“商品房预售制存废之争折射房产深层改革紧迫性”

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几天前，网上盛传了一则消息，中国住房和城乡建设部正在研究“取消商品房预售制”。 住所部立即散布谣言，否认正在考虑废除商品房预售制度。 虽然“取消商品房预售制”的传言迅速明朗，但在市场上依然引起了巨大的动荡。

受“取消分房分房制”传言影响，沪深两市地产股全面下跌，外资房地产、金地集团等股面临下跌危机，包括香江控股、中粮产地等企业品牌房地产企业在内，当日跌幅超过5%的地产股超过20股 据统计，8月3日地产股整体跌幅达到4.87%，居a股行业各行业跌幅之首，市值下跌近500亿元。

与此同时，关于是否应该取消商品房分期制的争论在网上展开，不少房地产行业相关人士、专家学者、普通读者纷纷发表评论，激烈讨论取消分期制。

在中国，商品房预售制度俗称“长期购房”，是指房地产开发公司将建设中的商品房预先出售给顾客，由购房者支付定金和房价的价款。 通常认为中国商社的预售制度始于1994年。

“预售制最初的宗旨是处理一些房地产公司开发资金不足的问题，加快城镇住房建设。 》中国指数研究院(微博)杭州分院研究总监曹旭东表示，目前为预售制辩护的首要观点是，取消预售制将降低房地产开发的杠杆效应，导致商品房供应不足，从而抬高房价。

然而，许多普通购房者认为房地产开发的高杠杆会引发开发商的高负债激进战术，从而推高地价和房价。 根据最近的网络调查，75%的读者认为应该废除预售制。 因为“开发商抛售只存在于图纸上的房子，助长了投机资金的流入，导致了房价的上涨。”

虽然有分析师表示“预售制是一项伟大的发明”，但许多网民认为预售制是典型的不公平交易，应该取消。 网民的“另类公益”认为，在商品房预售制下，受伤的一直是老百姓，这种不公平的交易制度早就应该废除了。

房地产业内人士表示，预售制最大的问题是其巨大的杠杆效应，开发商有限资本发挥巨大的乘数效应，房地产领域迅速发展，购房者卷入楼市泡沫。

预售制的弊端随着楼市调控的加深而逐渐增加。 年3月，杭州金星房地产开发有限企业被债权人申请法院破产清算。 金星房地产开发西城时代房屋项目的数百位业主目前面临的情况是，房费全部付清，但房费要长得多。

西城时代的房子去年11月销售了327套房，预售额约为3.4亿元。 但是，西城时代的房屋业主大多表示，应该用于大楼建设的预售款已为他转用，工程停止。

西城时期房屋的业主风水平耀等人认为金星倒闭是因为资金链断裂，预售资金被挪用，但根源是商品房预售制度。 “不管买什么都是一手交钱，然后交货，但是买房要先交钱，房子多年后才能拿到。 ”风水平模说，购房者本来就弱势开发者，预售制度使弱势群体更加弱势。

同样在杭州，今年5月也密集发生了“房间骚动”。 业内人士表示，“住房骚动”的发生与商品房预售制有直接关系。

房地产行业的一些专家表示，预售制的存废之争凸显了房地产领域深入改革的紧迫性。 随着楼市调控持续深入，房地产业结构调整加快，以预售制为代表的房地产领域的深入改革迫在眉睫。

许多专家表示，从长远来看，取消分房或改期出售将是大势所趋，但从目前情况看，突然取消分房制并不现实。

中国指数研究院副院长陈晟认为，如果在楼市供需关系根本好转之前取消预售，将加剧供需矛盾，房价有可能在短期内再次暴涨。

曹旭东表示，随着房地产市场调控加深、房地产领域进入调整期，这里的“窗口期”应该对预售制进行“大幅度改革”。 也就是说，从一次也不重复的支付改为基本符合同期住房建设进度的分期支付，将逐渐降低预售制的高杠杆效应。 有些城市可以逐步取消预售制度，对新出让土地不实行预售。

“对预售制等房地产领域的基本制度，必须以楼市调控为契机，稳步推进改革，促进我国房地产业快速健康发展。 ”曹旭东说。