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记者徐学成关赑斐王杰胡廷鸿杨宠强从广州上海北京深圳出发

最近,龙湖、雅居乐、中信泰富等多家全国性知名房地产企业相继公布了上半年的业绩。 中报称,许多地产商的期内销售额较去年同期有不同程度的增长。

《每日经济信息》记者通过调查发现,灵活的营销和产品战略是上半年一些公司取得好业绩的关键。 下半年,面对常态化的楼市调控,这些招数还有用吗? 这些房企能否顺利实现全年的销售目标仍然是个悬念。

/ (富力)

在飞行中取得胜利

经记者徐学成关赟斐出生于广州、上海

在市场不理想的情况下,富力地产( 02777,hk )今年上半年也创下了较理想的销售额,在商业地产项目中取得了良好的成绩。 相关分析表明,随着市场预期好转,富力较为积极的销售战略将保证企业完成年度销售计划。

商业项目持续成长

今年年初,富力制定了全年320亿元的销售目标,比去年的实际合同销售额增长了12%。 富力地产8月16日公布的年上半年业绩报告显示,期内创纪录的合同销售额为146亿元,比去年同期增长9%。 至此,富力实现了年目标的46%。 从完成进度来看,比往年好一些。

商业项目继续成为富力房地产业绩的重要支撑。 在住宅市场限制持续的情况下,富力近年来在商业地产的运营迎来了收获期。

数据显示,富力商业地产和服务型公寓的合同销售额来自广州盈凯广场、天津富力中心和天津富力桃园最多,这些项目富力约占三个城市总合同销售额的20%。 位于珠江新城的商业房地产项目富力盈尊广场和富力盈盛广场共销售额15.4亿元,占富力在广州营业总额的45%,这两个项目的售价也更是增长了17%至约30800元/平方米。

富力方面指出,尽管北京、广州、天津等主要城市严格执行住房限制政策,但集团在这些城市取得了与去年同等的合同销售额,显示出集团在开发项目中维持适当比例销售商业房地产和服务型公寓的利润

以“抢跑”销售取胜

除了支撑商业项目外,富力上半年采取的积极销售战略也是业绩的重要保障。

富力地产上海区域市场部总经理余志炜对《每日经济信息》记者表示,今年富力地产上海企业销售额上升的原因是公司进行了营销渠道创新,并在产品深度进行了挖掘。

余志炜表示,今年富力与上海当地多家主要媒体达成了捆绑营销合作,拓宽了产品营销渠道。 另外,向富力湾项目投入了3000万元左右,加强了社区环境的构建。 他认为,产品质量和营销力仍然是目前战胜市场的首要手段。

余志炜明确表示,富力在市场营销中取胜的关键就在于抢夺这两个词。

余志炜说,为了在市场上抢占先机,富力地产上海企业事先安排了项目定价、客户积累等开盘前的准备工作,富力的项目通常比周边其他项目的开盘时间提前半个月左右。

以位于上海青浦的富力桃园为例,该项目从去年年底到今年5月连续两次靠拢,发售了4栋房源。 由于2次的开盘均在地区新增供给量的空范围内,因此得到了理想的去化率。

《每日经济信息》记者整理网上房地产数据发现,该项目今年共销售住房资源500套,占已销售总套数的近40%。 富力上海企业方面表示,该项目今年销售额达到4.74亿元,加上富力湾项目2.54亿元的销售额,今年富力上海企业入账7.28亿元,比去年增加6600万元,增长率达到9.2%。

或者下半年出力

该政策咨询研究总监张雄大表示,今年上半年采取快速跑的战略是非常明智的选择。 因为上半年市场极度低迷,开发商在利润方面做得不怎么样。 只有在积累了一定的资金之后,下半年才能做点什么。 随着市场预期逐渐好转,公司很可能会改变下半年快速周转的运营战略,公司的目标将从销售额转移到利润率上。

数据显示,上半年,富力共交付已建成53万平方米的房产,约占全年计划竣工面积的22%。 下半年表示,在富力方面,所有运营城市将加强销售力度,以促进销售,减少库存。 其次,本集团将仔细解决新的快速发展项目,并对收购的每块土地进行详细的可行性判断。 第三,灵活调整建设项目建筑面积,确定产量。

