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经过记者杨可瞻实习记者罗慧刘铭

瑞士信贷的董事总经理、亚洲地区首席经济分析师陶冬在今年的“中国上市企业口碑排行榜”颁奖仪式上表示:“中国房地产的黄金时代已经结束,美国房地产已经触底。 美国的房地产是我们一生中只能遇到一次的投资机会。”

有很多经济学家对陶冬持相同观点,本周,《每日经济信息》将盘点美国过去50年楼市兴衰史,并提供仿制攻略以供参考。

新屋开工数以4年最快速度增长的股神前财务长看好楼市

美国楼市真的迎来了春天吗? 一系列统计数据表明,新的繁荣不是雾里看花。

布隆伯格的数据显示,美国9月新屋销售创去年5月以来新高,成屋销售较8月略有下跌,但创去年6月以来新高。 此外,nahb住房市场指数10月上升至41,创下2006年7月以来最高纪录。

市场上还有悲观论者,包括美国前财政部副部长和“股神”巴菲特在内,都表示正在观望美国的住房市场。

美国地产的四轮大牛市

如果把中国经济比作高速行驶的高铁,那么楼市就是运载这辆列车的轨道。 在过去的13年里,无论开发商、解雇人还是普通个人投资者,都见证了从职场福利住房进入住房改革的时代变迁,见证了楼市几代人共同的记忆。

相比之下,美国楼市现代史超过50年,其间经历了数轮牛熊转换,可以说是世界房地产标本。

衡量美国房地产状况包括新屋销售、成屋销售、房地产价格和景气指数以及住房抵押贷款利率等重要指标。 根据同花顺数据,从1963年到现在,美国至少经历了四轮大牛市。

第一次牛市始于二战后的70年代初,当时美国经济进入罕见的黄金快速发展期。 随着婴儿潮,市场上出现了大量的住房诉求,加上各地政府在住房税收方面的利好因素政策,毕业几年的大学生开始大量参与公寓的投资和投机,其中小面积的廉价住房最受欢迎。

资料显示,1970年~1972年,新屋销售(年)从最初的48.5万户上升到71.8万户,涨幅近50%。 但是,由于景气不长,投机导致公寓价格过高,导致了1975年的公寓倒塌。

20世纪70年代至80年代是美国经济放缓时期,特别是发生了石油危机、布雷顿森林体制崩溃等深刻影响后,美国房地产市场陷入混乱。 自从罗纳德·里根于1981年推出新政,调整房贷利率,1986年推出新税法(免征所得税)后,美国楼市开始逐渐复苏。 1982年~1986年,新屋的销售触底反弹,从43.6万户回升至最高75万户,上涨72%。 同期,开工的新建个人住宅也上升了67%。 另外,据统计,1980年9月至1987年3月,衡量美国综合房价的ofheo房价指数上涨了36%。

“抄底美国楼市:一生一次的投资机会?”

第三轮牛市与克林顿住房计划有密切的联系。 1995年,克林顿提出了2007年市民住房拥有率达到67.5%的目标,该计划直接奠定了20世纪95年代美国楼市的高速发展。 1990年~1999年,美国住房拥有率从64%上升到66.9%,创下60年代以来最快的增速。 新屋销售也从53.4万户上升66%,达到88.6万户。 同期,ofheo的房价指数为38%。

第四轮牛市与华尔街疯狂包装各类房地产抵押证券有关。 由于市场上出现了押注楼市上涨的各种衍生品,有利可图,投资者踊跃参与投机潮,进一步推动了实体楼价上涨。 1999年12月至2007年3月,ofheo房价指数累计涨幅达到69%。 在此期间,新屋的销售上升了45%,成屋的销售最上升了39%。

住宅优势渐变

牛市自然有熊市,美国楼市最大的崩溃发生在2006年~2007年。

当时,美国房价达到历史最高点,但由于诉求不足,银行为了刺激诉求,放宽了贷款门槛,违约率上升。 随着2008年次贷危机的爆发,许多购房者无力承担贷款,只能低价割肉,最终导致房价泡沫破裂。 2008年,美国房价下跌20%,部分地区超过50%。

