“东莞楼市“20%个税”5年考：二手房市场愈发活跃”

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经记者徐学成出生于东莞

《国五条》细则出台至今已有十多天，其中二手房销售要征收“20%税费”的规定迅速升温了各地二手房市场。 但其实这条新规并不是东莞第一次出现。 最近，《每日经济信息》记者表示，从2007年至今，“20%的税费”政策在东莞实施了5年多。

五年多来，东莞房价稳步上涨，不少人对二手房市场日益活跃感到惊讶。 调查显示，东莞当初开始执行这一政策时形势严峻，加上东莞自身房地产市场结构和城市特点等因素，在许多实际操作层面上存在着许多“猫味儿”，因此东莞二手房市场一直处于活跃状态。

东莞的五年可能是其他实施“20%税收”政策的城市可以参考的模板。

二手房成交5年内为150%/

来东莞快三年了段先生最近在考虑买房子，但似乎并不像广州的潜在客户那样“烦恼”。 当得知广州郊区15年以上的房价超过1万元/平方米时，他说:“不会吧？ 东莞有一座远离市里的二手房，至今仍有六七千(每平方米)，楼盘仍是新的。 ”

他没有告诉记者具体的收入水平，但段透露的消息称，与广州稍大一点的上班族相比，他“并不比他们挣得少”。

记者访问现场的几天里，好像没有感觉到“国五条”带来的紧张。 只是，房地产商表示，“国五条”公布后，来自己店参观的人确实有所增加，但首要目的不是全部急着放光，而是询问政策动向。

从2007年开始，东莞实行了“根据销售二手房的个人收入征收20%的税”的政策。 所谓的“个人收入”需要从销售的总额中减去原来的价格，也需要减去相应的费用(例如装修费用等)。

与广州等城市“按照成交总额的1%征收税收”的政策相比，东莞这一政策明显“严苛”。 但出乎意料的是，2007年以来，东莞房价稳步上涨，二手房市场越来越活跃。

根据中原地产提供的数据，2006年，东莞市二手房平均成交价格为1444元/平方米，政策开始落实2007年为2202元/平方米，到年平均价格达到3542元/平方米，与2007年相比累计涨幅 并且，年，东莞市整体二手房成交35507套，比2007年的14058套增加了153%。

年，东莞房地产市场表现出前所未有的活跃，一手房和二手房成交面积共计超过1000万平方米。 “在我的印象中，这一次也没有过。 》东莞中原地产战略研究中心的车德锐总监告诉《每日经济信息》记者。

二手房很受东莞市场欢迎/

上述段先生给记者算了帐。 按6000元/平方米的价格计算，一套100平方米的房子总额为60万元，首付加各种税也在20万元左右。 这对夫妻双方都有稳定工作的家庭来说，并不是很大的负担。 何况，即使在市区，这样的标准也不容易选择地域好的房子。

“在东莞，如果供应充足，买房子的欲望就会变高。 ’据车德锐称，二手房似乎更受欢迎。 据他介绍，东莞的二手房一般建成年限在10年左右，所以与二手房相比总额会低很多。 “通常是20万元~30万元，首付也在10万元左右，所以可能很容易到手。 ”

另外，东莞中原地产提供的数据显示，2007年以来，东莞二手房和二手房成交价格差距越来越大。 2007年，两者的差距为3600元/平方米左右，但到了2007年，这一差距扩大到超过4700元/平方米。

在二手房消化了大部分刚性诉求的情况下，二手房长期面临着供给过剩的局面，这也是东莞新建住宅价格一直“不温不火”的原因之一。 根据上述机构数据，2007年，东莞全市二手房成交价格为5822元/平方米，年为8315元/平方米，5年累计涨幅仅为42%。

从车德锐来看，与二手房的税费政策相比，容易影响差额稍大的房源。 “例如，买的时候每平方米4000元，卖的时候每平方米7000元，一套100平方米的差价为30万元。 ”他说，在这种情况下，也不排除二手房的诉求流向新住宅市场。

以广州和东莞为对象，广州房价最高点集中在珠江新城为中心的区域，但据车德锐介绍，“东莞有28个城镇，每个城镇都有一个中心，投资集聚效果不强。 ”。 与此不同，东莞本地人习性大的户型，外地人也受此影响，单价过高，大户型的总额就不被买家接受。 因为这个单价“不会上涨”。

实地调查还发现，东莞市政府在进行“旧改革”后，将为城中村原住民建设“农民公寓”。 该公寓以家庭人口每人约30平方米的标准提供，但不属于市场流通。 “农民公寓”使用与普通商品房相同的建设标准。 因为这消化了当地的部分控诉。

在执行级别上，“空子项”可钻取/[/s2/]

除东莞自身的房地产市场结构和城市特点等因素外，记者发现，尽管一个税收政策非常严格，但“什么都会”的市场却找到了“空”子。 例如，“差额”中的“合理费用”被大幅复制，据一位中介称，可以通过一点手段提高这些费用，从而相应地减少计税金额。

与此不同，由于房源地板的年龄较长，很难推测原来的价格。 迄今为止东莞市场普遍的做法是，房地产经纪人交给专业的判断企业进行判断，根据判断价格向地税部门申报税金。

由于没有统一的标准，通过“邮购”判断企业的话，可以创造高房子本来的价值，减少征税额。

但年3月31日，东莞二手房判断系统正式上线，同时东莞二手房成交价衡量标准统一。 但是，车德锐说:“规范了领域，但没有规范市场。” 正如他所说，这个判断系统出现后，此前的判断企业基本退出市场，领域也有统一标准。 但是，东莞南城区一家中介企业的运营商顾问告诉记者:“现在仍按差额20%征税，只要支付一点费用，我们就有办法帮助你操作。” 除此之外，东莞业界人士诟病的“潜规则”是:无论按什么标准征税，这些税都将转嫁给买家。

车德锐指出，其他城市要执行这项政策，必须首先处理两个问题。 一个是如何正确判断房子的原有价值。 二是征收的税一定要按照相关规定，由卖方承担。

综合开发研究院旅游房地产研究中心主任宋定则认为，此前征税标准出现两个版本是基于差额的20%和成交总额的1%。 也就是说，在实际的运用过程中，如何衡量住宅本来的价值是一个课题，因为这个“差距”给市场带来了很多逃税的方法。