中原地产集团研究中心高级研究经理刘渊认为,由于上半年在销售方面取得较大突破,手头资金充足,富力地产的盈利能力和扩张力很可能在下半年集中显现。

(龙湖/

1/4的销售额来自整合项目

经记者杨宠从上海强发

许多商业地产项目要对开发商的业绩做出贡献,大多需要4到5年才能完成项目,但龙湖地产( 00960,hk )例外。 今年上半年,龙湖四分之一的业绩来自商业地产项目——时代天街。 由于商业地产的优异业绩,在今年上半年新出售的房源总量仅占全年40%的情况下,龙湖仍实现了近45%的全年目标。

来自中房信集团的观点是,龙湖大量满足刚性诉求和改善性诉求的产品为集团上半年的业绩出了汗。 下半年,刚性诉求和改善性诉求仍然是市场的销售主力,龙湖下半年实现全年的销售目标应该没有太大问题。

据龙湖附近的相关人士介绍,上半年人气给龙湖带来的最大收益是财务数据。 龙湖地产发表的每半年报纸将体现越来越多的现金流和较低的负债率。

天街占了销售额总额的1/4

据龙湖房地产拆解商介绍,上半年龙湖在供给不足的情况下实现了近45%的全年目标,是因为反复深化“产品聚焦”、“加大区域纵深”的战术。

根据龙湖此前公布的销售数据,龙湖商业地产类项目时代的天街为龙湖带来了诸多业绩贡献。 据龙湖方面统计,北京、重庆、成都5个“天街系”项目销售总额占全组销售的四分之一。

北京龙湖·时代天街自去年11月入市以来,主要推广85~168平方米的刚需和改善型产品,9次开业均当天售罄1300套以上,合同销售金额18.0亿元,销售金额和覆盖数均达到所在地区同期兰花

成都龙湖·北城天街也取得了不俗的市场表现,上半年签约额近9亿元,成交数超过1300套。 重庆龙湖时代天街的合同销售额超过了10亿元。

中房信研究总监薛建雄表示,城市综合体一般土地价格较低,开发的住宅产品更具竞争力。 他认为,低地价带来的价格特点是龙湖天街系列上半年热销的首要原因。

地价低的特征不能轻易模仿。 现在,城市综合体的开发越来越热,开发商对项目用地的诉求量剧增,综合体项目不再像过去那样享受地价的特点。 因此,龙湖上半年的热门产品很难被同行业竞争对手大面积复制。

符合需求的产品诉求

事实上,价格特点只是龙湖天街系列上半年热卖的表面原因之一,根本原因是这些产品与当时的市场诉求一致。

克瑞研究中心总经理陈啸天表示,上半年的购买诉求主要有两种,一种是刚性诉求,另一种是改善诉求。 龙湖现在的产品基本上涵盖了上述两大诉求。 而且,这个因素在下半年依然存在。 龙湖此前公布的数据显示,龙湖上半年上市的产品中,50%为满足刚性诉求和改善性诉求的产品。

薛建雄也告诉《每日经济信息》记者,与其他房地产企业相比,龙湖的产品系列既有满足刚性诉求的产品,也有高端住宅,还有旅游胜地。 凭借丰富的产品系列,龙湖更容易在房地产冬季和房地产牛市中取得更好的业绩。

事实上,针对这一系列指控,龙湖进行了大量的研究。 在重庆,龙湖为刚毕业的大学生开发了首付只花3万多的30平方米的“迷你住宅”; 在烟台,龙湖葡萄提湾项目推出最小面积70多平方米的重院别墅,开盘当天出售9成。

