“经济放缓叠加转型阵痛 大虹桥难现当年陆家嘴速度”

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经记者杨宠强关赟菲出生于上海

8月2日，上海虹桥商务区3块土地拍卖，最终2块土地以底价成交。 3地块的转让总额共不过28亿多元。

从2009年9月上海公布大虹桥快速发展计划到现在已经将近三年了。 该政策咨询机构、上海市建设交通委员会的数据不完全统计，从面积达86平方公里的大虹桥地区流入的购房资金、购房资金共计约1150亿元，加上尚未到位的项目开发资金，总额仅为1300亿元。

相比之下，流入总面积只有11%的新江湾的购房资金在两年内超过了200亿元。

对此，中房信研究总教练薛建雄认为，一方面可以看出大虹桥还处于起步阶段，另一方面也可以证明该地区楼市还有很大的快速发展潜力。

内地房企首次瓜分上海cbd

上海早期的cbd，无论是陆家嘴，还是南京路、淮海路，大多由国外房地产企业开发，内陆房企从这个大市场分一杯羹并不容易。 这些地区近年来写字楼和商场的租金大幅上升，每年都给这些海外房地产企业源源不断地带来收入。

但是，大虹桥弥补了内陆房企缺席cbd开发的遗憾。 以万科、龙湖、红星、上海房地产为首的内地房地产企业纷纷进驻，与瑞安、丽宝等海外房地产企业一起，开发了这个新的商业区。

戴德梁行负责办公楼的部门负责人表示，这是内地房地产首次有机会开发上海cbd，许多内地房企对能获得大虹桥板块感到兴奋。

由于乘坐的是高铁、飞机、地铁和高架道路，虹桥交通中心被认为与世界上最繁忙的机场之一阿姆斯特斯基浦国际机场齐名。

在京沪高铁刚刚开通的那一年，瑞安地产董事长罗康瑞表示，大虹桥将对上海起到纽约的作用，未来每天的人流至少200万人，可以通过高铁、飞机等多种交通工具辐射到7500万人口。

戴德梁行此前预计，到明年，虹桥商务区核心区将有261万平方米的甲级办公楼。 这相当于该年度上海甲级办公楼预计总库存的24%。 这意味着大虹桥将成为除浦东新区外上海最大的甲级办公楼集中区域。

根据甲级写字楼人均平均占有15平方米的面积计算，该地区办公人数将达到17.4万人，大部分人员将从事收入更高的专业服务业。

虹桥计划蓝图

关于大虹桥的未来，瑞安曾在戏剧与电影一体化的现场表演中表现过。 根据这场表演，住在上海周边的人可以坐高铁去大虹桥上班，看话剧，看展览会，购物。

基于上述假设，虹桥将相继建成巨大的酒店、购物中心、展览中心等。

根据戴德梁行此前公布的大虹桥研究显示，虹桥商务区核心区将规划共计16.05万平方米的四星级以上酒店，并提前竣工。 根据最新的开发计划，核心区中区有11.05万平方米的新酒店面积，剩下的面积位于核心区的主题活动和会议区内。

今后3~4年内，虹桥商务区中心区将建设总面积20.4万平方米的零售店，中心区的主题活动和会议区将交付总建筑面积12.41万平方米的零售店进行采用。 虹桥商务区周边开发区，特别是西虹桥区，目前正在规划总建筑面积为12.3万平方米的“超大型综合休闲中心”。

另外，被称为世界最大规模主题活动和会议中心的国家会议中心的会场项目目前正在建设中，预计年内竣工。 该项目占地1.09平方公里，总建筑面积50万平方米，其中包括40万平方米的室内展览厅和10万平方米的室外展示场。 该会展中心计划每年用30%左右的时间举办国内外各种主题活动和展览会，预计年均人数将达到20万人次左右。

在这些计划的蓝图下，开发者们也确立了各自的项目定位。

据瑞安官网报道，拿下虹桥土地后，虹桥天地项目将开发。 该项目位于虹桥核心商务区毗邻交通枢纽的第一个地块，占地约6.2万平方米，总建筑面积约38万平方米。 项目定位为集展示办公室、购物、餐饮、娱乐、娱乐为一体的综合商务，为未来虹桥商务区的办公人群和高铁一小时经济圈辐射的7500万人口提供商务、休闲服务。

