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经记者杨宠从上海强发

7个月前,《每日经济信息》记者报道称,上海“最牛商店”中华商业街购入时的价格仅为4亿8600万元,但在一年多的时间里成功融资了近10亿元。 10月23日,随着上海市第二中级人民法院对相关案件的开庭审理,一种雄心勃勃、风险较大的融资方式浮出水面。

最令人震惊的是,作为收购中华商城、金山义乌小商品城、上海滩商厦、兴宇大酒店等4个项目,出售其部分商铺的产权和聘用权,获得总额13亿多投资金的总规划师,浙江商人李卫星亲自投入的资金仅为4000多万元。

这位自称soho中国总裁潘石屹这样以商业模式收购烂尾楼的浙江商人,在法庭一审中表示,他汲取了许多江浙专业市场经营成功的经验后,选择以高额回报吸引投资者购买房屋租赁权和产权。

但是,由于他和他的员工承诺给投资者“高额回报”,他涉嫌非法吸收公共存款,被检察院起诉。

李卫星表示这四个项目的约定收益率为房价或房屋租金价格的5%~10%。 但上海业内人士表示,上海商铺租金目前只能维持5%左右的回报水平,上述承诺不容易实现。

1亿4千万美元收购20亿美元以上的债务

李卫星案公开审理之前,上海媒体对他在这个案件中扮演的角色有很多猜测。 一家上海媒体引用知情人士的话说,李卫星之所以会“出事”,是因为转让方给出的价格很低,他甚至没有对项目进行彻底的调查。

《每日经济信息》记者查阅了上海滩商厦、金山义乌小商品城、兴宇大酒店、中华商城等项目的开发商工商管理注册资料,发现李卫星没有担任其中大部分法人代表,许多公司股东甚至没有李卫星的名字。

以中华商城的项目企业上海兴天实业有限企业为例,法人代表名叫“覃红斌”。 上海滩商厦项目企业上海浦顺房地产有限企业的法人代表是“杨益方”; 中华商城上海四晟投资管理有限企业的法人代表也是“杨益方”。

根据11月23日法院一审,李卫星并非“无辜”。 李卫星承认,他才是这四个项目的实际控制者,但上述德红斌等人不过是代替他拥有所有权的员工。 其中,詹红斌是他的司机兼球队队长。 这四个项目的实际管理者是李卫星。

根据法院的审判,李卫星在收购上述4个项目之前自有资金只有4000多万元,但他声称拥有1亿4000万元,剩下的1亿元由金山义乌小商品的原业主借给了他。 他认为这些资金属于“模糊投资”。

无论是4000万元,还是1亿4000万元,李卫星选择的收购方法,从一开始就注定了失败概率极高的商业行为——原业主的债务负担。 据检方统计,这些不动产累计负债超过20亿元,除银行贷款外,还有大量民间贷款。 上述房地产收购完成后,李卫星需要承担股东的收购金。 因此,他必须从一开始就考虑通过出售回收资金来支付上述债务。

“1.4亿元收购烂尾楼吸金13亿元 法院庭审曝光高危融资路径”

在回答检察官提问时,李卫星表示,收购中华商城等房地产前,将广泛参考江浙一带成功的专业市场,制定销售计划后实施收购。

据检察院统计,通过出售部分房产产权、一次不重复征收20年租金的办法,李卫星在短短一年多的时间内投资总额达到13亿元。 这些资金用于返还股东收购货款、支付银行贷款和民间贷款、支付商店租金、商店回购。 这些商店的产权和租赁权在出售前未得到房屋抵押银行的同意,销售人员也未告知许多投资者这些项目的实际债务和抵押情况。

“1.4亿元收购烂尾楼吸金13亿元 法院庭审曝光高危融资路径”

承诺的回报远远超过平均水平

检察证据表明,李卫星收购烂尾楼并不是以向社会出售或出租这些商店为首要目的,而是以这些资金偿还所有债务,并持有商店涨价来获利。

但是,对于“自有资金”只有1亿4000万元的李卫星来说,用高额回报来吸引投资者的选择,从一开始就可能是错误的。

上海人民网中华商城广告显示,该项目承诺经营管理企业前5年包租、1~5年商铺投资转化率合计40%,第5年实现10%的高收益。 第6~10年开发商承诺业主投资转化率不低于8%,基于这个基本收益率,中华商城的收益率超过一部分,与业主分成2:8。 十年后,客户与经营管理企业另行商定投资转化率,收益率不低于前十年。

在11月23日的审判中,李卫星也承认许多项目的租金收益率在5%~10%之间。

但是,从目前上海商铺整体租金收益率水平来看,上述收益率的可行性微乎其微。 此前,仲量联行报告称,上海商业地产的租金收益率目前维持在5%左右。 复旦大学房地产研究中心房地产运营研究所所长蔡为民昨天进一步表示,未来几年上海商铺租金收益率很可能下降。

事实上,在法院的审判中,检方列举了一些证据,说明在事件发生之前,李卫星未能迅速完成商店的装修和开业,未能通过经营实现对投资者的承诺。

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