“房地产调控政策“真空期”各地“土方子”松紧不一”

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经过记者胡健从北京出发

在国家房地产调控尚未出台新政策的“真空期”中，地方政策微调唱着“主角”。

据中原地产统计，国务院派往各地的稽察小组回京后，9~10月以来，各地及中央部委已经发出15次以上释放政策再次收紧的信号，不少地方出台了实际措施。 但是，在这个时间段，贵阳、兰州等城市出台的“购房即住”和财政补贴人才购房等条文，被业界视为变相放松。

中国房地产学会副会长陈国强告诉《每日经济信息》记者，未来房地产调控的基调应该是延续以往的政策，在执行力上或者变得更严格，增加市场化调控手段的步伐也越来越近。

地方管制松懈

中央政策基本处于真/(/K0/)期期间，各地对楼市的调控方法和手段不同，最直观的表现较为宽松。

9月29日，各部委强调要加强对房地产用地和建设的管理管制，积极促进房地产市场持续快速发展。 其中提到了对闲置土地的处罚，土地市场的规制也成为了下一个规制的要点。

长假过后，许多城市开始围绕土地政策开刀，基调坚挺。 例如，杭州规定住宅用地溢价率超过50%后，以竞争保障性住宅面积的方式转让； 珠海也出台了土地新政，规定土地闲置不满1年的按土地价款总额的20%征收闲置费，闲置满1年的由政府无偿收回。

站在管制严格一边的是北、上、广等一线城市。 9月北京市表示将加强限购审查，北京籍居民购房必须持有第二代身份证，暂停10件土地交易的广州市国土房管局也证实将对中心城区个别异常昂贵的住房项目采取临时限购措施。

有艰苦的地方也有松散的地方，最典型的城市是贵阳和兰州。 国庆长假期间，贵阳市发布文件，提出在贵阳购买商业、办公住宅、首次住房的，可以享受本市户籍人口就业、入学、就医等同等待遇，同时不受入住时间和购买面积的限制。 兰州新政要求，在急需引进、高层次人才紧缺的情况下，采取住房货币补贴或住房两种方式予以保障。

连锁房地产市场研究部记者张絮告诉《每日经济信息》记者，虽然中央重申严格执行楼市调控政策，但在土地财政和房地产税收持续下降的背景下，地方政府微调放松的动力依然很大。

市场和法律规制手段渐近

今年8月，国务院派出督查小组对16个省市房地产市场调控政策措施执行情况进行专项查处后，业内不少人推测，这可能是新调控政策出台的前兆。 从现实情况看，后期没有出台新的规制政策，但原有政策的执行力度也没有得到放松。

陈国强认为，在此背景下，地方政府加强监管应该成为主流。 另外，在贵阳和兰州这样的微调政策中，住建部也没有停止，这个政策本身涉及的范围很小，因此没有完全构成干扰大局的影响。

中原地产市场研究总导演张大伟告诉《每日经济信息》记者，从目前整体监管政策执行情况来看，力度依然很大，各地限购限贷基本上仍在实行，这也使得全年黄金时期许多地区的交易量低于7~8月。

在地方财政紧张的情况下，各地政府的监管力度仍呈紧缩趋势，这多少有些难以捉摸。 对此，陈国强解释说，房地产调控对地方政府来说不仅是经济问题，也是保障民生、社会稳定的大话题，目前，稳定楼市对地方政府更为重要。 “对于北、上、广一线城市来说，财政收入来源可以多样化，不仅仅是房地产，调控的阻力还存在，严格执行调控也是有道理的。 ”

陈国强认为，现行规制和对地方政府的解释责任基本上属于行政规制范畴，增加普通商品的住房供给和税收依赖等手段是市场和法律手段。

一位领域专家表示，改革税制，调整以处理地方对土地财政依赖为源头的投资，以从“炒房”获取增值收益为主，长期获得租赁收入为主，这是市场导向。 只有兼容并蓄，才能取得楼市健康快速发展的功绩。

在上周召开的国务院常务会议上也指出，“要严格实施差别化住房贷款、税收政策和住房限购措施，制定符合我国国情、系统完善、科学有效、稳定可预测的房地产市场调控政策体系。”

有观点认为，目前房地产市场的困境在一定程度上归因于我国房地产法制建设的滞后和不完善，特别是少数房地产开发公司恶意侵害购房者的合法权益等，房地产立法建设特别是立法体系建设今后将受到高度重视。

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