“陕西楼市限利10% 测算标准参照2009年建筑价钱指数”

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张静经过记者母光斌从西安出发

在目前楼市调控不放松的政策口径下，陕西出台了楼市调控新政，是全国首个限购政策。

昨天( 10月22日)，《每日经济信息》记者从陕西省住建厅官网获悉，近日，陕西省住建厅与省物价局联合发文，要求各城市划定区域测算住宅项目价格，将商品房合理利润率控制在10%左右。

针对上述新政政策，不少开发商表示，政策可操作性不强，在开发建设过程中，项目地价、产品组合、设计方案、建安售价等不同，无法计算实际结算价格。 如果这个政策最终实施了，开发商只能在价格上做手脚，搞大价钱。

限制10%的利润来控制

关于房地产开发项目的价格构成和利润测算标准，官网复印件显示，商品房价格测算包括土地价格、开发价格、管理费用、销售费用、财务费用、销售税费等项目，2009年《陕西省建设工程工程工程量清单计价规则》

上述官网复印件要求，各地区房屋销售价格范围在媒体公布，在物价部门的备案价格必须在公布的价格范围内，超出价格范围的商品房不能在价格主管部门备案，也不能取得预售证。

另据复印件介绍，房地产开发公司在获得预售许可后10天内，不得一次性重复公开所有房源，实行“一房一价”的对外销售。

事实上，在今年房地产调控未放松的政策口径下，陕西及时出台了这一新政措施，具有应对调控的意义。

在管制严格的背景下，今年住宅的新开工面积和商品房的销售面积都比去年同期减少。 国家统计局数据显示，年1月~9月，全国房地产开发投资增长率比去年同期下降16.6%，房地产开发公司土地购买面积26033万平方米，比去年同期下降16.5%，土地成交价款5309亿元，比去年同期下降11.0%。

财政部10月18日公布的数据显示，陕西省是6个地区中土地出让收入较去年同期增长的地区之一。 据统计，陕西省土地转让收入242.98亿元，其中西安、榆林两地土地转让收入约占全省土地转让收入的90%。

关于新政，他也表示，政府正在按照中央调控房地产市场的要求，诱惑购房者合理花钱。 通知发出来了，一是防止房价反弹，二是让老百姓在房价心里有数，等购房者该出手的时候就出手了。 目的是让开发商受益，老百姓也能买到，从而进一步促进房地产市场的稳定和健康的快速发展。

开发者有可能会在价格上做手脚

“市场经济的主体必然是逐利的，低价、高利润是其追求，政府压抑利润反而会让房企上涨价格，而且房企出售的是期房，不能全部计算在内。 》中房协区域综合价值研究中心的专家朱林在接受《每日经济信息》记者采访时直言不讳。

朱林表示，政府应该控制的是房地产价格，而不是利润。 购买者在购买时只考虑房子的实际价格是多少，而不是地产商赚了多少。

当地不愿透露姓名的开发商表示，新政难以实施，每个房地产项目的产品组合、功能定位、设计方案、地域环境不同，价格结算自然不同。 商业地产项目是分等级的。 例如，一线产品开发价格在3000元平方米以上，二线产品价格约2300~2500元平方米，政府要进行实际价格核算，就必须向某个项目派遣员工小组。 这样人工费太高，而且实施难度太大。

因此，政府只能实施统一的政策，如果这样的话，行政手段会扰乱市场经济，和市场经济吵架。 上述开发商解体称:“一些开发商通过各种关系，出了很大的价格，这又会导致领域负责人的腐败。”

一位长期从事房地产建筑工程的人士表示，将房企的合理利润率控制在10%左右并不容易。 以高层为例，西安目前1平方米的成本约为1800~2600元，不包括地价、周边绿化和其他设施等。 利润控制在10%是不可能的，除了地价不同外，开发建设期间的人工费、物料价格也在变动，要估算出正确的价格并不容易。

对此，另一位开发商直言，对于本来就处于困难时期的房企来说，限购政策无疑雪上加霜，尤其是对中小房企的打击更大。

该开发商表示，“房地产开发价格决定利润，但土地价格是整个开发价格的大头，约占30%~50%，是影响利润的最大部分，如果政府控制开发商10%的利润，土地价格显然不可能下降。

关于管制新政政策，这位开发商表示，一旦政策实施，开发商的利润空之间太小，应该考虑压缩价格，可能不会选择地价高的土地。 另外，在建安价格、管理价格、人工费方面也可能会被压缩，影响雇佣、税收等。

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