事实上,美国楼市在二战后经历了三次住房优势的变化。

公开资料显示,1950年,美国新住宅平均售价1.1万美元,家庭拥有房屋的比例为55%,客户关注房屋木材是否合格,希望越结实越好。 当时近7成的房子卧室不超过2间,只有4%的房间配备了双重保护,几乎没有设置住宅空调; 到了1972年,新建开工住宅数量创下了240万家历史新高,其中许多住宅占市场的44%。 当时,人们喜欢面积更大的住宅,65%的房子有三间卧室,23%的房子有四间卧室,一半以上的住宅是双卫房,43%的房子装有空。 1999年,房子更大,只有12%的新建比两个卧室少,7%的新建比两个厕所少,空的安装比例接近饱和。

“抄底美国楼市:一生一次的投资机会?”

值得一提的是,美国30年期住房贷款利率在1981年见顶( 18.22% ),随后下跌。 截至2009年10月26日,该利率仅为3.41%,比峰值低近15个百分点。 一方面,美国政府通过有意识地降低贷款利率,表明刺激了楼市升温,另一方面,即便利率跌到历史最低水平,楼市迄今为止也比较难以有效恢复,这也是含蓄的。 反映出目前的住房诉求非常薄弱,只能通过连续的量化宽松加以改善。

“抄底美国楼市:一生一次的投资机会?”

楼市的春天到了吗?

最近,美国楼市数据明显出现回暖趋势。

首先,9月新屋开工数明显上升,创下4年多来的最快增速。 9月经过季节和年化调整的新屋开工数上升到87.2万户,比上个月增加15%,远远超过拆迁师预测的76.5万户。 其次,过去12个月新屋销售额增长28%,预计该领域将时隔6年为美国经济增长做出贡献。

美国前财政部副部长投行evercorepartners创始人罗杰·奥特曼对英国《金融时报》表示:“目前美国房地产市场正在反转,那应该会在年重现繁荣,届时名义房价将会超过2006年创下的新高。 房地产繁荣,再加上石油和天然气产量的增长和其他因素,足以提振整个美国经济。 这种繁荣是由房价上涨、待售住房数量减少、家庭和人口增加、住房贷款条件放宽等因素推动的。 这些因素应该是未来五年住房投资(包括新建和改建)每年增长15%至20%。 ”

“抄底美国楼市:一生一次的投资机会?”

奥特曼具体表示,人口增长使住房诉求非常强烈,imf预计从年到年,美国人口将增加1500万人,超过过去5年的增长率。 增长最快的两个群体包括婴儿潮一代的孙辈,其中相当一部分人租房,他们很快就要开始买房了。

“股神”巴菲特最近也指出,美国住房市场正在见底。 最近,伯克希尔·哈撒韦的美国住宅相关业务呈现两位数的增长。

但是,其他一些经济学家认为全面复苏还有很长的路要走。 其中美国房地产经纪人协会( nar )拆房师劳伦斯·云端表示,库存减少部分是由于新建住宅建设速度较慢,越来越多的人将进入二手房市场。 虽然开工率上升,但比2006年的峰值低60%左右。

今年9月,美国成屋销售的中位价格为18.39万美元。 分地区来看,西部地区最高(中位价格24.6万美元),东部地区次之) 23.9万美元),中西部地区最便宜) 14.5万美元)。

截至6月30日,美国住房拥有率为65.5%,住房总数1.33亿套,居住住房1.14亿套,其中居住住房和租赁住房分别为7483万套和3937万套,空闲置住房1851万套。

去,投资美国楼市!

据美国老牌房地产企业威汉网站介绍,其建造的住宅超过1.6万套,最高的是位于比佛利山庄的独栋别墅,包括10间、22间厕所,面积2787平方米,占地19.75英亩,销售价格 最便宜的是位于内华达州亨德森町的2层住宅,房间数3个,有2个厕所,采用面积155平方米,售价65万元人民币。 这意味着住房单价为每平方米4200元,远远低于国内一二线城市的平均价格。

“抄底美国楼市:一生一次的投资机会?”

