“北京一楼盘被曝商改住促销 受压信托到期？”

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经过记者王杰从北京出发

对大企业来说，凭借自身雄厚的资金实力，可以通过持有项目的房地产增值和租金收入获得开发收益。 但是，对于任何中小地产商，特别是依赖信托融资的地产商来说，持有房地产的模式显然都不值得借鉴。

最近，有媒体报道称，北京“嘉悦广场”综合体大厦的销售人员含蓄地告诉顾客可以“商改住”。

前几天，《每日经济信息》的记者作为买家来到这个项目进行调查。

明确了项目可以“商改住”

据《北京晚报》报道，嘉悦广场的销售员对外含蓄的话可以“商改住”。 楼盘销售人员说，楼盘最小的50平方米的房间里，其实有独立的上下水，可以改成卫生间。

去年，北京市住建委等五部门联合下发文件，规定“从年6月1日起，商业、办公类项目不得设计为住宅结构，不得设置单独的卫生间，即使开发商自己做了隔断销售的商铺，也不能出具房产证。”

关于上述报道所指的商住现象，销售员表示:“应该有管道。 厕所在外面”。 该销售人员表示，目前该项目没有天然气入户。 “但是，吃饭也很方便。 买两个的话，分隔开来设计也很好”。 相对于居室内没有水，上述销售人员措辞含糊。

一位业主说，买房时，销售员说有上下水，但销售员说在看施工图之前无法确认。 “是办公用的房间还是普通的公寓，对我们来说是个谜。 如果真的不能住的话，我只能再租房子”。

一位业内人士表示，其实嘉悦广场是否是商住并不重要，商住只是销售的一种噱头。

北京某规划部门工作人员表示，规划部分先审核，开发商根据审核复印件进行建设，审核过程中已有确定标识，建设完成后规划部门进行规划验收，验收后改变住房结构不合法，“向商业申请后住房

“这种模糊的销售模式实际上是让限购的刚需者眼花缭乱，尽快出手。 ”北京美联房地产高级经理张磊表示，各套房内有独立上下水的，涉嫌违反《商改居住禁令》。 开发商这样将违章风险转嫁给购房者，如果购房者扩建卫生间，或者改变原有的设计和结构，改造人必须承担违章责任。

不仅如此，商住项目的居住价格太高，很多业主都很担心。 在这个项目的柜台上，《每日经济信息》记者看到了《嘉悦中心房地产服务费标准》。 物业服务费按照业主拥有的物业建筑面积提前缴纳。 具体而言，1-6号办公楼为4.5元/建筑平方米/月，a、b办公楼为12元/建筑平方米/月，商业部分物业费达16元/建筑平方米/月。 另外，水电费也高于民电、民水标准，商业用水6.21元/吨，办公用水5.8元/吨(最终按北京市自来水集团收款标准执行)。 用电标准为:商业事务实行峰谷制，每次用电在0.4元至1.2元之间(最终按北京市电力企业收款标准执行)。

“即使能住，这生活也太贵了，除了交通，没有其他配套设施。 所以我选择出租。 ”一位买家说。

连锁房地产市场研究部的张絮说，商改居住项目目前最大的特点是不受房屋限购的影响，也有点受购房者的欢迎。 实际上，这样的项目也有很大的风险，北京市建设委员会也已经下达了商改住的禁令。 另一方面，这类项目一般都是商水商电，向购房者承诺的民水民电不可能全部实现，居住价格居高不下。 另一方面，虽然总额很低，但产权只有40年，比住宅少30年。

信托资金将投入盛玺的置业股份

“如果只是大平层的办公室的话，我想销售率会下降30%~40%。 我觉得不搞“商改住”的噱头，就不会那么火爆。 ”关于嘉悦广场要改成商住的理由，北京某行业的人进行了上述的解体。 据某机构统计数据显示，截至10月19日，嘉悦广场共签约734套，签约面积4.26万平方米，成交均价4元/平方米。

年，华能信托发行“华能信托·普惠6号”投资计划，截至年一季度末，共募集7.5亿元用于投资北京昊坤嘉业房地产开发有限企业及北京盛玺置业有限企业的股权。 期限为24个月。 其中，盛玺置业旗下的西红门项目是嘉悦广场项目。 年9月，西澳房地产、盛玺置业的母公司春光房地产行使优先权，受让华能信托所有股权。 信托资金完全退出，华能信托取消了所有管理措施，让两家企业周转股份。

7月21日，嘉悦广场1、2号楼开业销售； 10月3日，3号楼开业。 由于两次开盘日期接近上述信托到期日，外界猜测“商改住”销售战略可能与此有关。

《每日经济信息》记者试图联系春光集团营销策划中心社长张培，但前台工作人员拒绝采访，称“张总出差时，不便透露手机号码”。 随后，记者试图通过邮件采访春光集团及其项目企业北京盛玺置业企业，但在记者发消息之前，没有收到对方的回复。

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