“商业综合体市场将迎巨变 卓越去年销售额达102亿”

本篇文章3352字，读完约8分钟

经记者胡廷鸿从深圳出发

近年来，商业写字楼市场很奇怪。 过去一年，被誉为国内最大写字楼开发商的soho中国销售收入连续两年大幅下跌，年销售不足100亿美元。 相比之下，优质集团的年销售额罕见地首次超过百亿。

在深圳地产界，优秀的群体被誉为“写字楼专家”。 最近，《每日经济信息》记者了解到，截至年底，优质集团全年累计销售金额102亿元，累计销售面积86.3万平方米，超过全年70亿元的销售目标。

随着卓越整体销售额的增长，soho中国与卓越集团的差距逐渐拉近，“北soho，南卓越”一词开始流行。

年soho中国遭遇销售不振，被迫转型，经营战略也从销售变为持有。 另一方面，优秀的集团反而“转借”给了出售。 两家公司面临着同样的市场环境，为什么会做出不同的市场选择呢？ 其背后隐藏着怎样的市场逻辑呢？

为此，优质集团执行总裁张远近日在接受《每日经济信息》记者采访时多次表示，在“持有+销售”的策略下，优质集团将根据市场变化，加快综合体的推送量。

办公楼的销售超过预期的年销售额是最初的100亿/

近日，卓越集团执行总裁张远在接受《每日经济信息》记者采访时表示，随着卓越集团专注于全国五大综合体项目进入市场，今年的销售额将增加到130亿~140亿元，年销售目标将超过240亿元

年卓越集团年销售额达到102亿元，累计销售面积86.3万平方米，超过了年制定的70亿元销售目标。 这是优秀的集团近年来首次全年突破100亿美元。

年上半年，全国楼市惨淡。 许多开发者正在积极调整产品结构，加快周转。 年3月，位于深圳中心区的卓越世纪1号大楼开业，改变了过去“光靠租赁无法销售”的经营战略，引起了业界的关注。

由于卓越世纪位于深圳福田中心区，中心地区加上稀缺的办公楼资源，市场反应结果超出了预期。

季末，优质集团销售额达到18.6亿元，这也是张远担任执行总裁后，优质集团销售额最快的季度。 在办公大楼的销售方面，大大超出了预想。 去年二季度，卓越写字楼产品世纪中心系列在深圳、上海分别达到10.5亿元、5.68亿元。 另一方面，“住宅+商业”双向并存的卓越性，年住宅销售比例达到60%，写字楼销售比例达到40%。

在谈到市场战略转变时，张远曾向《每日经济信息》记者表示，市场上为了处理公司资金问题而销售卓越大厦，但实际上，卓越开发的写字楼产品本身就具有商品属性，是适应市场变化的应对方法。

尽管年销售业绩惊人，张远对目前国内商业地产供应过剩和未来楼市调控政策的态度依然表示担忧。

“我们不认为政府会对楼市价格一起上涨的现象采取任何措施，我们必须随时准备募集。 在销售战略中，如果可以卖的话就需要卖。 ’在优秀小组年初的内部讨论会上，张先生这样警告了自己的运营团队。

因此，卓越计划每年在商业综合体方面增加推进商品的量。 目前正在建设的有深圳上梅林综合体项目、后海办公楼项目和监控楼项目、上海卓越世纪中心、青岛卓越世纪中心、青岛胶南金融广场等，总商业开发面积超过300万平方米。

张远表示，年深圳梅林综合体项目和岗厦综合体项目将陆续入市，预计全年销售额将达到130亿~140亿元。 其中总建筑面积超过40万平方米的深圳梅林综合体项目将于今年3月底上市，此外岗庾大百汇综合体项目和青岛综合体项目也将于今年10月上市。

截至1200年9月，优良集团在全国各地的土地储备面积超过1200万平方米。 从优越的现有土地储备量来看，大多集中在一二线核心地区，具有明显的变现能力。

对此，张远表示:“今年只有少量的综合体项目进入市场。 明年集中进入市场。 这五个综合体项目将奠定卓越集团在商业房地产市场中的地位。 ”

另一方面，按照卓越的快速发展计划，3年内企业销售排行榜将进入前30名，年销售收入超过200亿元，比去年翻一番。

国内写字楼市场发生巨大变化，坚持“持有+销售”模式/

关于专注于国内办公楼开发的住宅企业，必须提到南北两种风格不同的开发商。 一个是潘石屹拥有的soho中国，另一个是深圳本土公司的优秀集团。

与逆势成长的优秀集团相比，被称为国内最大写字楼开发商的soho中国近年来销售业绩遭遇“滑铁卢”。

年soho中国销售额创下历史新高238亿元。 年完成109亿元。 年soho中国的销售额为94.7亿元，去年年初soho中国制定的销售计划为230亿元，实际销售额与计划相差甚远。

