“楼市调控十年：长效机制建设亟待加强”

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2003年《121号文》公布以来，我国的房地产调控已经走过了十年。 我国房地产调控政策持续编码，信用、税收、土地、限购等各种手段层出不穷。 但是，由于城市化和收入水平的提高等多种因素，房价仍然在大幅上涨。 业内人士认为，未来楼市调控将更加强化长效机制。

持续加强监管力度

2003年6月13日，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(即《121号文》)，将房地产作为“国民经济的支柱”。 这被认为是房改以来首次楼市调控文件。

“121号文”从住房供给、土地供给、信用制度、市场体系、市场秩序等多个方面入手，提出了房地产市场调控的大方向。 其中，“搞活住房二级市场”、“遏制高档商品房建设”、“集中住房公积金和加强贷款发放力度”、“加强房地产贷款监管”等手段，对之后的制度设计和市场走向产生了重要影响。

此后，我国的房地产政策进入了密集期。 2004年，国土资源部发布“71号令”，土地转让制度的“831限度”就是从这里来的。 随后，银监会发布了《商业银行房地产贷款风险指南》，规定了房地产项目自有资金等。

随着市场的爆发，2005年，为了冷却楼市的文件发表了。 同年3月，国务院办公厅发布了关于房价稳步稳定的《国八条》，要求“十分重视房价稳定”、“大力调整住房供给结构，调整用地供给结构”等。 5月，还规定个人购房未满2年的住房对外销售，必须全额缴纳营业税，控制炒房行为。

2006年是政策出台最频繁的一年，除了再次强调“国六条”冷却楼市外，“限外令”首次启动。 二手房交易中，交纳全额营业税的房屋年限将从2年提高到5年，二手房交易的20%的个人所得税也将被“强制征收”。 更重要的是，“90/70”户型政策随着九部委的“十五条”出台。

这几年，我国房地产市场持续快速上涨，房价涨幅也远远超过居民收入增长速度。 但是，随着楼市调控政策的持续发酵和金融危机的突然爆发，2008年，房地产市场突然下跌，许多城市的房价大幅下跌，有些公司因资金链断裂而破产。

2008年底，出台了一系列以“救市”为目的的调控政策，减免了房地产交易的契税、印花税、土地增值税等一系列税费，居民购买首套房的最低首付比例调整为20%，贷款 再加上“4万亿”投资政策的刺激，房地产市场迅速回升，濒临破产的房企复苏。 到2009年，房地产市场再次回到旺盛增长的局面。

年3月16日，北京一天诞生了三位“地王”。 此后，市场交易量持续暴涨，房价也持续快速上涨。 那年4月，颁布了管制楼市的《新国十条》，限制了外国户籍人口和套房购买者的融资发放。 9月，《新国家五条》出台，将房贷首付比例调整为30%以上，暂停3套房贷； 并且，他强调“房价过高而暴涨的城市限定居民的住房购买数量”。

去年1月，被称为“史上最严格”的“新国家八条”出台，要求对全国房价上涨过快的30多个城市发布“限购令”，这也是本轮调控的“插手”考虑。 而且，新政将套房最低首付比例提高至60%，贷款利率调整为基准利率的1.1倍以上。 上海和重庆随后还开始了个人住房房地产税征收试点。

加强长效机制建设

实际上，尽管楼市调控频繁，但在长效机制建设等方面仍需加强。

根据国家统计局的数据，今年7月份的cpi比去年同期上升了1.8%，创下了近30个月来的新低。 而且，随着国务院审计组结束楼市审计，出台新楼市调控政策的前景非常看好。

业内人士呼吁，楼市调控政策的制定和出台过分依赖宏观经济走势，是缺乏长效机制的表现，这种状况亟需改变。

中国房地产研究会副会长顾云昌对中国证券报记者说，多年来楼市调控没有处理根本问题，即地方财政过分依赖土地，保障房建设不足，投资渠道不足。 这也是供需平衡和房价上涨的根本原因。

财政部数据显示，全年全国国有土地开采权转让收入3.3万亿元，比去年同期增长22%，为楼市调控背景创历史新高。 但是，今年上半年，许多地方土地出让金大幅下跌，地方财政收入增长大幅放缓。 这被认为是地方微调楼市政策的首要动力。

国务院快速发展研究中心金融研究所副所长巴曙松表示，对指控的限制将导致开发商销售回款减少，资金来源受到限制，最终影响市场供给。

巴曙松说，在过去十年的房地产调控中，房地产市场许多问题定位不明确，责任不确定。 其中，保障房将建成多少，城市需要多少人口，现在的房子有多少，这些问题都没有得到处理。

中国房地产业协会副会长朱中一近日在博鳌房地产论坛上表示，目前房地产市场总体平稳，调控成果进一步显现。 要充分利用当前有利时机，在重复现行监管政策、巩固监管成果的基础上，妥善解决市场供给与政府保障的关系，合理划分中央和地方责任，牢固建立中长期制度。

在新楼市调控中，保障性安居工程建设、个人住房新闻系统建设、房地产税试点推进等措施均被认为是楼市调控的重要长效机制。 许多观点认为，新的房地产调控政策将加强上述手段。