“《财经面对面》：从万达商业模式谈商业地产未来”

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记者胡廷鸿

目前，住宅遭遇空前的楼市调控政策，商业地产、旅游地产成为众多开发商蜂拥而至的新投资热点。 但是，商业地产、旅游地产不同于以前流传下来的住宅开发玩法，除了改变观念和思维方式外，目前许多开发商面临的挑战是专业的运营人才和管理经验。

除此之外，房地产和金融的天然结合，注定了任何房地产细分市场都需要金融系统的支持和公司融资渠道的扩张性。

因此，许多业内人士认为，商业房地产开发需要项目建设速度与现金流量的平衡，而旅游房地产开发需要公司融资渠道的创新和国家金融体制的变革与合作。

以下是莱蒙国际执行董事兼首席财务官林战、广东省房地产协会会长蔡穗生一起讨论商业房地产和旅游房地产开发各个方面的“每经面对面”采访实录。

各经网:说起商业地产，国内首先想到的就是万达。 我们也知道短短几年万达迅速在全国复制扩张，几乎在二三线城市的中心可以看到万达广场。 万科这个模式可以供大家参考和复制吗？ 这个模型没有问题吗？ 那些地方是可以学习和参考的地方吗？

(/S2 ) )林战(/S2 ) ) ) ) ) )在这么短的时间内就达到了这个规模，我想一定有同行应该学习的参考之处。 我们比较欣赏他的是项目建设速度和项目现金流的平衡这两点。 以前认为商场不能分期出售，但一旦出售，剩下的自有部分就不容易管理了。 但是，看看卢旺达从第一代百货公司到现在的百货公司，吸收了以前的很多错误，挖掘出了宝贵的经验。 他可以卖掉一些街道来平衡现金流，不影响整个商场的管理，这两点值得学习。

(/S2 ) )蔡穗生(/S2 ) )卢旺达是先行者，有很多经验，很多问题暴露出来。 我相信业界在不断的学习中可以不断地超越前人。 作为先锋，他的经验还是值得关注的。

我们还注意到，每次通过互联网时，今年，卢旺达的扩张速度都开始放慢。 据一位业内人士称，目前卢旺达各大商场的销售额不超过1亿，也就是说，越是卢旺达的商场建成，损失越大。 这就是我想问林林总总，在后期方面，公司应该如何考虑收益平衡？

(/S2 ) )林战(/S2 ) )这取决于怎么计算你的帐。 一些公司希望尽快开业。 一开始房租低也没关系。 开业时间很短，很快就能做好。 拿下地方面对政府的业绩是有帮助的。 可以得到比较好的位置。 他想在这样好的位置得到这样好的土地，总是涨价。 经营方面可能不太理想，但在资产暴涨方面正在弥补。 另一种做法是做得慢，前期建设、招商方面速度慢，定位比较高，所以租金利润会高一些。 牺牲的是迅速的发展速度。 每个公司都有不同的想法，每个模式都有成功的地方。

各经网:除了商业地产外，现在大家考虑的是旅游地产，细分一下它现在热的是滨海旅游度假区产品。 例如博鳌、惠东巽寮湾、北部湾、渤海湾地区。 现在滨海旅游产品，到底该怎么开发呢？ 像以前那样单纯的住宅开发，修酒店被称为旅游度假产品吗？ 还是其他方法？ 你觉得林先生怎么样？ [/s2/]

(/S2 ) )林战) )/S2 ) )我们企业正在进行旅游开发，但是现在关系很狭窄。 有海景，也有度假产品。 我们在惠东也有项目。 大约50万方左右。 有酒店。 大部分是海景公寓产品。 我们这么想的是，现在中国迅速发展到现阶段，很多人想拥有度假的房子，周末可以和家人去消遣。 我们刚才做的时候还很谨慎，所以我希望不要投入太多资金。 请知道你的客户在哪里。 为什么要去惠东，我觉得深圳有很多人能负担100万以上的度假公寓产品，风险不大。 我也看到惠东度假项目的销售在过去的一两年里快了很多。 今后不是要制作稍微大型的旅行产品吗？ 我们现在还没有定论。

(/S2 ) )蔡穗生(/S2 ) )旅游休闲房地产也是近两年房地产快速发展的方向之一，他具有多样性。 我刚才提到的滨海假期是其中的一个方向。 但是，我们广东也有不是滨海的地方。 例如，在梅州的观光地，当地的开发者进行了6年。 今年，获得了国家颁发的AAAA级国家旅游风景区。 目前，整个项目只开发了三分之一，还没有结束。 现在，文化旅游、生态旅游、婚庆活动融为一体，是一个很有特色的项目。 我认为开发还是凭借地方优势，包括开发商的想象力、产权、婚恋相关产品，可以多元化快速发展，但我相信在这方面还有很大的快速发展潜力。 正如刚才林说的，中国现阶段很多人进入了比较富裕的阶段，希望有第二个住所、度假别墅、越来越多的休闲旅行时间。 所以，这样的休闲观光地会产生包括各种租赁、酒店方法在内的观光地。 我认为这是一个很好的快速发展方向。

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