美国楼市春天看起来停不下来,怎么抄美国房产? 你可能会束手无策。 别着急。 我们提出了三种可行的方法。

传球1

美国职业生涯

据报道,近日在美国上市的河南省房地产开发公司鑫苑置业以5420万美元(约合人民币3.40亿元)的收购价获得了位于纽约市布鲁克林威廉斯堡城区的土地,成为美国独立开发住宅项目的中国房地产开发商。

对中国个人投资者来说,赴美购房面临着语言不通、文化背景不同、法律条款不熟悉等细节问题。 这是因为在购买住宅之前,多渠道了解美国房地产市场,慎重选择可靠的中介机构尤为重要。

关于中国投资者如何去美国买房的问题,美国威翰地产置业顾问张先生向《每日经济信息》记者详细介绍。 “在美国买房的流程很简单,只要有签证,就可以去美国看房、选房、买房。 看房的过程也和国内差不多。 美国当地经纪人看房,选择后,直接签订购房协议,交钱,过户,完成交易。 如果整个过程顺利的话,大概30天就可以完成。 ”

“抄底美国楼市:一生一次的投资机会?”

◎选择经理

张先生表示,美国房地产经纪人分为买方经纪人和卖方经纪人,卖方经纪人的作用是站在卖方的立场上,思考如何尽快、更高的价格出售房地产。 买方经理的职责是站在买方的立场上,让顾客以最合理的市场价格买下最用心的房子。 因此,在美国买房实际上是两个经纪人之间的博弈,所以如何找到可靠、谈判能力强的金牌经纪人很重要。

“抄底美国楼市:一生一次的投资机会?”

在加利福尼亚州,拥有执业资格的中国经纪人约有50万人,但黄金经纪人不超过3万人,这些优秀的经纪人又分散依赖于不同的经纪人企业。 因此,选择并不容易。

除了寻找经纪人外,美国的购房流程很严格,因此在购房流程中要进行房屋检查调查,包括产权拆解、报告、产权保险核查等,所有资料都必须经过买方同意才能生效。 这帮助国内投资者解决英语资料,完成购房手续也是中介机构的作用之一。

◎贷款贷款

目前,由于美国的贷款环境相对宽松,一些银行也向海外投资者提供贷款。 利率通常为3%~5%,根据投资者的资质不同,贷款额可以达到50%,最高可以达到70%。 因此,中国投资者要去美国买房子,所以不一定要全额。 但是,海外投资者在美国申请贷款需要与当地银行直接联系,提交国内资产说明和收入说明。 其中,收入说明尤为重要,这是美国银行衡量投资者能否按时支付月度供给的重要依据。 在首付方面,相对于美国本国的买家,海外投资者的支付比率也稍高一些,通常为4成至5成。

“抄底美国楼市:一生一次的投资机会?”

◎住宅税

在美国买房除了付房价之外还有那些额外的支出吗? 张先生进一步表示:“在美国,投资者必须支付住房的持有价。 主要是房产税和社区不动产费。 因为美国是联邦制国家,所以每个州的法律都不同。 因为这个房产税的缴纳额也不同,所以通常是住宅当时市场价格的1%~3%。 房地产税主要用于当地社区公共建设,其中大部分用于社区教育资源建设、雇佣保安的费用、道路维修、路灯维修等。 这些费用的支出明细每年都会以账单的形式发送给各业主。 ”

“抄底美国楼市:一生一次的投资机会?”

社区的不动产费用主要是比较公寓。 这个费用首要是为了维护整个社区的配套设施,包括环境绿化、健身房、游泳池、二十四小时门禁礼宾服务等一系列公共设施,还包括住房保险,所以这部分费用也不少。 例如,在曼哈顿,稍微好一点的公寓每月的社区房产费用大概在800美元左右,但在加州,普通的公寓从100美元到500美元可能不一样。

“抄底美国楼市:一生一次的投资机会?”

◎独栋房屋别墅

如果是独栋房子,每个月不必一律支付物业管理费,但别墅的日常养护价格由业主自己承担。 例如住房保险、地震保险、飓风保险等。 这个费用因州而异,加州每年约1,000美元~ 2,000美元。 另外,美国社区对别墅外的庭院和庭院环境有一定的要求。 例如,要求每周为草坪割草一次,或者冬天铲雪,以确保小区环境的清洁统一。 否则,将被社区委员会起诉并处以罚款。

“抄底美国楼市:一生一次的投资机会?”

