“房地产进入“弱汰强留”时代 “国五条”效果取决于实施”

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经过记者胡健从北京出发

国五条细则制定后，房地产再次成为全社会最热门的话题。

房地产调控不仅导致了房地产价格的变化，也冲击着整个领域。 一些公司可能面临破产，一些公司有机会增强实力。

作为老字号的房地产央企，中海地产也在调控的大背景下加速追赶。 据分析，中海地产将超越保利、万科成为国内房地产龙头。

在“两会”现场，《每日经济信息》记者(以下简称nbd )特别采访了中国建筑股份有限企业副总裁兼中海地产主席孔庆平。 在他看来，房地产领域一定要进入产品多元化阶段，在政策等因素的作用下，开始“弱淘汰强留”的过程，但决定性因素是公司的成熟度。 在他看来，房地产调控是正确的，公司也想有稳定的政策期待，但是房地产公司的利润可以是5%~8%。

房地产领域整合是一个大趋势

nbd :现在房地产公司在谈论转型，比如向商业地产转移，重视产品和收益的多样性等，你怎么看？

孔庆平:从长远来看，房地产公司必须在产品结构、收入结构方面做出漫长、短期的安排，但这要根据内部的资源情况来决定。 十年前，我们的企业快速发展战略提到适当增加对商业地产的投资，希望经过一段时期的努力，商业地产的利润能占20%，这是我们的基本方向。

目前我们正在建设和开发的商业地产约250万平方米，去年年底我们已经完成了50万平方米。 我认为商业地产必须考虑资源效率和投资机会的问题，我们的重点是城市中心地区的甲级写字楼和商业中心。 房地产公司着眼于产品的多样性和产品结构谈不上变革，只是做了一些调整。

nbd :刚才商业地产占利润20%的目标似乎还没有实现，现在房地产还是主流吗？

孔庆平:当然，这几年的政策要点是打击投资、投机的诉求，但不可遏制。 房地产市场在中国处于大的快速发展空之间，我认为住房改善性的诉求会随着居民收入的提高而提高。

nbd :目前，各大住宅公司都开始加速土地建设，您对领域进入整合阶段有什么看法？

孔庆平:中国房地产市场经过十几年的快速发展，正在走向成熟。 特别是大城市已经成熟。 以前市场上充斥着非专业的开发者，但他们的产品不能满足顾客的诉求。 因此，虽然房地产市场很火爆，但空安装率在增加。 在现在的市场上，由于政策的作用，“弱汰强留”也开始了。

《鬼城》是城市化的一个阶段

nbd :有人谴责大型住宅公司，他们说其实是用资金实力挤出了其他同行，你怎么看？

孔庆平:确实有这个问题，但是我认为资金不是第一个问题。 我以为有些开发商有点钱，买块地就赚钱了，但是房子一半就建不起来了，或者建了也卖不出去了，资金无法收回。 发生这种情况的最大原因是房产商没有做出符合自己能力的事件。 投资超出了自己的能力，这就是风险。

nbd :另外，也有观点认为，目前大型开发公司多为国有企业，且成绩非常优异，对民营企业产生了挤出效应，您怎么看？

孔庆平:现在的市场真的很适合有实力的开发者参加。 真正有实力的未必是国有企业，也可能是民营企业。 这个实力表明，无论市场在什么情况下，无论卖得好还是冷，都可以充分生存下去。 这就要求住宅企业有较强的财务能力，需要多次维持健康的财务结构。

比如中海在2008年的时候，手头的净现金还有资产的10%左右，即使银行那时不出钱，我们也有足够的资金来推动项目的开发。

nbd :现在有报道称很多大型房企回到一二线城市，三四线城市出现了“鬼城”，你如何看待这个问题？

孔庆平:一个城市之所以有“鬼城”的问题，是因为当地经济受力，费用水平达不到那个水平。 但是，这只是城市化一个阶段的表现，从长期来看，它将沿着已经逐渐成熟的市场路径演化。

举个例子，北上广深四个一线城市到2006年房价涨幅非常小，2006年以后开始明显增加。 我们于2003年在北京金融街推出了楼盘。 当时的平均价格是12800元/平方米，但根本卖不出去。 现在可能会在10万元以上。 这个例子说明了现在的三四线城市还没有到相应的阶段，到了那个阶段房地产必然会发展得比较迅速。

“国五条”的效果取决于地方的实施

nbd :《国五条》细则出台，房地产市场面临新的调控，您如何看待调控？

孔庆平:“国五条”按差额征收20%税的政策是否有效，需要看未来的实施细则，再花时间验证。 以前，一些城市对二手房交易在未满5年的时间内转让房产时，必须对超额部分征税，但大部分城市现在没有这样做。 现在新的政策提出后，要看实施细则如何，地方政府能否消化，能否因地制宜地制定一些合适的政策。

楼市调控以来，以去年为例，成交量和价格都略有上涨，证明调控还在老百姓可以接受的区间范围内。 不能说控制没有效果。 因为如果没有这些政策，市场可能不太可能想象。

nbd :此前在中国房地产圈，四大公司被认为是“招保万金”，但现在中海渐渐赶上了。 你觉得怎么样？

孔庆平:万保招金说的是a股市场。 我们没有和他们一起比较过。 我们是红资股。

中海地产的企业品牌定位是打造精品。 我们是承包商出身，管理工程进度和工程质量是我们长久以来的项目。 因为我们在海外上市，所以有整合国内海外资本的特点，我们的管理价格也很低，我们的营销价格和营销总额之比不到1%。