本篇文章2362字,读完约6分钟
8月10日,在《每日经济信息》等主办的博鳌房地产论坛上,美国建高咨询企业总裁robertyoung发表了主题为“美国房地产市场和金融对中国的借鉴”的演讲。
以下是罗伯特·Young的演讲的实录。 [/s2/]
一天半来,房地产精英都是专家,要说房地产,我不能和你们说话,但我看到了唯一从美国进来的咨询企业,只能参考一点资料。
我们的企业成立于1991年,现在在美国的资产是66亿美元。 大约十几年前,我们带来了美国“迈特汤姆”的经营模式,想稍后介绍一下。 我们刚开始在中国摸索,一直没能进入这个市场。 到2009年,我们开始与中国信托、中国邮政和中国银行合作,目前正在进行人民币操作。
昨天,许多人说市场似乎低迷。 本来,每个市场都有周期性。 中国房地产周期性近十几年来价格涨幅比较快,目前涨幅较慢。 昨天,很多开发者都很紧张。 虽说涨幅变慢了,到底有什么影响呢? 其实,美国也一样,每个国家的房地产市场都有周期性。 在这里,我和大家分享一下,在我做房地产期间,美国已经经历了三个周期性,为时已晚。
第一个阶段是里根总统1986年改革税法,以前买不动产是纳税措施,但这个时候就没有了。
第二阶段是2000年的泡沫对策,以及2001年的9.11事件,到2002年已经开始了巨大的变化。
第三阶段是经济大风暴、次级贷款、次级贷款影响了一些企业。 包括雷曼兄弟在内,雷曼兄弟是我们在美国的第一个伙伴。 虽然他们闹事其实也是过激派,但他们也做了很多正确的决定。 当然,他们因为次贷问题倒下了。 其实,他们在某个时期也取得了很多好的金融界突破。
上面是美国不动产的30年。
中国房地产泡沫化? 2005年9月15日,格林斯潘前央行总裁说的话,我认为他是非常正确的。 2005年的时候,谁也不知道美国的房地产是否有泡沫。 所以,他回答说房地产会泡沫化。 因为,上升太多的话有可能会掉落。 但是,不动产是不动产。 所以,房地产泡沫化必须是区域性的。 看看最近美国房地产跌得一团糟。 但是,没有纽约的下跌,没有帛琉的下跌。 在南加州的某个地方,由于很多中国人过去买不动产,那边的价格也没有下跌。 所以,房地产泡沫是地区性的。 所以,你说昨天房价涨幅很慢,如果有泡沫,包括中国在内应该是区域性的。 有不下跌的地方,也可能有严重下跌的地方。
房地产最可怕的是什么? 不明确性。 如果今天能明确它下降了多少,或者上升了多少,事情就好办了。 不清楚的时候,比如昨天有个精英说要搞房地产,入场和出场的往返时间只有15%,甚至达到5%。 所以,你做出的决策有95%的可能性犯错误。 因此,由于不明确的因素,业界大多数人无法做出任何决策。
期间,邀请了郑州来的房地产商。 我告诉他们美国房产的拥有是一辈子的,他们不善于倾听。 因为,中国房地产的所有土地都是从国家租赁的。 美国房地产和中国房地产的不同之处在于产权。 如果你拥有这片土地,包括天空鸟在内,地下的资源都是你的。 但是,最大的不同是,国内任何土地都是从国家租赁的,租赁期为70年、50年。
房地产市场认为这是市场经济而不是政策经济。 但是,国内房地产除了政策经济外,还有所谓的宏观调控,也有市场经济。 例如,昨天一位演讲精英说,其实只有两者结合起来,才是真正的中国房地产趋势。
午饭时,有人问,美国是拍照见底的时机吗? 虽然不容易,但美国下跌得很厉害。 100元的东西可能会下跌到10元。 是仿造的吗? 我不认为。 为什么这么说呢,因为抄底是过了才知道是底。 因为现在不知道是不是底部。 抄底,除非是相当的幸运,否则很难抓住“抄底”这一点。 通常,买不动产要看做什么,买了五年后再动手吗? 动手十年? 所以,抄底不能轻易预测。 现在美国的情况是100元的可能性降到10元,最多降到1元吗? 不管怎么跌都有极限,但不是底部吗? 目前看不见。
昨天晚上熊出来了。 我终于明白你们为什么牛、熊、牛市受欢迎,熊市很差了。 昨天,如果比喻成熊,熊市场会如何应对? 通常,如果看到熊,不管什么熊,如果比我大,一定会先跑吧? 如果跑了会怎么样? 熊市场有很多开发者,谁跑得快就是赢家,跑得最慢就是被熊吃了。 那么,跑得快和跑得慢是什么情况? 第一,资金是否充足? 第二,你准备好了吗? 准备好了,我就能跑得很快。
另一种情况,我记得小学的时候,熊来过。 你跑不了他。 我该怎么办? 假装死了,我躺着不呼吸,它以为我死了,它不吃死人,就没事了。 这是第二步。
第三步是什么? 昨天有一位嘉宾好像也是陈启宗,如果这只熊很热情的话,我会抱着它的吧。 现在政策相关的开发者面临着很多困难,要处理这些问题,可能大多会装死。 最后,绿灯一来,他们就去。
那么,许多银行提议把人民币换成美元。 其实,房地产的兴衰,房地产市场与金融有着最直接的关系。 为什么最近国内流行那么多pe? 这么多私募基金,是因为银行宏观调控没有钱。 唯一的折中办法是向pe取钱,但是pe里的钱很贵。 人民币向下移动,你们比我更了解。 这些不需要太清楚。
我先说资本的流向。 既然要做pe,就一定和金融有关。 资金流动,我认为至今为止中国的资金有机会去美国买一些资产,包括银行在内有很多人买银行。 这就是我们的看法。
现在我们想在国内做人民币基金,做中国的商业性房地产。 这是我们想做的第二步。 刚才我和苏先生谈了一点,他们的人民币基金只做人民币房产。 接下来要做什么? 如果你把人民币资产做好,你就可以去美国。 有两种方法。 一个是可以上市。 二是成为所谓的不动产证券化,是集资的意思。 另外,我们一直在用美国的资金做美国的房地产。
房地产和基金如何盈利? 刚才有人说美国“现金为王”,现在流行“现金为神”。 比“国王”还厉害。 是“上帝”。
标题:“Robert Young:房地产最怕不明确性 可买美国资产”
地址:http://www.fahuo.net.cn/fzkx/14641.html