“央企“退房”调查：项目出售量正在减少”

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经过记者杨薏强尚希王杰从上海北京出发

2年前被炒鱿鱼的78家主业非房地产央企“退房”，最近再次成为焦点。

据一家媒体统计，从去年3月国务院国资委宣布退出中央企业房地产领域到现在，78家非住宅中央企业中，退出者不到1/4。 根据国务院国资委今年2月的报告，去年，只有27家不是房地产的央企公开转让了40家房地产公司的股权。 另外，在这27家中央企业退出房地产的过程中，不能认为退出已经完成。

中国指数研究院上海分院研究总监督陈延彬表示，此前央企退出的房地产项目，主要是规模较小的项目企业。 据他统计，出售的房地产项目企业股份不足5亿元，而且首要集中在去年退出。 今年市场好转后，通过股权转让的房地产项目减少了。

房地产业务的巨大回报

咨询总裁宋延庆告诉《每日经济信息》记者，除本职工作外，房地产央企分为两类:本职工作净利润高于房地产的公司和本职工作利润微薄的公司。 前者由于主业利润丰厚，选择购买土地只是想为员工建立福利房，而能源类公司作为其代表的后者主业利润微薄，所以希望留在房地产行业取得好的业绩。

宋延庆表示，国资委对公司经营业绩评价有很多指标，但公司净资产收益率是最重要的项目。 虽然不同地产商的盈利能力不同，但房地产领域的平均净资产收益率在10%~20%之间，对主业利润微薄的央企来说，仍具有吸引力。

过去退出远洋地产的中国远洋，当年净资产收益率达到14%以上，但去年净资产收益率大幅下跌至-30%。 相比之下，远洋地产的净资产收益率(股东权益收益率)一直保持稳定，2008年2008年维持6%~8%的水平，没有大的变动。 陈延彬对《每日经济信息》记者表示，能源等类型的央企虽然本职工作利润远远高于房地产，但收益随着国际市场的价格变化而发生较大波动。 告诉他这是因为他会选择收益依然稳定的房地产项目。

除上述央企外，金融业央企也进入房地产开发，如中国人寿通过控股远洋房地产进入房地产开发行业。 陈延彬表示，由于金融领域的央企不属于国资委管辖，在发出退房令后，这些公司反过来进入了这个行业。

对低价土地的担心

陈延彬表示，许多不愿退出房地产的央企拥有广阔廉价的土地，主业不是房地产的恒天集团就是其中之一。 这些企业大多是以前企业的所有工业现场用地。

《每日经济信息》记者查阅了恒天集团去年9月发布的《中国恒天集团有限企业年度第一期中期票据募集证书》，发现截至去年3月底，企业尚未开发的土地储备超过22万平方米。 同样，中远集团与招商房地产合作的大灵湖项目160万平方米用地，也是中远集团2000年以5800万元征用的2500亩中的部分土地。

由于价格低廉的土地和可观的预期收益，这些非主业房地产的央企不愿轻言退出。

陈延彬告诉记者，央企退房意愿与房地产市场冷暖气有很大关系。 去年和前年，房地产市场转冷，许多央企抛售项目，但在市场转暖后，这个数字明显减少。

昨天，通过全国联网的上海联合产权交易所，调查了目前销售房地产项目的央企数量，发现除中石化年中挂牌、年12月12日到期的项目外，没有其他央企销售房地产项目企业。

房地产中央企业分化剧烈

但是，选择不退出未必是明智之举。

陈延彬表示，央企目前的房地产利润和资产主要集中在16家主业为房地产的企业，哪些非主业房地产的央企在该行业中不占主导地位？ 在这16家央企房地产商中，真正有竞争力的是中国建筑、保利、华润等龙头房企，其他房地产企业的资产质量和盈利水平相差甚远。

在这种情况下，房地产领域多次留存的部分央企地产商的生存现状并不理想。 据在中冶集团房地产企业工作的陈宝存全经联房地产研究院副院长介绍，中央企业下达退出命令后，中冶试图收购同一家中央企业的非主业房地产公司，但2009年后，这些公司新购入了多块地块，价格过高，接手这些地块后将出现亏损。