业内人士表示,这些产品未来不一定会成为市场主流,但在当前市场上,这些产品因供应不足而备受市场青睐。

稳健的产品战略

薛建雄表示,龙湖所有开发项目几乎同时安排高层住宅和低密度别墅类产品,前者可以保证企业充分的现金流,后者可以为公司利益做出贡献。

他认为,产品开发的这种优势将使龙湖在今年三四个季度受益。 因为随着市场的变暖,高端住宅的销售额会恢复。 2009年,不能和去年比较,但比去年年末好很多。

上述分解得到了国泰安裕国际研究部门的赞同。 后者预计随着下半年龙湖产品销售结构的调整,销售平均价格将上升,企业利润水平将得到改善。

上述产品战略使龙湖在财务上也受益匪浅。 根据各项投票调查,龙湖的负债率是目前房地产领域最低的几家公司之一。

金地) /

调整高端项目的定位

经记者胡廷鸿从深圳出发

根据金地( 600383,sh )月度销售情况,今年1~6月累计合同额为134.6亿元,比去年同期增长19.6%。 对此,金地执行总裁黄俊灿在接受《每日经济信息》记者采访时表示,上半年销售业绩超出预期,下半年金地将继续调整产品结构,延缓高端产品和开工,与首发运营商、首发改善性客户进行比较卖货

业绩急剧上升是由于产品结构的调整

住宅企业上半年的业绩大大超过了以往领域的预想,大量上市的功绩不可缺少。

面对需要市场动荡的楼市回暖,黄金地区对后市“谨慎乐观”。 在7月于金地内部召开的全年实务会议上,金地董事长凌克指出,各方经济政策在间接利好房地产领域的情况下,短期内只需要市场就值得期待。 金地认为,必须抓住暂时回暖的机遇,加紧库存化。

根据上半年的业绩,今年1~6月累计合同额为134.6亿元,比去年同期增长19.6%。 对此,黄俊灿表示:“上半年的销售超出了我们的预期。 ”。 事实上,从年开始,受产品结构和项目开发周期长短的影响,金地上半年业绩平平,下半年随着推量的增长呈现业绩后补现象。

与以前不同,今年的金地从3月开始,每月的销售开始逐月增加。 公告显示,金地3月~6月的销售额分别为29亿元、22亿元、30亿元、35亿元。 另外,今年前几个月金地累计合同面积为136.1万平方米,比去年同期增长38%。 合同额比去年同期增长16.8%,达到160亿3000万元,初步完成了今年目标任务的50%。

金地上半年的销售情况较去年同期有所好转,今年的销售业绩压力大幅减轻,这与金地尽快调整产品结构有关。

去年,金地在全国范围内推进高端产品系列化,一举推出4个产品系列,其中高端产品占大多数。 但是,由于楼市限价等调控政策,高端项目去年受到严重冲击,销售成绩下滑。 去年三季度金地营业收入64.96亿元,净利润4.80亿元,分别比去年同期减少37.71%和64.18%。 其中,三季度业绩更加不自然,仅实现153万元净利润,比去年同期减少98.63%。

“半年报悬念:多少地产企业能实现全年目标?”

为了逆转金地在业绩方面的走势,去年10月,金地集团尽快调整产品结构,延缓高端住宅项目开工,开始大幅增加比较需要的产品推送量。

对此,黄俊灿承认在高端项目方面没有踩上市场节奏。 为了加快高端项目去化的速度,金地从年底开始稍微调整高端项目的定位,另一方面加大了营销战略的转变,促进了高端项目的去化。

“从现在来看,今年我们的高端项目去化比去年好多了。 ”黄俊灿说。

在谈到下半年的市场战略时,黄俊灿表示,高端项目仍将放缓开工步伐,继续实现产品结构库存化和调整。 为此,黄金下半年将重点关注刚需和首批运营商客户,推出适合三四线城市的产品线,产品类型也以刚需为主。

高端项目的开发步伐会变慢

值得注意的是,在上半年房地产市场回暖,房企月度销售好转之后。 7月,万科、保利、金地月度销售业绩均出现回升迹象,其中金地集团签约金额25.7亿元,环比下降27.81%; 合同面积22.5万平方米,环比下降23.21%。

对此,一家机构的研究报告显示,房企仍面临较大的库存不足压力。

年,金地正式确定了“以住宅业务为核心,商业房地产和金融业务为两翼”的转型战术。 对此,凌克也多次在公开场合表示,金地必须转型为复合型房地产,延伸至房地产领域的上下链条。

