“国五条细则出台10天 京沪穗房价小范围上涨”

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经过记者尚希徐学成为杨宠强是从北京广州上海

“今天是去北京3月开业的新项目。 两周前去看的时候，说销售1.6万元左右。 现在接到通知去验资的话，成本可能会在2万元左右。 开发商坐下来开始定价，我到底是买还是不买？”北京的一位购房者在上海宜居的房地产研究院副院长杨红旭的微博上留下了这样的咨询书。

“国五条”公布前后，北京、沪、穗楼市再次出现上涨呼声。 个别二手房房东、开发商更是乘机开价，不一次重复价格幅度或超过10%。 但是，如果个别现象广泛传播，购买者很容易误以为整个市场都大幅涨价了。 关于房价上涨的事实真相到底如何？ 3月9日、10日，《每日经济信息》记者对北京、上海、广州三地二手房市场进行了调查。

北京

新盘入市后，一些项目的平均价格将上涨

经记者尚希从北京出发

在北京，二手房市场正在兴起，二手房市场也在新政的“窗口期”进行尝试。

“这次的开盘还没有上涨，但是如果周边的项目开盘后上涨卖出去的话，我们也会考虑的。 》3月10日，北京房山区某销售项目销售人员告诉《每日经济信息》记者，目前该项目均价1.8万~1.9万元，区域内个别项目已涨价至2.2万元。

涨价的冲动并没有体现在这个项目上。 在记者到访的众多楼盘中，近期拟开设的项目，平均价格较以往有所上涨，尤其是刚需盘中。

“新政对普通住宅、刚需项目都有好处。 》东亚地产营销部长贾玉鹏指出，因此，在细则落地前的窗口期，个别项目将提高市场诉求，加大涨价预期。

加紧新盘上市

在“国五条”到来一周后的第一个周末，《每日经济信息》记者访问了许多楼盘，热点地区的项目卖场人满为患，大部分买家都拿着个人信息排队注册。

在房山区金地朗悦项目卖场，记者看到，由于下周日开业，前来注册的买家非常多，卖场非常拥挤。 据销售人员介绍，这两天有注册意向的顾客近600人。 这次预定开业的10栋大楼，总套数只有100多套。

与金地朗悦隔开一路的京投万科新里程项目，销售人员同样告诉记者，项目将于两天后开盘。 “目前，我们登记的购房客人已经有600多人，但这次开设的房源只有100套。 开放当天采用锁定方法。 ”

除房山区外，通州区许多住宅区也看到了同样的景象。

“目前有1000多家客户注册。 》预计下周开盘的金地绿色项目销售人员告诉记者，此次开盘套数也只有200多套。

“在地方细则制定之前的这个窗口上，开发者们都在加紧抛售。 ”贾玉鹏向《每日经济信息》记者表示，3月以来，开发商推盘速度明显加快，无论是需求高涨的项目还是改善型产品，均有急于上市之势。 “三月份我们已经开车兜风两次了。 接下来添加新产品。 ”

上升的前景是明显的

“我们这次打算把剩下的房间全部搬出去，但企业决定留下10栋、5栋。 ”北京房山区的一位项目开发商告诉《每日经济信息》记者，此前项目预售证明审核价格相对较低，但目前周边项目价格上涨趋势明显，故有意调整其余楼盘价格

“长阳的一点点项目变成了2.2万元。 如果成交情况好的话，我们也打算涨价3000元。 ”这个人说。 记者表示，该开发商项目目前的销售平均价格在1.8万元左右。

同样位于房山的京投万科新里程销售人员告诉记者，即将开业的此次具体价格还未确定，应该在2万元/平方米左右。 据北京市住建委网站介绍，该项目去年7月一期合同均价14988元/平方米，12月一期合同均价17164元/平方米。 相比之下，预计新入市的一期房价上涨明显。

“诉求量对项目定价起着很大的作用，目前北京市场明确表示上半年入市的项目不多，首要原因是去年同期土地供应量少。 ”贾玉鹏表示，开市以来楼市持续成交，也推高了目前项目的上市价格。

根据东汇地董事长刘东提供的数据，北京市今年2月成交18818套新建商品房，但去年同期仅成交5548套，销售数量、销售面积、销售总额分别比去年同期上涨2.39倍、2.69倍、3.47倍。

