“巴曙松：未来房地产金融化优势更明显”

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首先我想评价的是，房地产调控主管部门并不总是把调控责任推给财政或者推给金融，不自己做顶层设计，到底房地产市场保障房的定位到底是什么？ 否则，从一开始，这就归于财政，它归于金融，容易导致房地产调控政策的反复摇摆，领域将付出沉重的代价。

第二个要评价的是，我不同意这个比喻。 为什么政府要管理房产，就像父母为什么要管理孩子，谁是父母一样。 谁是孩子？ 谁在创造财富来养活谁？ 请不要鼓掌。 我也不知道答案。 我只是感到迷茫。

第三个要评价的是，陈淮确定了我想回应这些事情，说现在市场经济比较差的是要素市场化、土地和资金，我很赞成，也很差。 但是，另一方面，在他的政策提案中，对政策的介入寄予了非常大的期待。 我刚才和旁边的同事谈过了，陈主任说要保证在供不应求的情况下使用政府分配给低端和以上的人。 这个提案很巧妙，写在微博上很多人都会赞同。 所以，我想，供不应求是谁引起的？ 是你们引起的吗？ 如果是你们引起的，你们举手了，是老任引起的吗？ 为什么供不应求？ 如果供不应求，就必须由政府区别分配，但不以价格为基础，则以什么为基础？ 一定会根据身高提出建议的，对吧？ 身高的分配，我一定很便宜。 二环内一共可以住一百万人。 根据身高站在那里，我一定能住在那里。 很难寻找其他标准。 怎么识别？ 所以，我提出这三点迷惑，大家可以晚上继续讨论。 晚上还有一个小时的讨论，陈所长和大家参加。

那么你想说点什么吗？ 今天在往返会场的路上，看到了博鳌房地产论坛12年。 从2001年到现在，我在想经过一年后这一年到底做了什么。 后来发现，大部分时间是房地产调控，70%以上的时间是房地产调控。 所以，不能以新的心情再次理解常见的事情。 只能从常识上总结其规律，然后再处理。 与此不同，你还说你在做什么？ 所以，我总的来说想试试多年的房地产调控优势，形成的市场波动规律。 如果有规则的话，我想总结一下。

第一，监管体系不仅仅是监管工具、银根、地根，这次加监管抑制了投资性、投机性的诉求，这些方面应该视为房地产监管政策日益成熟的一个标志。
那么，这样的法规会给市场带来什么样的波动规律呢？ 从银根、地根的调控来看，从控制投资性诉求的调控来看，短期内可以起到抑制诉求的作用，在供求失衡的情况下，我认为有助于市场形成短期的平衡。 但是，这种控制有什么好处？ 有两个不能轻易纠正的缺点。 一是这种控制到了后期必然以伤害供给为重要优势，本来抑制诉求，但最终伤害了供给，导致供给减少。 为什么呢？ 因为，控制银根、地根，控制投机诉求是正确的。 在短期市场上，局部的、阶段性的供给超过了要求。 但是，在所有领域，我们都做金融。 从金融资金波动来看，房地产商最重要的资金来源是，销售回吐，调控、限购、销售放缓，市场承压、开发贷款减少，贷款去年获批还不上，市场不准借贷 这样一来，其他几个渠道的资金来源将大幅减少，正反馈重叠，只能被动生存或生存，并且本能地减少新土地的购买和开发。 如此强势的正反馈，加上房地产领域特定的开发周期，市场调整后期必然会出现强势供给不足，导致新一轮开工不足。 而且，市场一旦稳定，供求关系就发生了逆转。

所以，我做了冒昧的评价。 在未来的十年、20年房地产领域的快速发展中，我的房地产知识可能实际上是从陈淮所长那里学到的。 我不擅长总是问他。 他说房地产领域在未来有很大的快速发展空之间。 但是，在这个快速发展空之间是一个非常动荡的快速发展空之间，我认为这个振幅比过去的十多年要大得多。 而且，我认为只要限制方法不改变，改变的可能性就很低。 还是使用银根、地根，还是使用抑制的短期措施，形成了叠加和正向反馈，先抑制诉求，结果导致供给不足，供给不足是市场探底的回暖，市场在动荡中迅速发展。 所以，这个优势在未来将变得非常明显。

上午，任总说要从土地的角度来注意，我认为是非常重要的立场。 你买了土地，接下来盖房子，中间有开发周期。 从另一个角度来看，如果改变近七八年房地产去库存、去库存的时间，从波动周期来看，结论和任总的结论其实不太一样，但方向是一样的。 那就是，今年2月房地产库存销售达到历史上罕见的高价，21个月左右。 为什么这么说呢，因为当月销售很少。 到了6月，大致是10.6个月。 而且，当月的分配比为0.99，几乎回到了1。 批准销售后当月的销售比例为10.6个月。 这是6月末的数据。 所以，我认为，从历史波动规律来看，最少5个月，库存销售比大约5个月时，市场预期可能会出现一定的变化。 好的，那我们从6月底开始加6个月或7个月。 大致是明年第一季度。 在下半年的决策周期中，如果销售大幅下跌，没有维持稳定，在这个时期如何将房地产调控软着陆？ 我认为政策的关键是让市场具有逆周期，加大房地产投资和供给，防止新时期供求关系逆转。 但是，目前变化的可能性似乎很低。

因此，未来房地产金融化的优势更加明显，以前在相关分解中表现为第一。 房地产价格的表现与m2关系较大，将成为金融产品，未来有可能从过去的单边上涨转为起伏，与上证指数的波动关系的关联性更大。 而且，在这个时期我们如何面对这样的控制工具呢？ 我认为掌握常态化、市场波动的循环节奏以及我们自己的开发节奏是很重要的。 这是从房地产调控工具来看的波动优势。