“民企涉足土地一级开发 意在低价钱拿地”

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在万科、保利等顶级开发商在“招徕”市场高歌猛进、搏得热火朝天的情况下，另一个土地市场也在蓬勃发展。

今年以来，在地方政府和开发公司双重诉求的推动下，包括旧城改造、贫民区改造在内的各地土地级开发尤为火热。 不仅招商房地产、云南城投、中天城投这些早就流传下来的央企和地方国企有很深的牵连，任何背景深厚、资金雄厚的民营房企都想分一杯羹。

诚然，许多房企观察土地一级开发的独特“特征”，拥有土地一级开发资格意味着在拿地过程中具有价格特征，轻松享受一级二级市场的双重利益。 更重要的是，这不仅会吸引土地进入市场，还会从另一个渠道加剧房地产市场资源的集中和房企之间的实力分化，谁能低价获得大量土地，谁就能在这一轮调控之后，获得越来越多的市场资源，房地产市场今后的10

现状扫描

民营住宅企业参与土地级开发

9月13日，大名城宣布，企业控股名城地产(福建)有限企业作为福清市政府明确的联合开发公司，与福建省福清市土地快速发展中心签署了《福清市观溪新区西领区土地一级综合整治与开发项目协议书》。 此次联合开发面积约3500亩，土地综合整治和开发项目总投资约40亿元人民币，将10%的资金价格和溢价分成收益的方法。

对企业来说，这似乎只是一桩赚钱的生意。 其实，这不是大名城第一次介入土地级开发市场。 据记者调查，今年以来，大名城与许多地方政府签订了一、二级联动的供应地协定，管理的土地储备约达1.65万亩，主要分布在福建永泰、河北溧县、福建福清和甘肃兰州，年陆续转为可开发用地，企业未来大盘开发和周转

不仅仅是大名城。 9月10日晚，华夏幸福发布信息，与江苏省镇江市京口区人民政府签署《江苏省镇江市京口区承诺区域合作开发经营合作协定》，双方合作共同开发“镇江市京口区大禹山创意新社区项目”。 今年，华夏幸福先后获得“无锡(南长) )国家传感新闻中心”项目、河北固安新兴产业示范区开发建设项目、沈阳市苏家屯地区开发建设项目等多项土地级开发项目。

事实上，楼市调控持续两年多后，拯救各地政府市政府的心越来越紧迫。 对于佛山、芜湖等地放松管制、落户购房等过于直接突出的补救措施，今年以来深圳、武汉、长沙、兰州等地大力抓好旧城改造、贫民区改造，以“曲线救济”的方式拉动地方投资，释放商品房市场较多的刚性诉求 立足于深圳的房企招商房地产是旧改革的典型代表。 今年8月，招商地产与深圳当地政府签署了南山区西丽中心区和牛成村两个旧改革开发合作意向，在此之前，招商地产先后在坪山新区、蛇口、光明、前海、溪涌等地多次获得旧改革项目。 在母公司招商局集团和地方政府的战术配合下，招商房地产通过深圳各区的旧修订项目积累了庞大的土地资源。

土地一级开发商被视为拿着“金饭碗”吃饭，在房地产领域也有“卖地不如卖地”的说法。 土地一级开发商的盈利模式非常清晰。 也就是说，通过拆迁、土地平整，将“面料”变为“熟地”，达到出让标准，土地通过邀请出让后，企业按照与政府的分割比例，通过自己的土地出让获得增值收益。

背后的目的

用一二级联动的低价钱扩充储备

许多开发商表示，光靠土地出让，土地级开发商实际上只受益过一次。 但是，如果今后在自己开发的土地上建造房屋并出售，肯定会获得第二次利润。 这就是所谓的“土地一、二级市场联动”。

“土地级开发商在自己开发土地时特征明显。 ’熟悉土地一级开发内情的国有企业干部对记者说。 在他眼里，土地级开发商参加自己地块的竞争有两个明显的特征。 一是因为开发商在进行土地级开发的阶段与政府部门进行了一些交流，所以很清楚竞争区划的价值和前景。 二是在同等价格的情况下，拍卖价款的一部分将作为“土地一级开发”的收益进入土地一级开发商的怀抱，因此在这种情况下，土地一级开发商参加拍卖的价格比其他企业要低。

