“吸金旅游地产 佳兆业东戴河“大盘造城”引质疑”

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在楼市调控的大背景下，旅游房地产成为许多房企规避调控的“蓝海”，一些房企借壳旅游房地产低价获取资源，形成了市场新的泡沫风险。 在万达长白山、雅居乐清水湾等项目屡屡出现风险隐患的时候，佳兆业进军景区的决心依然大势所趋，其试水首批景区项目绥中东戴河目前方兴未艾。

但是，该项目最近被指出以低价购买土地以获取暴利，项目存在运营风险。 领域退潮期，佳兆业曾以“地产黑马”的姿态出现，但在领域回暖之际，佳兆业因激进扩张而饱受诟病，引发行业深思。

复合观光地中隐藏着烂尾的风险

在8月举行的中国国际滨海旅游新区快速发展峰会上，佳兆业绥中地区理事长田永表示，计划在辽宁绥中县东戴河新区建设建筑总量1000万平方米的旅游房地产项目，使之成为迪拜这样的国际旅游胜地。

田表示，项目占地11平方公里，投资500亿元，首期投资达20亿元。 目前，项目开发建设18幢高楼，有五星级酒店，预计今年年底对外营业。 去年11月第一期高层公寓开始出售。

众所周知，由于旅游房地产项目的开发体积较大，对资金实力的要求较高。 其后期收益丰厚，但初期投资额高，项目培育期长，需要持续的流动资金补充。 公开资料显示，东戴河项目规划长达6-8年。

对此，一位业内人士担心:“如果公司没有资金特点和独特的经营模式，盲目投资旅游房地产行业，可能会拖累公司。” 那时，项目中酒店、住宅等业态的资产难以获取，资产的活用变得困难。 ”

年初，辽宁省政府正式将“绥中滨海经济区”更名为“辽宁东戴河新区”。 按照规划，东戴河新区西起辽冀交界，东至高岭镇疏港路，北临北京沈铁路，南临渤海，总面积105万平方公里，将来将成为国际滨海文化旅游休闲圣地。

“在这个大背景下，兼有多个目标的旅游胜地自然会得到政府的支持。 ’佳业集团的人说。

如果从各地借用旅游资源吸引外资，佳兆业将作为上宾受到当地政府的礼遇。 与之相似的还有位于深山老林的万达长白山国际度假村。 巨额资金、风险、土地、城市建设已经成为它们共同的关键词。

截至年9月，绥中东戴河新区共销售楼盘12块，截至年底，绥中县总人口也不过64万人。 在这样偏远的城镇快速发展旅游胜地，必须担心快速发展的前景。

日前，佳兆业相关人士在接受本网记者采访时表示，作为香港上市公司，佳兆业拥有10多年的房地产开发经验，企业的快速发展能力将保证项目运营的可持续快速发展。

但是，扎根南方的开发商能否顺利运营北方的旅游胜地还是个疑问。 受北方季节影响有限的海岸度假区资源，以及不如南北戴河的成熟组合，也使东戴河的快速发展潜力成为未知数。

“绥中这个地方其实属于相对贫困的村子。 开发者如果实力不够，开发风险很大。 ’考察东戴河项目的投资者对记者说。

事实上，东戴河新区的楼盘销售情况并不完全令人满意。 这些投资者表示，位于东戴河新区的恒泰时光大海于去年8月开盘，现在已经卖不出去了。

据一位分解者称，景区所有项目的开发周期取决于销售速度。 市场定位不准确，销售速度慢，就会有新一轮房地产“烂尾”的风险。

销售平均价格超过了楼价的15倍

尽管景区风险很大，地产商依然热衷于“进山下水”，最根本的动力还是要圈钱。 许多旅游地项目离市区很远，开发商的土地收购价格大大低于住宅项目。 拿到廉价土地后，开发商可以分期进行项目，通过包装和推广，提高区域地块的品牌曝光度，获得多方面的滚动收益。

日前，记者致电佳兆业东戴河售楼处，工作人员告诉记者，目前东戴河正在出售5、7、14号楼，售价为5000元/平方米-7000元/平方米。

从官网上看，佳兆业将于年12月14日通过申办方法投至辽宁省葫芦岛市绥中滨海经济区地块，即东戴河项目所在地，价格共约1.31亿元，总建筑面积约423，265平方米，楼面面积310元/