龙湖年度报告显示，虹桥项目规划建筑面积2.9万平方米，预计竣工日期为年12月3日，龙湖享有该项目93.48%的权益。 但是，龙湖没有公布具体的开发方案。

对大虹桥来说，soho中国将成为另类。 后者年度业绩公告显示，在大虹桥开发的总建筑面积约35万平方米的项目凌空soho预计年内取得销售许可证，受该项目的推动，年总可售房产金额将超过300亿元。 此前，soho拆分销售上海核心地区的办公大楼，引进了较低端的租户，因此在业内引起了讨论。

但记者从实际调查中发现，该项目至少将远离虹桥商务区的核心区域。

真正的开工项目很少

虽然大虹桥的未来被很多人期待着，但实际上开始开工的项目并不多。

《每日经济信息》记者在现场看到，大虹桥核心区第一期的上述各地区块已经开始基础施工，但施工进度并不快。 瑞安地产开发的虹桥天地项目已经全面处于桩基阶段，除此之外，其他项目的工地都相当安静。

戴德梁行展示的项目成熟时间为年至年，这一时间与复旦大学房地产研究中心房地产运营研究所所长蔡为民的预测相近。 后者认为，大虹桥的整体成熟可能需要5年以上。 另外，上海经济增长速度缓慢，辐射的长江三角洲制造业也面临着变革的阵痛。 所有这些都有可能使大虹桥的成熟速度比预想的要慢。

但是，大量投资相继注入大虹桥。

记者根据上海市建委网站资料进行不完全统计，截至目前，大虹桥核心区一期10个项目中，7个项目总投资358.6亿元左右。 除土地价格201亿元外，公司投资额至少达到157.6亿元。

其实，这只是大虹桥计划中的“九牛一毛”。 根据规划，虹桥商务区整体面积26.3平方公里，大虹桥范围可达86平方公里。

发展迅速或不及陆家嘴

大虹桥被认为是“上海经济快速发展的西部引擎”，人们对大虹桥的期待，就像当时的陆家嘴一样。

从长远来看，大虹桥确实凭借得天独厚的交通特点，有可能成为上海另一个城市商业中心。 但是，速度有可能不及陆家嘴。

陆家嘴计划出台后的三四年间( 1994年至1996年)，作为政府财政的国有资产管理部门投资17亿4000万元后，陆家嘴先后引进了日本森大厦股份有限公司、泰国正大集团、港新鸿基等外资和港资的代表，外资和港资房地产公司在内地

近几年来，陆家嘴共有17块土地，总占地面积21.04万平方米。 然后，进驻的第一个项目是香格里拉酒店、正大广场等。 公开资料显示，这两个项目投资1.3亿美元和4.5亿美元，按当时汇率计算，合计投资约50亿元左右。

2009年9月，上海正式公布“大虹桥”计划。 此后，随着整个大虹桥地区建设正式启动，一连串土地陆续出让，许多开发商拒绝携巨款攫取土地。 截至年11月15日，大虹桥核心区第一期土地转让完成，仅土地出让金就达到201亿元。

同样是区域规划出台后的第三年，这短短1.4平方公里的土地上，聚集了万科、瑞安、龙湖、万通、上海地产等10多位知名开发商。

表面上看，大虹桥的开发进程似乎比陆家嘴快。 但是许多领域的人表示，大虹桥迅速发展成熟的周期要比浦东慢得多。 蔡为民说，浦东开发的时候，几乎是全国力量在建设。 当时，陆家嘴有很多部委楼，有很多中央企业进驻。 相比之下，虽然大虹桥计划的立足点很好，但毕竟是区域性开发，无法与当时的陆家嘴相比。

资金流动不及其他板块

在快速发展速度相对缓慢的大背景下，大虹桥楼市资金流入的规模和数量并不比其他地区越来越多。 据该咨询机构统计，截至2009年，流入大虹桥地区的购房资金约451亿元，占购房总资金的9.5%

