“楼市调控需完整市场手段”

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新《国五条》出台一个月后，许多实施细则相继出台。 在落实楼市调控的过程中，如何尊重市场运行规律，成为地方政府要考虑的问题。

在各地细则中，《北京版》的新政可以说是最严格的。 其中，“限价、地价竞争”、价格过高不发放预售许可证、进一步降低自住、改善型商品住宅价格、逐步纳入限价房序列管理等手段较为突出。

对于经历了多项政策调控的房地产公司来说，“应对”的策略已经十分成熟。 最近，许多房地产项目为了逃避主管部门的价格控制而落后。 事实上，目前许多房地产公司的资金压力有所缓解，“以价换量”的动力不足，面对强大的政策，大多会放慢土地获取和开发的步伐来应对。 这不仅会减少短期的住房供应，还可能影响长期的供应。

关于二手房交易的税条款，很多地方细则都是慎重避免的。 北京为了减少差价设置了很多细节，但是交易价格的上涨让买卖双方都措手不及。 从最近二手房挂牌量锐减可以看出二手房市场的供给明显受到了影响。

从各楼市调控手段来看，着力点无非是抑制诉求和增加供给两个方面。 在我国城市化推进的特殊历史阶段，通过暂时抑制诉求，为市场供给争取时间，成为近年来楼市调控的首要思路。 但是，监管政策抑制了诉求，也常常影响供给方的市场预期。 诉求的抑制力越大，供给侧的萎缩也往往越严重。

在实施管制的过程中，首先需要明确政府和市场的界限。 对普通商品住宅建设继续给予政策优惠的，并且要不断完善市场手段。 这不仅不会使市场预期发生较大波动，也是对供给意愿的保护。

其次，加快建立长效机制。 个人住房新闻系统和住房保存判断系统应尽快引入，支持差别信贷和税收政策的实施，更准确地打击投机，强调对刚需的保护。 此外，在整合交易环节税种的基础上，房产税试点也需要有步骤地扩大范围，增加持有价格，促进住房释放。

最后，加强保障房的建设。 在继续保持保障房建设规模的基础上，要从明确住房保障范围、保障房分配退出机制建设、保障房持有与交易等方面完善，尽快建立市场与保障并重的房地产供给体系。