他还表示，虽然有些地块占用土地时间较早，但有些地块尚未搬迁完毕，或地块性质仍为工业用地。 在这种情况下，其他地产商很难接手。

《每日经济信息》记者表示，央企退房难的另一个原因是，目前央企参与房地产开发的是三级子公司，监管难。

(每经记者尚希对本文也有贡献) ) ) ) )。

例1/

中远集团表示“拟退保”，将与招商房地产合作开发博鳌项目

经过记者王杰从北京出发

年12月，中远集团宣布退出远洋地产9个月后，中远国际比市值溢价10%，全部抛售所持远洋地产股票。

但是，中远集团并未完全退出房地产领域。 日前，招商地产与海南中远博鳌有限企业签署博鳌大灵湖项目合作协议，共同开发大灵湖项目。 值得注意的是，海南中远博鳌有限企业母公司中国远洋运输集团(以下简称中远集团) )是中央企业退出命令名单之一。

中投顾问房地产领域研究员韩长吉表示，目前中远集团主业低迷，业绩大幅下滑，企业不会完全退出房地产业务。

土地的价值增长率相当大

据观点地产网报道，大灵湖项目是中远集团2000年以5800万元的价格征用博鳌东岛全岛土地2500亩的一部分。 预计总投资约46亿元，开发后将建成高端综合旅游服务度假区。

据海南省某土地判断企业负责人估算，海口市以下县市土地出让价约150万元/亩以内，海景地价格在300万~400万元/亩之间。 一位土地判断企业负责人进一步估算，该区域内平均容积率为0.3的别墅项目土地价格在每亩200万元以上。

根据上述估算，可以大致了解中远大灵湖的土地增值收益。 据观点地产网报道，大灵湖项目土地面积160万平方米(约2400亩)。

据某网站介绍，上海日创广告制作的《中远博鳌东岛用地规划案》和琼海市公示的《博鳌亚洲论坛核心区控制性详细规划》显示，有大灵湖项目的东岛岛建筑容积率普遍不高。 其中，根据《博鳌亚洲论坛核心区控制性详细规划》，东屿岛不宜进行大规模开发建设，目前与亚洲论坛及其相关设施、国家酒店、五星级酒店、沙波岛高尔夫球场联合设置的高尔夫俱乐部、外交培训森

重视未来的开发收益

作为应该退出房地产领域的央企，中远集团为什么不出售这些土地，而选择合作开发博鳌大灵湖项目？ 对此，《每日经济信息》记者试图通过电话采访中国远洋运输(集团)总企业副总经理李云鹏，但对方手机一直未予回应。

韩长吉表示，抛售项目将为中远集团带来大量资金，但项目投资收益水平严重不足。 中远集团可以与招商房地产合作开发，处理项目建设资金问题，通过项目后期收益实现更高额的投资收益。

其他房地产商在东屿岛附近开发的项目，可以参考。 资料显示，东屿岛附近中信博鳌千舟湾以0.88的容积率开发了混合板楼、独栋房屋别墅、多层、小高层混合小区，目前销售均价为19000元/平方米。

目前，中远和招商地产尚未公布东屿岛开发规划容积率和规划销售面积，但中远权益在该项目中所占的比重也不为人知。 假设其容积率与中信博鳌千舟湾相同，按照千舟湾平均销售平均价格计算，整体销售额将超过260亿元。

全连研究院副院长陈宝存表示，即使拥有土地的一方只将土地纳入股票，但至少占有项目30%的权益是惯例。

关于主业以外的房地产央企迟迟不退出，韩长吉表示，尽管国家对房地产领域实施了严格的调控政策，但作为资金投入大、收益率高的领域，房地产受到众多资金实力雄厚的大企业的青睐。

韩长吉解体认为，中远集团引进招商房地产合作开发建设大灵湖项目，主要目的是引进建设资金，缓解项目建设压力。 中远集团半年度财报显示，受航运市场经济低迷影响，企业净利润大幅下降169.11%，业绩压力较大。 但招商地产三季报报道，企业现金资产达174亿元，可为项目建设提供有力资金支持。

例2/

22万平方米的土地储备对于手恒天集团来说很难说是“退出”