根据东汇地房地产综合运营机构统计监测中心公布的数据，今年1~2月，北京新建商品房成交均价为22207元/平方米，比去年同期上涨21.07%，比去年全年20673元/平方米的均价，涨幅也达到7.42%。

不过，贾玉鹏表示，“北京市《国五条》细则出台后，这个小高潮可能会平息下来。” 他认为，一旦提出具体的控制目标，将在后期市场准入项目的价格上涨空之间进行严格控制。

上海

楼盘小幅涨价的未来及目前的分化趋势

经记者杨宠从上海强发

与北京和广州等城市相比，上海的商品房库存压力可能最大。 截至3月10日，上海可销售的新建住宅总量达到880万平方米。 但是，面对如此高的库存和“国五条”的管制，上海近期新开盘的报价仍较前期有所上升。

价格刚刚小幅上涨

根据本乐居的调查，3月9日和3月10日两天，上海共开设了12个楼盘，其中许多需要楼盘的报价比以往略有上升。 以青浦华新镇恒文星尚湾为例，卖场3月1日的预计售价为14000元/平方米，但3月9日开市的价格上涨至14500元/平方米。 同样，鹏润伊顿公寓的加押房源估算也较前期上涨600元/平方米。

据统计，3月9日和3月10日启用的12座大楼中，至少有一半的大楼卖场报价比前期略有上涨。

二手房的价格涨幅比二手房的价格涨幅更为明显。

据酷安住宅网消息，许多楼盘春节过后，挂牌房源报价较以往上涨不少。 如三林的浦发博园，春节前挂牌的14层装修公寓报价为235万元。 3月4日，同一个小区同一个房间的5层斯德哥尔摩的价格达到了250万元。 闸北新梅共和城的两间房预计2月中下旬300万元左右，但现在的报价一般上涨到340万元。

但是，上述新建住宅和二手房价格上涨是否具有普遍性，还需要进一步注意。

中原地产研究总监宋会雍说，《国五条》出台后，二手房挂牌价格上涨或下跌，但所占比例都很小。 与二手房相比，新建住宅的价格上涨的概率很低。 前期，他组织过包括上海房地产领域龙头公司在内的一些开发商进行座谈。 这些企业当场表态，不会整体上调售价。 他认为，根据座谈会的结果，许多楼盘不会大幅提高售价。

成交面积比上个月上升了20.7%

宋会雍说，无论新房还是二手房，涨价能否成功，都要看成交量。 本乐居在3月9日和3月10日对部分楼盘的现场调查显示，部分楼盘价格略有上涨，但购房者似乎还可以接受。

以恒文星尚湾为例，该楼盘共推出85平方米、86平方米、136平方米户型100多套。 开业当天，80平方米以上的户型全部售出。 据鹏润伊顿公馆柜台介绍，周末开业主推的80平方米户型，已所剩无几。

黄上海楼盘御沁园公寓每平方米售价18000元，比周边略高楼盘1000~1500元/平方米，而且销售第一的是140平方米以上的大型住宅型，但仍然很畅销。 公告牌开业当天发售的200多所房子，当天只剩下20、30所。

据佑威地产市场研究部统计数据，今年3月4日~3月10日上海市商品房成交面积38.34万平方米，比上个月上涨6.9%，其中商品住宅成交面积31.20万平方米，比上个月上涨20.7%。

开发者即使小幅提高售价也依然受欢迎，市场后期的价格走势令人担忧。

中房信研究总导演薛建雄向《每日经济信息》记者提供的楼盘价格调查数据显示，上海开发商目前的价格战略仍是“一步到位”，每次涨幅不大。

但是，根据薛建雄提供的年一季度和年3月6日前楼盘成交价格，至少一半以上楼盘成交价格超过10%，其中个别楼盘价格涨幅超过30%。

大幅涨价的可能性很小

上海楼盘仍有望价格上涨，但也出现了部分楼盘价格上涨的阻力。

中房信的调查数据显示，在去年成交价格涨幅超过10%的公寓盘中，至少有7成以上出现了成交套数和成交面积的大幅下跌，其中部分楼盘成交量较去年同期下跌7成以上。

薛建雄说，这种现象有两个理由。 一是今年上市的房源数量不比去年多，二是价格上涨导致市场接受度下降。

相比之下，高档楼盘成交受价格影响不大，大多数价格比去年上浮的楼盘成交更活跃。

以保利茉莉公馆为例，目前平均成交价格较年一季度上涨14.3%，但成交量和成交套数较年增长近两倍。 另一个成交价格较去年同期大幅上涨的大华河畔华城，价格较去年同期上涨11.9%，但成交数和成交面积从去年同期的7套1641平方米增加到今年的19套4293平方米。