据悉,金地将迅速发展商业房地产,在产品类别方面覆盖城市层面、地区层面、社区层面的商业。 预计10年内,金地商业地产将占集团规模的20%或30%。

另外,由于全年新增高端项目较多,养老金地库存量从年初的455亿元增加到年末的641亿元。 今年一季度末,金地库存仍达660亿元,库存压力较大。

据国泰航空研究公司介绍,金地下半年的新商品价格为200亿元,通过企业预留库存,下半年的可售价将达到400亿元。 因为该机构预计金地年内的主要目标是消除库存,单一的产品结构难以销售项目。

黄俊灿表示,高端项目开发步伐放缓,必须调整高端项目定位,推出适合市场的产品,“在当前市场环境下,必须想办法将其销售,使其能够更快销售。”

在谈到未来房地产市场走势时,黄俊灿表示,市场将平稳增长,对金地来说,市场回升稍好一点,但金地的经营状况目前仍相对稳健。

(远洋/

业绩的增长是由于高端市场的变暖

经过记者王杰从北京出发

今年1~4月,远洋地产( 03377,hk )累计实现协议销售金额59亿元,远洋能否实现业绩目标令人焦急。 但据公开新闻报道,上半年远洋地产累计合同销售额达到137亿元,同比上涨11%,达到全年270亿美元销售目标的50%。 值得注意的是,远洋地产企业6月商定的销售额约为59亿元,环比上涨210%。

远洋地产6月份销售额激增的原因是什么? 远洋地产下半年的销售业绩能持续发力吗?

从中高端市场变暖的好处

针对6月销售激增的原因,远洋地产内部总结认为,首先楼盘宣传周期正好与市场恢复周期相符,并且企业各个项目不断加强各自产品的质量,并且采取了以价格换取的战略,市场回暖也恢复了成交量

根据北京美联提供的数据,截至去年8月12日,远洋地产上半年共开设3个住宅项目,其中远洋傲北(别墅)于4月14日获得预售证,成交均价23200元/平方米,总成交额2.39亿元,销售率60.0%亿元。 远洋·万和公馆6月9日取得预售证书,成交均价50800元/平方米,总成交额5.38亿元,销售率22.8%; 远洋·lavie6于6月20日取得预售证书,成交均价52300元/平方米,总成交额5.60亿元,销售率15.3%。

“半年报悬念:多少地产企业能实现全年目标?”

亚洲澳洲机构市场总监郭毅在接受《每日经济信息》记者采访时表示,北京整体房地产市场终于恢复。 远洋不动产旗下的北京大厦,除远洋方面是必需品外,其余大部分属于中高端项目。 从6月开始,改善性诉求的人群开始增加,远洋地产的中高级项目开始增加销量,这是销售额的最大原因。

和郭毅的观点一样,中指院指数研究总监何田也认为,远洋地产的高销售额是由于6月份中高级市场的回暖。 除北京外,大连、天津、杭州等地都出现了量价回升的现象,使远洋地产同期上市的产品受益。

何田预测,未来3、4个季度将比6月稍差,但与上半年整体相比会好一些。

但是,中高级项目占较高比例可能会阻碍远洋地产的后续销售。 兰德咨询总裁宋延庆表示,远洋房地产最大风险多为高端项目,是限购中制约远洋房地产销售额增长的主要因素。

产品结构需要调整

兰德咨询总裁宋延庆建议,远洋地产应该调整项目结构,不仅要做高端,作为央企只做高端不合理,也不利于社会公众形象,更重要的是业绩稳定性差。

中房信研究总教练薛建雄拆除后发现,房企高校的低阶段产品都必须具有一定的匹配度,刚需产品的占有率必须达到70%以上。

宋延庆表示,远洋地产的大股东是中远集团,但目前是中国人寿和中化,央企的背景决定了融资价格比较低,这也是市场竞争的一大特点。

标题:“半年报悬念:多少地产企业能实现全年目标?”

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