这样地价低廉的价格，几乎相当于地方政府免费寄送。 在公开新闻中，佳兆业也不断表示“地价便宜”的意思。

从价格来看，东戴河的销售平均价格至少超过了楼价的15倍。 按照目前土地价格约占房价40%的比例，东戴河地价只占房价的6%，开发商每平方米至少赚2000元，利润明显。

“对许多开发商来说，拿到土地后，首先寻找旅游主题进行项目，然后建造旁边的酒店、住宅等不动产，其实后者是受益的地方。 》亚太城市房地产研究院院长谢逸枫曾表示，目前旅游房地产炒作概念的根本目的是销售旅游房地产主题项目附带的房地产项目。

有人指出，除暴利销售外，东戴河项目也没有跟上相关配套。 据拆解相关人士介绍，开发商将房屋出售后，之后的配套大多无法兑换。 “观光地是观光地的不动产。 有房子不成套，有房子不生活，根本问题有很多。 例如，雅居乐海南项目令人困惑，在旅游淡季没人敢住。 ”。

“今年夏天，我在东戴河住了一段时间。 那里总是停电，到了6号就停了。 我担心今后电力无法保障。 我买的是23楼。 停电的话必须爬大楼。 ’一位东戴河的老板告诉记者。

“一季总是停电，很多农户都备有发电机。 ’另一位业主向记者透露，东戴河目前是工地，基础设施很差，滨海新区距离绥中县还有40公里，政府在这片海滩上建立了东戴河新区，属于“一片平地上的新城市”。 ”

对于“暴利和补助滞后”的说法，佳兆业方面似乎不认同，但认为公寓销售是合理的价格，利润水平是合理的。 “东戴河项目目前仍在销售期间，生活不断完善。 在该项目开发的区块内，企业承担了大量的基础配套建设工作。 ”

中房信旅游房地产事业部社长胡晓莺认为，很多开发商进入旅游房地产行业时，只是旅游房地产的土地价格相对较低，实际上不知道旅游房地产该怎么办，看起来很盲目。 旅游地产不仅要打造可销售的房地产，还包括商业、酒店、旅游度假等要素，这些都需要开发商具有较强的资源整合能力。 “如果没有资源整合能力，即使制作也很难卖出去。”

对“急剧扩大”模型表示怀疑

从这几年佳兆业的业绩来看，显然热衷于其“大盘模式”。 在进入环渤海地区的同一年，即年，佳兆业集团也在广东惠州拿下土地2500亩，构建了超大型旅游综合体项目。

对惠州项目来说，其系统风险不亚于绥中。 除了综合体项目本身的巨额资金、公共补贴、外部环境投资外，惠州等三线城市已经积累了大量的房地产风险，房企过度蜂拥而至造成饱和状态。

然而，佳兆业的扩张并没有就此停止。

事实上，为了实现低价土地战略，佳兆业始终避开地王的竞投，积极在二三线城市拿地，对开发旅游综合体大盘项目进行战术突围，实现企业规模扩大。

年上半年，佳兆业投资近16亿元购买6块土地，土地储备达到2393万平方米。

然而，在佳兆业取得土地的人，财务业绩不如预期。 上半年，佳兆业总收入减少至23亿元，同比减少38%，净利润为6.748亿元，同比下跌26.4%。 8、9两个月合计合同销售额31亿元，比去年同期减少23%。

在现金流紧张的背后，支撑其扩张的肯定只有杠杆作用。 9月13日，佳兆业公告发行2.5亿美元、年利率12.875%的优先票据，为近期高息债务融资内地房企业之最。

对此，佳兆业表示，目前的资金状况充分支撑着开发计划，近期融资是融资价格决定的市场化行为，融资价格合理。

但是，在业界，举债和攫取土地仍然有密切的联系，隐藏着风险。 穆迪7月23日公布的一份研究报告显示，在运营环境尚不明朗的情况下，利用开发商持有的现金和银行贷款购买土地将导致流动性下降，其弊端大于规模经济带来的收益。 标准普尔的陆枫分解师也指出，佳兆业最近在拿地方面过于激进，特别是在目前房地产市场不明朗的环境下，用举债的方法拿地是不可取的。

由此看来，佳兆业的“激进扩张”模式已经引起了业界的担忧。