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8月10日,在《每日经济信息》等主办的博鳌房地产论坛上,美国建高咨询企业总裁robertyoung发表了主题为“美国房地产市场和金融对中国的借鉴”的演讲。

以下是罗伯特·Young的演讲的实录。 [/s2/]

一天半来,房地产精英都是专家,要说房地产,我不能和你们说话,但我看到了唯一从美国进来的咨询企业,只能参考一点资料。

我们的企业成立于1991年,现在在美国的资产是66亿美元。 大约十几年前,我们带来了美国“迈特汤姆”的经营模式,想稍后介绍一下。 我们刚开始在中国摸索,一直没能进入这个市场。 到2009年,我们开始与中国信托、中国邮政和中国银行合作,目前正在进行人民币操作。

昨天,许多人说市场似乎低迷。 本来,每个市场都有周期性。 中国房地产周期性近十几年来价格涨幅比较快,目前涨幅较慢。 昨天,很多开发者都很紧张。 虽说涨幅变慢了,到底有什么影响呢? 其实,美国也一样,每个国家的房地产市场都有周期性。 在这里,我和大家分享一下,在我做房地产期间,美国已经经历了三个周期性,为时已晚。

“Robert Young:房地产最怕不明确性 可买美国资产”

第一个阶段是里根总统1986年改革税法,以前买不动产是纳税措施,但这个时候就没有了。

第二阶段是2000年的泡沫对策,以及2001年的9.11事件,到2002年已经开始了巨大的变化。

第三阶段是经济大风暴、次级贷款、次级贷款影响了一些企业。 包括雷曼兄弟在内,雷曼兄弟是我们在美国的第一个伙伴。 虽然他们闹事其实也是过激派,但他们也做了很多正确的决定。 当然,他们因为次贷问题倒下了。 其实,他们在某个时期也取得了很多好的金融界突破。

上面是美国不动产的30年。

中国房地产泡沫化? 2005年9月15日,格林斯潘前央行总裁说的话,我认为他是非常正确的。 2005年的时候,谁也不知道美国的房地产是否有泡沫。 所以,他回答说房地产会泡沫化。 因为,上升太多的话有可能会掉落。 但是,不动产是不动产。 所以,房地产泡沫化必须是区域性的。 看看最近美国房地产跌得一团糟。 但是,没有纽约的下跌,没有帛琉的下跌。 在南加州的某个地方,由于很多中国人过去买不动产,那边的价格也没有下跌。 所以,房地产泡沫是地区性的。 所以,你说昨天房价涨幅很慢,如果有泡沫,包括中国在内应该是区域性的。 有不下跌的地方,也可能有严重下跌的地方。

“Robert Young:房地产最怕不明确性 可买美国资产”

房地产最可怕的是什么? 不明确性。 如果今天能明确它下降了多少,或者上升了多少,事情就好办了。 不清楚的时候,比如昨天有个精英说要搞房地产,入场和出场的往返时间只有15%,甚至达到5%。 所以,你做出的决策有95%的可能性犯错误。 因此,由于不明确的因素,业界大多数人无法做出任何决策。

期间,邀请了郑州来的房地产商。 我告诉他们美国房产的拥有是一辈子的,他们不善于倾听。 因为,中国房地产的所有土地都是从国家租赁的。 美国房地产和中国房地产的不同之处在于产权。 如果你拥有这片土地,包括天空鸟在内,地下的资源都是你的。 但是,最大的不同是,国内任何土地都是从国家租赁的,租赁期为70年、50年。

“Robert Young:房地产最怕不明确性 可买美国资产”

房地产市场认为这是市场经济而不是政策经济。 但是,国内房地产除了政策经济外,还有所谓的宏观调控,也有市场经济。 例如,昨天一位演讲精英说,其实只有两者结合起来,才是真正的中国房地产趋势。

午饭时,有人问,美国是拍照见底的时机吗? 虽然不容易,但美国下跌得很厉害。 100元的东西可能会下跌到10元。 是仿造的吗? 我不认为。 为什么这么说呢,因为抄底是过了才知道是底。 因为现在不知道是不是底部。 抄底,除非是相当的幸运,否则很难抓住“抄底”这一点。 通常,买不动产要看做什么,买了五年后再动手吗? 动手十年? 所以,抄底不能轻易预测。 现在美国的情况是100元的可能性降到10元,最多降到1元吗? 不管怎么跌都有极限,但不是底部吗? 目前看不见。

“Robert Young:房地产最怕不明确性 可买美国资产”

昨天晚上熊出来了。 我终于明白你们为什么牛、熊、牛市受欢迎,熊市很差了。 昨天,如果比喻成熊,熊市场会如何应对? 通常,如果看到熊,不管什么熊,如果比我大,一定会先跑吧? 如果跑了会怎么样? 熊市场有很多开发者,谁跑得快就是赢家,跑得最慢就是被熊吃了。 那么,跑得快和跑得慢是什么情况? 第一,资金是否充足? 第二,你准备好了吗? 准备好了,我就能跑得很快。

“Robert Young:房地产最怕不明确性 可买美国资产”

另一种情况,我记得小学的时候,熊来过。 你跑不了他。 我该怎么办? 假装死了,我躺着不呼吸,它以为我死了,它不吃死人,就没事了。 这是第二步。

第三步是什么? 昨天有一位嘉宾好像也是陈启宗,如果这只熊很热情的话,我会抱着它的吧。 现在政策相关的开发者面临着很多困难,要处理这些问题,可能大多会装死。 最后,绿灯一来,他们就去。

那么,许多银行提议把人民币换成美元。 其实,房地产的兴衰,房地产市场与金融有着最直接的关系。 为什么最近国内流行那么多pe? 这么多私募基金,是因为银行宏观调控没有钱。 唯一的折中办法是向pe取钱,但是pe里的钱很贵。 人民币向下移动,你们比我更了解。 这些不需要太清楚。

我先说资本的流向。 既然要做pe,就一定和金融有关。 资金流动,我认为至今为止中国的资金有机会去美国买一些资产,包括银行在内有很多人买银行。 这就是我们的看法。

现在我们想在国内做人民币基金,做中国的商业性房地产。 这是我们想做的第二步。 刚才我和苏先生谈了一点,他们的人民币基金只做人民币房产。 接下来要做什么? 如果你把人民币资产做好,你就可以去美国。 有两种方法。 一个是可以上市。 二是成为所谓的不动产证券化,是集资的意思。 另外,我们一直在用美国的资金做美国的房地产。

“Robert Young:房地产最怕不明确性 可买美国资产”

房地产和基金如何盈利? 刚才有人说美国“现金为王”,现在流行“现金为神”。 比“国王”还厉害。 是“上帝”。

标题:“Robert Young:房地产最怕不明确性 可买美国资产”

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