“快速销售后遗症：厦门明发广场盈利商铺或不足两成”

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李鱼经记者杨羚从上海强攻

作为发明集团正式进军商业地产的标志性项目，位于厦门岛内城市中心的发明商业广场曾是备受投资者和行业关注的厦门市重要项目，也是厦门最早建筑面积达40万平方米的商业综合体项目。

发明商业广场于2003年开工，2004年开始分售，2007年正式开业，转卖现售，但在度过前期销售热潮后，该项目部分商铺陷入惨淡经营状况。

目前，部分店铺仍设有空，据业主介绍，该g区地下商店的空安装率至少达到9成。 记者在现场看到，地下一层的商店几乎不营业。 从业内人士看来，能够在这个项目中获利的店铺不到两成。

往事:项目曾经被寄予厚望

一位曾姓业主告诉记者，2006年他购买了厦门明发商业广场g区地下一层58平方米的小商店。 开发者当时做出了充满“钱景”的承诺。 确定的招商定位、已经签订的租赁、高额的投资收益率……

但是，从签订购房合同之日起，这家商店就没有给业主带来过收入，相比之下，除了首付支付的近40万元外，7年来，该业主每月必须支付数千元的贷款。

这话不是个案，厦门发明商业广场上有很多类似的故事。

厦门明发商业广场规划设计拥有近3000家独立小商店，凭借一站式商业综合体的投资概念，该项目当时吸引了厦门和闽南周边地区的众多投资者。

据当地媒体报道，根据发明商业广场招商部2007年5月向业主提供的资料，商业广场当时获准销售的套数为2538套，已销售套数2080套，剩下458套，平均售价24828.89元。 所售办公楼面积36513.62平方米，未售面积18019.22平方米，售均价17574.91元/平方米。 根据业界相关人士的估算，销售额在短短几年内就超过了数十亿元。

发明商业广场当时是厦门市旧城改造的重点项目，由发明集团前身厦门明发明集团有限企业(占总股权比的70% )于2003年投资开发，当时以7亿8500万元的价格获得了该项改造工程的开发权。 该项目位于厦门市中心莲坂商圈，交通便利，被誉为岛内黄金地带。

首次进军商业地产的发明集团挽留了投资者的诉求。 这个总建筑面积为401350平方米的大型商业房地产项目被设计为每近3000家30~60平方米拥有不同的独立店铺。 业内人士表示，这种住宅式设计总额低、首付不高，因此在短时间内迅速实现了销售额突破。

行业估算:营利性店或不到1/5

厦门明发商业广场的预售很成功，但开发商认为，这样的设计虽然适合销售，但给后期招商带来了很大的困难。

拆船商表示，小独立店的租赁商大多以创业型为主，实力差、抗风险能力强、无法共同度过培育期的独立店数量太多，无法在短时间内聚集大量商户； 另外，小独立店的租赁商·企业品牌的集客能力低，难以统一运营。

当时，开发商也对项目进行了一定的招商设计计划，并分区域进行了招商，但没有成功。 2007年，厦门明发商业广场正式开业时，开业门店数量只有100~200家。

上传率的下降曾经引起数百起诉讼。

2007年中旬，当地媒体引用法院数据称，在相关诉讼中，商家向业主投诉，业主向商家投诉，业主和商家向开发商投诉。

目前，厦门发明商业广场上传了一些企业品牌大商店，如家乐福、苏宁电器、百安居、金逸电影院等，但商业广场对整个小商店的带动作用不大。

《每日经济信息》记者在现场了解到，虽然整个发明商业广场设计在地上三层、地下一层，但在沿街一层的店铺和靠近大商户周边的一点商店外，剩下的商店经营并不理想。 一位业主向记者透露，他买的商店的租金收益率只有2%。

据业内人士估计，目前厦门发明商业广场盈利的商家不到1/5，一些已经很火的商家实际上也是以低租金为代价上传到大众餐饮等低端业态，能否盈利并不容易

厦门大邦智地总导演黄清荣也认为:“发明商业广场是住宅理念开发的商业项目，整个理念是快速销售，但商业开发理念大部分以自有为主，即使有销售，考虑到后期招商和经营，也是有控制的销售。”

中报数据:可租赁面积约4万m2

据发明集团上半年报纸报道，投资房产租金总收入8645.8万元，持有各类投资房产总面积达98万多平方米，每平方米日租金收入约0.5元，以75亿元投资房产账面价值衡量，租金收益率为3亿元 很难想象，这么低的租金收益，由发明集团长时间持有不太容易。

但是，即使销售了，厦门明发商业广场也没能完全销售。 根据当地物业管理部门人员提供的最新数据，厦门发明商业广场至今已取得预售套数2885套，面积197844平方米。 其余未预售套数为2242套，面积208143平方米，另有78套未预售套数，面积6916平方米。

经查询厦门网上房地产数据，发明商业广场总覆盖数为5049套，面积353314.18平方米，剩下2162套，面积153842.84平方米。

据发明集团自身发布的年度报告，明发明集团在厦门明发明商业广场的房地产持有面积为102952平方米，去年半年预售面积为4300平方米，可租赁总建筑面积为39398平方米。

发明集团总部相关负责人张宁波在《每日经济信息》记者采访中表示:“目前，我们每年有600~700家商家上传和入场。” 关于发明集团的开业率和空设立率，该负责人表示“不清楚”，必须向具体的商管部门了解。 对于一些投资者在上市之初透露的“空头”承诺，张指出，他当时并不在任，也不了解。

据他介绍，发明商业广场因初期建设对建筑工程把握不足，推迟交房，对此他们进行了后续补偿，但前期招商业者等不及开业就退场了，之后他们控制了局面继续招商。 他们今年将进一步调整招商工作，包括引进新的招商方面的人才，积极促进厦门地铁建设出口到发明商业广场等。 张宁波也坦言，由于商铺产权分散，在统一招商方面存在瓶颈，需要小业主的支持。

记者给明发商管部门打了电话，但被告知不要接受采访，以总部口径为基准。 记者将相关问题的采访大纲发送到发明集团香港总部，截至记者发布消息时，未收到相关回复。

黄清荣认为，商业房地产经营者可以持有房地产，有利于整体规划设计和后期招商管理，对于商业项目的规模，可以根据开发商的实力或进行分期开发。