本来只想按100套，但可能会拿200套或300套的预售证。 ”

在采访中，记者同样发现，与限价令相比，开发者的应对方法层出不穷。 “在一些项目中，价格分割还可以获得预售许可证。 ”据上述信息人士介绍，例如6万元/平方米的住宅，开发商可能分割为4万元的住宅价款和2万元的装修价款或者其他价款。 “类似于二手房中的《阴阳合同》。 购买者签署购买合同，在网上签字后，与开发者签署补充合同。 ”

陈明表示，目前，北京市没有在预售证书中规定“底线”。 “我并没有说限定销售多少以上的楼盘。 我听说以前北京要求暂停批准平均价格超过5万元/平方米的楼盘预售。 ”

记者了解到，分割房价的例子在北京市场已经出现，特别是在一些装修大楼，购房者在签订购房合同后，将签订每平方米几千元的装修合同。 “但是，如果涉及到高端大厦，这种做法是否可行，居住建设委员会是否能批准，还不能说。 ”陈明对此表示。

第一太平戴维斯北京研究顾问咨询部董事王琼表示，如果买家同意，只要有收据，就可以进行价格分割。

要点高端项目的监视/

在这次限价细则中，积分监控面向高端项目。 杨斌指出，提高预售门槛将脱颖而出，重点是将高档住宅与商业项目进行比较。 这部分住宅的预售门槛必须提高。 目的是将几年前开发商在商业住宅和高级住宅上大量投资的观察力吸引到市场上急需、需要供给的改善型住宅上。 自住和改善型的、满足刚需的普通商品房预售门槛不会提高。

“但是，这部分高端项目本身占市场整体成交率的比例非常小，真正导致价格暴涨的还是刚需项目。 》刘东表示，今年一季度拆解报告显示，北京成交单价超过6万元/平方米的项目仅占全市的0.65%，单价在6万元以上的项目目前有30个。

东汇地统计监测中心公布的年一季度成交拆解报告显示，一季度北京新建商品房总成交数为33233套，其中单价4万元以下的成交量为31482套，占94.73%。 另外，单价为6万元143套、7万元33套、8万元24套、9万元3套、10万元1套、12万元1套。

“我们还没有上市，所以没有得到政府的合同，但是一旦项目进入市场，价格肯定会超过6万元/平方米。 因为当时的土地地价已经超过了3万元。 ”北京某房企企业品牌总监向记者表示:“而且每期的产品都不太一样，价格参考体系到底如何清晰？ 与周边同样质量的楼盘价格相比，这个质量一样，应该怎么衡量？ ”

值得注意的是，高端住宅项目今年3月的成交率是近3年来最高的。 据亚豪机构统计数据，3月北京高端住宅市场成交338套，成交面积11.1万平方米，成交量创近3年来同期最高。 上月比2月，成交套数上涨238%，成交面积上涨242%，不仅比上个月大幅上涨，成交套数、面积也较去年同期增长59.4%、46.6%。

资料显示，今年3月，北京76个售价超过4万元每平方米的项目中，有49个项目成交，598套成交，成交额达到45亿1000万元。

但是，与交易量爆炸相反，高端住宅项目的供给状况不容乐观。 据第一太平戴维斯统计数据，今年一季度北京共有104套高档住宅入市，环比下降61.8%，售价较前期略有下降，达到每平方米41919元。 “由于监管政策进一步收紧，预计高端住宅市场成交量短期内将略有萎缩，售价也有下调的风险。 ”王琼指出。

亚豪机构副总经理高珊告诉《每日经济信息》记者，在保护刚需、抑制投资投机方向的调控政策下，增加5环外中小型商品住宅供给地成为当前土地供给主力，中心城区住宅用地供给逐渐减少，豪宅产品后续供给乏力。 “北京公寓豪宅产品进入了去库存的时代。 由于供应量相对不足，公寓豪宅成交有萎缩的趋势。 ”