如果住宅只作为投资而不是一个自营,则委托专业的房管企业处理;如果租赁房子,则需要请专业的租赁管理企业制定租金价格,帮助业主筛选信用记录良好、可靠的租赁人。

传球2

购买qdii基金

除了直接去美国买房的投资外,中国投资者也可以以购买基金的形式参与美国的房地产市场。

随着qdii (合格国内机构投资者)基金越来越丰富,目前中国内地也可以通过reits基金投资海外房地产。 reits即realestatein-vestmenttrusts (不动产信托证书),是通过发行收益证书的方法获得特定多数投资者的资金,由专业机构进行不动产的经营管理,将投资的综合收益按比例分配给投资者的证券。 reits基金具有门槛低、长期回报稳定等优点,特别适用于市场动荡和停机环境下的投资。

“抄底美国楼市:一生一次的投资机会?”

目前,投资海外房地产的reits基金共有3只,分别为鹏华美国房地产基金、诺安全球收益房地产基金、嘉实全球房地产基金。 其中鹏华主要投资于美国房地产,其他两家基金投资于美国、日本、韩国、台湾等国家和地区。 随着美国房地产市场逐渐上升,鹏华美国房地产基金自然成为投资者的首要关注对象。

资料显示,鹏华美国房地产基金是国内首家投资美国房地产的契约型开放型基金,于年11月25日正式成立,基金托管人为鹏华基金管理有限企业,托管人为中国建设银行股份有限公司,境外资产托管人为道富银行( statestreetbankandtrustcompany ) 投资范围主要包括在美国上市交易的reits、在reit投资的交易型开放指数基金( etf )和在房地产领域上市的股票。 其中,投资于美国上市交易的reits占基金资产的60%以上,投资于上市交易的reitetf市值占基金资产的10%以下。

“抄底美国楼市:一生一次的投资机会?”

今年第二季度全球金融市场动荡期间,受欧洲都柏林危机的影响,全球股市有不同程度的下跌。 但是,得益于美国房地产市场的回暖,鹏华美国的房地产基金顺利运作。 根据其三季报,该基金期末单位净利润为1.031,累计净利润为1.041,比期初上涨1.06%。 随着qe3对房地产的正面影响逐渐显现,并使其进一步回升,业内人士对该基金未来一段时间的业绩看好。

“抄底美国楼市:一生一次的投资机会?”

与直接购买房地产不同,该基金的门槛最低为1000元,为数百万、数千万元,同时不设上限,适合各种资金规模和风险偏好的投资者。 购买渠道也非常简单,投资者可以登录鹏华官网直接进行网上购买或通过银行渠道。

据国际权威评级机构morningstar中国官网消息,截至10月24日,净利润为1.016元,下跌0.2%。 其今年以来的收益率为2.6%,6个月收益率为0.67%,但3个月收益率为-0.31%。

reits基金的诞生,让更多的普通投资者有机会参与美国房地产市场的投资,成为中国投资者参与美国房地产市场的另一个重要途径。

传球3

收购地产股票

最后一招是购买美国房地产股票。

据i股网站消息,目前房地产开发商属性共9股,其中圣乔( joe )市值最大,为17.9亿美元。 主要住宅的不动产信托基金有18只,其中市值排名前三的是公平住宅( eqr )、艾弗隆湾社区) ) avb )、americancapitalagency ) ) agnc ); 商业地产的信托基金有20只,其中波士顿地产( bxp )和特拉华地产) krc )的市值位居前两位。

有趣的是,今年以来最好的基准已经变成了包括多家房地产企业的股票。 例如,收益率排名第一的pulte集团( 170% )是美国最大的住宅建设商;排名第四的lennar企业( 91% )的主营业务也是房地产开发。 另外,在基准指标方面,进入今年以来,住宅建设指数( 100 ),第2位是住宅相关家电产品) 99 ),第6位是装修材料指数) 42 )。

当然,在投资之前,选择美国股票的经纪商开设账户是必要的。 目前,中国人熟知的美股证券公司有第一金融管理( firstrade )、斯科特证券( scottrade )、charlesschwab )、亿创资产管理) e-trade等。

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