“京版细则给新房入市上紧箍咒 部分新盘4月开盘计划或将搁浅”

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编辑:广东省率先发布细则后，3月30日和3月31日，北京、上海、重庆、济南、大连、合肥等城市均按期发布楼市地方版细则。 一系列“与中央联动”的政策组合拳“出拳”很快。 政策对上市公司的影响是什么？ 本报今天聚焦《国五条》细则，满足网民的要求。

据拆解相关人士介绍，北京版细则将房管型、改善型房地产纳入限价管理，部分价格过高的新盘可以重新定价入市，压缩房企利润空之间

“北京《国五条》细则落地后，业内越来越多的政策是禁止北京籍成年单身人士购买套房和按差额20%征收个人转让住房所得税。 ”一位业内人士向证券日报记者表示，实际上细则中包含的“进一步降低自住型、改善型商品住宅价格，逐步纳入限价房序列管理”的政策，可能比“按差额20%征收个人转让住宅所得税”的政策对房地产市场更具杀伤力。

对此，亚豪机构市场研究部总监郭毅向《证券日报》记者表示，北京版细则将抑制旧项目的后期市值，这意味着将重新调整许多旧项目的后期市值以获得预售证。 这样，原定于4月上市的部分新盘上市计划将被搁置。

中原地产市场研究部总监张大伟也表示，限制预售价格涨幅将压缩商品房利润空之间。 这将降低住宅企业的利润空之间。

有些新盘开场时间推迟

“项目正在努力于4月中旬开始，但是现在还没有取得预售证。” 北京房山区长阳镇某楼盘销售人员对本报记者表示:“具体起步价尚不明确，可能在1.9万元/平方米左右。”

搜索网数据显示，该盘从年12月至年2月，房价从1.4万元/平方米上涨至1.75万元/平方米。

由此可见，该项目后期购房人申请销售证明时，严格参照项目前期销售价格的实际交易价格，1.9万元/平方米的定价可能无法顺利拿到销售证明。 那时，正如上述销售人员所说，“具体的开盘时间还不明确”。

事实上，一位购房者告诉记者，与北苑城铁相邻的天润福熙大道项目南区小户型房源原定于3月启用，但目前已推迟到5月或6月启用。

“南区还没有拿到销售预证，但项目北区已经拿到了销售预证。 售前最高价格设定为5.04万元/平方米。 ”这位光盘销售员对本报记者这样说道。

顺便说一下，记者在北京市住建委网站上获悉，该盘于3月6日获得C1号住宅和A4#住宅预售证明，前者预售价格最高5.04万元/平方米，销售状态表示将于3月6日开盘。 后者的预约售价为4.84万元/平方米，销售状态显示为4月1日0:00开盘。

更有意思的是，这个项目正处于编号阶段，从3月6日开始到现在没有可以马上在网上签字的房源出售。 另外，该项目前期房源取得预售证的时间为年9月14日，实际成交均价为3.28万元/平方米。

显然，6个月后，该项目最高预售额比上一季度上涨1.76万元/平方米。 对此，项目销售人员解释说:“这些房源将由库存销售改为装修产品，装修价格将达到每平方米1万元。” 当然，项目3月6日取得预售证的这些购房后的实际成交均价也可能与最高预售价相差甚远。

对此，亚豪机构副社长任启鑫向记者表示，随着北京版《国五条》落地，入市项目价格高速上涨的周期将结束。

北京版细则增加了抑制房价的规定，预计未来作为发放预售许可证的一环，将加强对价格的管制，涨幅过高的项目将不再发放预售许可证。 与此同时，这直接影响了项目上市的积极性，预计未来几个月内市场供给将难以有较大突破。

压缩住宅企业的利润

值得一提的是，郭毅对《证券日报》记者表示，个别纯新项目周边没有以同类等级的房地产售价为参照目标，这部分纯新盘的定价比较纠结。

事实上，记者了解到，位于通州区核心区域的京杭广场项目定位高于高端，周边没有与之相同定位的产品，因此项目上市价格可能会不自然。 如果项目起始价格与周边中低档住宅价格相同，将大幅压缩房企在该项目的利润空之间。

对此，郭毅表示，开发商可能会采取一点手段来应对监管细则。 例如，在容积率不变的情况下，改变产品的类型。 旧项目的上一期可能是花园洋房，新一期可能会出高楼大厦，售价当然会有变动。 另外，开发商一点点的位置和户型与整个项目相比可以打出最差的房源，低价进入市场，楼王位置的房源可以延缓推送。

但是，美联储房地产全国研究中心向《证券日报》记者表示，政府控制预售凭证首先要与高价楼盘进行比较，对于项目前期成交价格和周边项目价格明显偏高的楼盘，政府将给出具体区间的确定指示

根据美国联合房地产全国研究中心的统计数据，今年4月份计划新入京的项目约40个，价格超过4万元/平方米的只有东湖湾、美景东方、国瑞城等少数项目，这些项目的价格也明显偏离所属区域

但在高压政策下，房企可能会调整产品结构，增加中下刚需求项目的供给，为短期规避风险采取一点“以价沽量”的营销政策。 另外，房企今后拿地可能会更加谨慎。 特别是有点贵的地块。