宋会雍表示，楼盘和别墅楼盘刚刚涨价后两种完全不同的市场表现，预示着未来房价的走势。 也就是说，楼盘的涨价价格空之间会变得非常小，而别墅等有改善诉求的楼盘在价格上涨的空之间会变大一些，但不可能再大幅涨价。

广州

单人房优惠力度的收紧还没有出现集中涨价

经记者徐学成出生于广州

《国五条》细则出台后的第一周，广州楼市释放的最明显信号是二手房合同量集中爆发，但根据《每日经济信息》记者几天的调研经验和众多业内人士透露的消息，广州目前还没有大面积涨价。 不过，据一些大开发商内部人士称，计划在一手房集中开业期间涨价。

二手房涨价属于个案

3月1日《国五条》细则出台后，数字中介已经表示，如果要向记者购买二手房，在广州当地实施细则出台前尽快出手。

日前，记者在广州不动产登记交易中心看到，截至当天12点左右，中心队机号码新闻区显示的号码数量达到1057个。 刚办完变更名义手续的买家告诉记者，早上8点不到就在交易登记中心门外排队，已经有几十人在这里等着了。

据满堂红阳光家缘二手房上网本数据显示，3月1日至3月7日，广州二手房上网本数据达到1776件，超过2月份全月上网本数量( 1357套)。

通过管制新政，买方仓促出手，小卖方在价格方面有越来越多的话语权。

我在广州某知名大型小区见过约66平方米的两个房间单位。 业主最初被称为75万元，但短短一天就涨到了76万元。

满堂红研究部高级主任肖文晓向《每日经济信息》记者透露，在“抢末班车”的行情下，1点到5年刚过的“免税房源”最受欢迎，部分业主提高了售价。

但肖文晓认为，《国五条》出台后，虽然出现了涨价现象，但并不代表整体市场状况。

经纬研究中心总监朱欣苑也表示了同样的看法:“在地方细则未正式落地之前，目前二手房市场的首要变化是集中合同扩大成交量，但价格变化不大。 由于不满5年的二手房面临着潜在的征税风险，因此售价也在下降。 ”

一室市场比较平坦

相对于二手房的火爆行情，最近广州的二手房市场看起来比较平坦。

据新闻网站房产监测数据显示，3月2日至3月9日，广州共成交2681套单位，较《国五条》细则出台前周期的3422套成交量有所下跌，但成交均价仍为19300元/平方米。

《每日经济信息》记者访问了许多楼盘，但尚未发现大面积二手房涨价现象。 除了1点出售楼盘表示小户型基本售罄外，1点等待出售的楼盘避免了开盘价格的预测。

“新政策本身对一手房市场的影响有限，春节过后，开发商需要储备客人，为开盘做准备，所以目前一手房市场比较平坦。 》朱欣苑表示，一手房的集中开盘时间应该在4月中旬或五一前后。

但值得注意的是，最近许多主要开发商的内部利益相关者表示，他们计划在新项目开始时提高售价。 并且，记者表示，3月进入市场的楼盘，优惠力度也在减少。 据搜索网统计，3月，广州楼市预计将新增52套房产，但其中仅15套优盘占28.85%，较2月优盘下跌约10个百分点。

肖晓认为，通过对二手房征收差额20%的税，在部分二手房市场诉求转移到二手房市场、诉求充裕的情况下，开发商有了涨价和收紧优惠的底线。 但他指出，涨价其实夸大了新政给一手房带来的利益。 他说，新政出台后，最显著的变化之一是进一步抑制投资诉求，这对满足刚需的一手房可能是好消息，但对以投资诉求为中心的高端楼宇来说，仍是不利消息。