这个说法也印证于大名城，在a股市场中，开发商的目光并不是只盯着土地一级开发，他们必须继续在申办市场上获得自己平整开发的土地。

今年3月，大名城发布的公告显示，子企业名城房地产与福建永泰人民政府签署《永泰东部温泉旅游新城项目合作协议》，投资120亿美元建设4000亩永泰温泉旅游新城项目，以15%的资金价格加土地溢价的方式获利。 在与永泰县政府签署合作协议的半年后，9月27日，名城地产希望以2.53亿元获得永泰葛岭镇的7块土地。

没有独特的人。 10月13日，华夏幸福基业投资开发股份有限公司宣布，全资间接控股沈阳幸福基业房地产开发有限公司以1亿8800万元获得沈阳2块土地，总面积15万6500平方米。 这两块商住土地是企业今年1月取得的沈阳苏家屯35平方公里土地一级开发区域的一部分土地，进入二级招聘市场后，被华夏幸福地夺取。

“在公开招募阶段，土地级开发商在参加本公司开发区的竞争时可以说进退自如。 ”一位国有企业内部人士表示，如果土地级开发商参加自有开发区的竞争，其将具有巨大的价格特征——出现的部分地价将以“增值收益”的形式回流到自有怀里，因此其他企业通常不竞争。 但是，不能排除以地块杂志为必须的企业无视价格而提高价格。 此时，当拍卖价格达到一定金额时，土地级开发商将合理放弃继续拍卖。 因为拍卖的成交价格已经非常高了，只有分给从土地层面开发的上一层土地层面的开发商，才能获利。

获利的方法

地方政府的黄金缺乏民营住宅企业正在探索机会

土地一级开发商和政府间的收益按比例划分，无疑是土地一级开发合同中最重要的条款。

根据新湖中宝和江苏启东政府在圆陀角项目达成的分割协议，计划中的3000亩土地为商住开发用地，一级开发商在土地平整过程中，加上财务价格等，一级开发价格约为60万元/亩，另外3000亩为高尔夫、湿地公园等公共设施 企业土地进入二级招标市场化，成交价格在100万/亩以下时，土地出让收入全部归企业所有的交易价格为100-130万/亩。 收入在政府和企业平分的交易价格为130-170万/亩的情况下，政府和企业分为六四部分； 交易价格在170万/亩以上的，政府和企业分为七三部分。

“分配比例一般与土地一级开发难度的大小有关。 拆迁难度有点大，或者是地理位置偏僻的地块。 土地一级开发商的分割一般有点高。 ”国内的企业干部说。

令人羡慕的是，一级土地开发商还能得到一点地方政府保底收益的承诺。

名城确实是幸运的孩子之一。 根据其控股公司名城房地产与福建永泰县政府的协议，名城房地产取得第一期项目用地的，已确定支付的预付款可用于土地出让金的名城房地产未能通过拍卖取得的， 永泰县政府应在项目用地挂牌成交后10天内将名城房地产支付的预付款归还名城房地产，以名城房地产支付的预付款总额为基数，按年15%的比例支付名城房地产财务费用。 这15%的回报相当于保底收入，大名城与福建福清市政府、河北开滦县政府的合作协议中，均有10%-15%的投入资金保底回报。

以前云南城投、棉世股份、中天城投等土地级开发基本由地方国企负责，但现在越来越多的民营房企开始参与。 “因为地方政府没钱了，所以我还想把土地全部卖掉来赚钱。 因此，必须通过各种渠道引入资金进行一级开发。 ’一家证券公司的拆迁师在对土地一级开发市场进行调查后表示，由于地方政府目前资金紧张，想收容土地但不想举债经营。 因此大量引进民间资本进行土地一级开发，这也是大名城、华夏幸福等资金、背景雄厚的民营房企一次分吃土地一级市场利润的好机会。

库尔瑞土地咨询运营中心总经理郭玉良表示，目前广东、河南、云南等地许多“三旧”改造正在兴起。 “地方政府不仅有土地级开发的需要，也有产业落地的需要。 政府不仅要出售土地，还需要通过扶持产业来拉动地方经济，提升地方形象，从而为地方政府的业绩加分。 》郭玉良告诉记者，有大名城、华夏幸福等主题房地产和小区房地产开发经验的民营房企，自然与地方政府一拍即合，完成了美好的“婚姻”。