值得观察的是，在销售受阻的情况下，每年soho中国都积极提出市场调整战略，从原来的销售转为持有。 这意味着曾经被业界称赞的soho散装销售模式难以为继。

目前，随着全国各地商业地产开发量的增加，部分城市发生泡沫现象，办公楼、商店空安装率呈上升趋势。 预计市场的成熟将会给国内写字楼市场开发的定位和战略带来巨大的变化。

优良集团在年上半年改变了“只租不卖”的战略，迅速转向了销售。 “一定要随行就去市场，加快转速，有货就卖，提高效率。 》深入拆解国内商业地产市场后，张远进行了加快周转的评价，成为优秀集团年度市场战略的基调。

在实际操作过程中，卓越集团也多次重复“租赁+散装”的组合战略，这也带来了卓越巨大的市场灵活性。 在深圳、上海等办公楼的卓越销售出乎意料。 “这次法规大大加强了办公楼的变奏能力。 ”张说，住房受到管制，部分投资者转向商业写字楼行业，带来了写字楼市场的变化。 目前，优质集团商业房地产项目持有比例达到20%。

张远说:“公司运营一定要考虑自己的资本结构，如果资本得不到支撑，持股有可能转为销售。 当无法实现自己的销售期望时，一定要考虑持有。”

在张远看来，无论选择什么样的战略，都是公司适应市场的结果。

但是，从产品功能认识的角度来看，从原来的住宅开发转战商业办公楼的优秀群体与其他开发者不同。

张远认为，优秀的办公大楼既是商业属性，也是现金流产品，随时可以销售。 “商业办公楼的开发周期很长，所以不能说它不是现金流产品。 从优秀的时代广场到优秀的世纪中心三楼，优秀的办公大楼一直在销售。 ”

其他开发商羡慕的是，优秀的集团办公楼可销售的体量多，位于城市的中心商业区，地域好。 据悉，在高楼林立的深圳福田中心区，优良集团拥有7幢甲级写字楼，总面积超过100万平方米，成为深圳名副其实的最大写字楼开发商。

平衡的“商住双引擎”结构优越将补充住宅区划/

中国房地产领域正在进行前所未有的变革，住宅开发行业的领域平均利润率也接近社会平均利率水平。

在此评价下，年卓越集团以整个快速发展思路提出了“住宅+商业”的双引擎战术。 张远认为，这样一来，卓越在资金和项目配比上相辅相成，达到平衡，降低市场风险。

年12月中下旬，卓越集团以6亿8400万元获得上海青浦区商业用地。

张远表示，在优越的未来土地获取方面，将重点放在住宅行业，以城市核心地区为目标。 “现在我们的综合体开发量很大，需要补充住房。 ”张远说，今后继续深耕长沙、武汉、深圳、东莞等城市，新进入的城市首要考虑的是北京。

无意中，张远还表示，卓越将在北京从一级开发转为二级开发，进入北京市场。 数据显示，前两年卓越住房投资不足30亿元，拿地金额不到销售额的十分之一，意味着拿地空之间还很大。

目前，卓越群体在住宅和商业开发面积中的比例约为4比6。 从公司内部资金平衡的角度进行拆解，住宅开发周期短，可以迅速周转。 位于城市中心地区的办公楼，尽管建设周期长，但转速并不一定低，依然有很强的可变性。

年，迎来了优秀综合体项目集中爆发的时期。 具体来说，目前深圳、上海、青岛等地卓越的5个大型整体项目预计将于年上市，市值30亿~40亿元。

张远说:“综合体项目上市，去住宅市场拿地，能力很强。” 这是优秀的公司资金平衡技术，也是住宅和商业开发同时进行的理由。

但是，商业地产开发随着供给的高涨，行业不断发出商业地产存在泡沫风险的警告。 张远还认为，商业地产这两年供应过剩现象很普遍。

他说，综合体过剩的原因一方面是地方政府要求地段好的地块进行综合体项目，另一方面是各地商业综合体的供给增加，另一方面，电子商务对以前流传下来的商业业态的影响，降低了市场诉求。

但是，他仍然认为，国内城市化有持续快速发展的空之间，因此房地产领域也有10~15年的黄金快速发展时期。