经记者尚希从北京出发

恒天集团虽然没有列入房地产开发央企名单，但一点也没有影响其在房地产开发行业的热情。 去年300亿元投资北京通州区宋庄国际时尚创意中心就是最好的证据。

作为一家非主业央企，恒天投行这么大的项目，值得一尝。 接近恒天集团的一位内部人士向《每日经济信息》记者透露，去年16家央企扩大编辑时，国资委承诺发放两年的房地产开发“牌照”。 随着近年来的快速发展，房地产板块已成为恒天集团的主营业务之一，“不能轻易后退”。

“恒天建造不动产非常重要的原因是我们在中心城市有很多土地。 很多土地必须改变性质，但价格很低，超额利润自然不用说。 》恒天集团董事长张杰2009年的表态，揭示了“命令离境”不能立即生效的真正原因。

产业带来的机会

年3月16日，北京市政府与中国恒天集团签署战术合作框架协议。 总投资额超过300亿元，占地14.6平方公里的“国家时尚创意中心”将在通州区宋庄镇正式落户。 该项目还被列入北京市“十二五”规划的重要文化创意产业项目。

“这个项目由恒天集团拿到，但具体进行开发的是其内部的房地产开发企业。 ”上述内幕对《每日经济信息》记者说。

据信息显示，该项目开发周期6~8年，预计总投资300多亿元，项目启动后，相关投资200亿元，包括时尚创意总部基地、时尚艺术博物馆园区、时尚创意孵化园等综合

这个项目合同签订的时候，国资委主要业务为房地产的央企从16家扩大到21家才半个月，传言有“代工”机会的恒天集团依然坐在场外。 这个项目的开发是否意味着恒天集团在房地产开发行业“不会后退”？

对此，中国恒天集团一位负责人对《每日经济信息》记者表示，该项目属于文化产业。 关于记者提到的其他恒天房地产开发相关问题，该负责人表示需要联系集团信息发言人。

“这个项目以文化创意为主题，但产业不动产也属于房地产开发。 ”据这位接近恒天地产的内部人士介绍，宋庄时尚创意中心是一二三级联动的产业地产项目，“不仅包括土地层面的梳理，还包括项目开发、房地产的自营等。”

随后，记者致电恒天集团的信息发言人，但在记者发布消息之前，电话无人接听。

事实上，恒天集团并不忌讳房地产业务的快速发展。 张杰在接受媒体采访时表示，“依靠过去流传下来的产业现金流支撑新产业是不现实的，很多分支机构以前流传下来的产业更难。 恒天的应对措施是投资，房地产和金融投资第一。 我们用不动产和金融利润的一部分来支撑以前流传下来的产业的技术革新和变革价格。 ”

土地资源的无形特征

“近四五年来，恒天地产业务发展迅速，成为集团主营业务之一。 ”上述内幕对《每日经济信息》记者说。 公开资料显示，目前房地产业务占恒天集团的10%左右，集团有意将其提高到20%。

根据恒天集团年9月公布的《中国恒天集团有限企业年度第一期中期票据募集凭证》，2009年、年、年一季度企业房地产业务收入分别为7.22亿元、7.02亿元、6.66亿元和0.12亿元，对应时间段的企业营业总收入分别为:

根据上述证明，目前企业房地产业务的第一经营实体是恒天房地产有限企业，除此之外，只有赤峰华都房地产开发有限企业经营房地产业务。 赤峰都年销售额5361万元，截至年3月31日，该企业不在开发项目中，有土地储备21607平方米。

证书显示，截至年3月底，企业销售房地产的项目主要包括延吉、郑州、咸阳等6个项目，未开发土地储备主要位于陕西省渭南、广东省佛山、赤峰等6个地块，其中1个地块由工业厂房用地改为住宅或商业用地

上述证明显示，企业无形资产逐年增加，年末达到23.47亿元，在总资产中占5.40%。 企业无形资产的首要组成是土地开采权，年末土地开采权占无形资产的比例为92.02%。

“受纺织总公司的恩惠，恒天集团在全国设有许多工厂。 这些工厂地理位置好，体积大，如果分配这些低价工业用地的性质改变，将会成为上涨数倍的商业用地。 这是其他房地产开发公司无法比拟的特点。 ”上述内幕对《每日经济信息》记者说。

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