“广州18万元单价楼王疑为噱头 区域中心转移或致价值“缩水””

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经记者徐学成出生于广州

天价“楼王”的大量出现，是因为很多人认为这类项目具有很强的价值，但事实未必如此。

君华集团日前在广州发布售价18万元/平方米的“空墅”，引起外界广泛质疑。 《每日经济信息》记者了解到，该项目楼宇地价不足5000元/平方米，目前普通单位售价已达到4万元~5万元/平方米。 据悉，在广州市海珠区所属销售项目中，其他项目的售价未超过4万元/平方米。

业内人士注意到，与广州珠江新城版块相比，该项目地点没有高质量的豪宅氛围。 从未来快速发展的潜力来看，该地区已经属于成熟版块，随着城市热点地区的转移和快速发展，其价值面临着“缩水”的风险。 如果未来的城市规划与楼王的位置无关，“白雪公主”就有可能成为“灰姑娘”。

单价18万元的“楼王”

广州“金九”开局最火热的话题不是降价，而是楼王“空”的降价。

8月30日，君华集团旗下的君华天汇项目发布了新时期单位“天际墅”，被视为当年的“担鼎之作”，该单位定价为18万元/平方米。

天汇项目是君华集团于年开工的豪宅项目，位于广州海珠区滨江西版块，总建筑面积近5.4万平方米，总套数139套。

昨天( 9月18日，该项目销售人员向《每日经济信息》记者透露，此前市场上大肆宣传的“空墅”实际只有一套，面积达550平方米，但尚未成交。 除“天际墅”外，天汇项目一般产品售价约为4万元~5万元/平方米。

君汇的销售人员说，这个“空墅”是“独一无二的”，是顶层复式单位。 要说正常的售价和4万多平方米的单位有什么不同，这位销售员说:“有很多特别的地方。”

广州房屋管理局数据显示，截至9月18日，天汇项目139套住房共售出78套，61套未售出，自今年1月启用以来，去化率不足60%。 此外，其组合的商业及其他产品也没有成交记录。

从新闻网站房地产监控的数据来看，这个项目已经有近一个月没有成交记录了。

君天汇项目所在的地块来自广州南华西旧城区改造项目。 公开资料显示，南华西是20世纪90年代广州市政府禁止开发商介入旧城改造后，首次重新引进开发商的项目。 2009年8月，君华集团以2亿1500万元的总额获得了该地块。 由于部分房源将作为再购买住宅出售给已拆除的住宅，因此根据地块出让时计划的可销售面积计算，该楼地价约为4651元/平方米。

销售价格超过周边项目

根据中原地产研究部在君华购买该地块时的预计，地块溢价拍摄为62%，因此地价高，决定了高售价。 参照当时地块周边一手项目约13000元~14000元/平方米(带装修)的售价，天汇项目带装修的售价约为15000元~17000元/平方米左右。 但是，即使不考虑其最新的18万元/平方米的天价单位，其普通单位超过4万元/平方米的售价也大大超出了当初市场的预想。

根据《每日经济信息》，在广州市海珠区所属销售项目中，其他项目的售价不超过4万元/平方米。 新闻网房地产统计数据显示，位于海珠区的热点楼盘售价最低18000元/平方米，最高保利天悦售价也为36000元/平方米。

与同样以江景豪宅为中心的保利天悦相比，君华天汇的售价之高尤为突出。 从区位特征来看，君华天汇位于广州旧城区，没有良好的豪宅氛围； 另一方面，保利天悦位于广州中轴附近，与广州新的CBD——珠江新城隔江相望。 另外保利天悦附近不存在与其定位相似的项目，由于豪宅对资源短缺的要求和版元热度，售价优秀的君华天汇毫无特色。

一位资深房地产分析师表示，君华此次推出“楼王”产品，可能是“醉翁之意不在酒”。 因为体积小，所以是否成交对整体的销售业绩影响不大。 但是，从营销战略来看，只要推出一点这样的产品，就可以提高项目的价格，在短期内可以大大提高楼盘的市场影响。 “这确实是惯用的营销手段。 ”

但是，迫于利益的压力，君华集团也许也只能这样做。 根据上述中原地产研究部的拆除，由于该地块容积率小、地价高，要想盈利，项目必须定位为高端。 记者了解到，由于该地块的限制条件也很苛刻，君华集团不得不将约5500平方米的搬迁地点无偿交给被拆迁房屋，并将约8000平方米的搬迁地点以7500元/平方米的价格出售给申请回购的被拆迁房屋。

或者有“缩水”的风险

这些房地产拆卸商认为，衡量住宅的价值或价值提升能力，是否具有稀缺性、居住氛围是否良好，或者从租金收益率上也可以得到一定的评价。 “对豪宅来说，房租的收益率肯定不值一提。 ”他指出，豪宅的价值越来越根据稀缺性和地域特征来评价。

《每日经济信息》记者表示，目前广州豪宅集中在珠江新城。 数据显示，目前该板块房屋项目销售平均价格大部分超过3万元/平方米。

珠江新城区位特征明显，是广州近年来的新兴cbd，且拥有稀少的一线江景和中心轴景观。 另外，由于高级住宅林立，这个版本具备了初步的豪宅气质。 由于交通便利，周围高档购物中心、酒店等商业齐全，该版本一直受到业界关注，具备较大的升值空之间。

反观君华天汇，这个项目地块原本就在旧城区的改造项目中，其居住氛围难免受到旧城区不同层次住宅产品的影响； 从稀少性来说，与对面的二沙岛(广州有名的豪宅区)和江景资源更高质量的珠江新城相比，君华天汇所拥有的资源也不具特色。

更令人怀疑的是，随着广州城市向南扩大，滨江西版块能有现在的“热度”吗？

君汇所在的滨江西版区已经属于城区，“成熟部的利润在于其价值非常稳定，至少在相当长一段时间内维持在一定水平。” 上述分解者认为，缺陷已经不是城市快速发展的热点区域，随着城市中心的转移和热点区域的增长，其上升空之间不断压缩，随着城市的变迁，面临“缩小”的风险。

像你天汇这样的楼盘，不是盒子。 虽然“天价楼王”经常出现在城市最成熟的地区，但这些地区并不代表城市的未来。 如果未来的城市规划与楼王的位置无关，“白雪公主”就有可能成为“灰姑娘”。