(数据口径:年1月1日至年7月24日，商品住宅、长风板块、古北板块、虹桥板块、西郊板块、华漕板块、金虹桥板块、七宝板块、江桥板块、赵巷板块、徐泾板块、九亭) 其中，5万元/平方米左右的房源成交约35亿元，占7.8%。 同期，大虹桥11%规模的新江湾商品住宅总成交金额达到187.83亿元，加上土地和其他收入超过200亿元。

很明显，买家对大虹桥的热情不高。

对此，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，一方面是楼市调控的主要原因，另一方面是大虹桥自身的快速发展速度，难以与新江湾等地相比。

薛建雄说，这个板块的购买价格不高，但销量也很少，这证明了大虹桥目前的快速发展速度很慢，也证明了这个地区的房价没有出现泡沫。

网上房地产数据显示，辐射到大虹桥的嘉定南翔板块表现不佳。 该板块内的朗诗绿色街区从去年12月开通到现在共销售183套，房源总套数达到666套，去化率仅为27%。 位于该板块的博卡西法庭项目自去年6月开始以来只成交了12套，只占可出售总套数的4%。

板块也有例外之处。 据21世纪房地产统计，仅今年1~7月，大虹桥范围内的一手房销售额就达到2516套，总成交额98.65亿元。 其中，长风板块成为受大虹桥辐射的最大赢家，该板块今年成交量280套，成交金额29.1亿元，占大虹桥范围内所有板块成交量的首位。

该策咨问机构以800万元的总额关注着整个大虹桥，而目前也只有长风、虹桥、徐泾、赵巷几个板块是高端住宅集中的区域。

这在一定程度上证明了大虹桥地区个别板块的快速发展空之间已经被上海房地产市场所看到，但整个地区还处于快速发展初期。

·住宅企业的视点

soho中国

soho中国在年度业绩公告中指出，上海虹桥交通枢纽是航空空、高铁、地铁等现代交通方法的汇集点，是世界上最大规模的交通枢纽和上海目前最具活力的地区。 从虹桥交通枢纽到达长江三角洲地区最繁华的城市需要30分钟左右，这个交通枢纽及其周边成为中国最具快速发展潜力的区域。

万科地产

政府给予了开发商很多支持，预计该地区内的所有地块将于今年9、10月全面开工。 当初万科拿下土地的原因是看到了大虹桥的快速发展前景。 虹桥在集团内被判断为对项目的影响很大，与陆家嘴的定位不同，但将成为未来上海最重要的cbd。

中海地产

虹桥不是概念，是实际的工程，是上海未来的心脏，需要从长远的眼光来看，现在就说“通透”为时过早。 虹桥区内的住宅项目将是未来2~3年上海最热的项目。

上海虹桥板块是除外滩、人民广场、南京路外，上海最早崛起的商圈。 建立大虹桥商务区的商圈区域经济价值迅速提升，虹桥综合交通中心带来的巨大人流，以及“大虹桥”商务区各产业链形成的聚集力，未来这片热土将成为上海西部另一繁华城市的中心。

苏宁环球

上海是长江三角洲快速发展的龙头，大虹桥是上海快速发展的龙头。 陆家嘴是金融贸易区，与大虹桥有一定差异，但陆家嘴拥有的产业集群规模效应一定是大虹桥的未来。 虹桥的辐射范围很广。 之所以被选为长风板块开发项目，是因为该板块目前上海中环内唯一与大虹桥交叉的土地，将比其他板块受到辐射更大。 虹桥给长风带来的利益是苏宁当初考虑攫取土地的首要动力之一。

·资料

虹桥是世界上第一个集航行空、高铁、地铁、道路运输为一体的交通枢纽，步行5到10分钟即可换乘。 虹桥交通中心位于上海长宁和闵行两区交界处，距市中心约12公里。

开发计划中，包括虹桥交通中心在内的虹桥商务区占地面积超过86平方公里。 虹桥商务区主要功能区占地面积达27平方公里，其中包括交通枢纽和核心区，剩下的59平方公里作为划定虹桥商务区的周边开发区，分为虹桥东、南、西、北四个领域。

预计全面竣工后，虹桥交通枢纽和虹桥商务区将对上海房地产市场各版区块产生积极影响。 从地区的角度来看，受影响最大的是附近的上海西区。

直达航班和高铁开通后，虹桥交通枢纽有利于所有长江三角洲地区城市现有商业地产和住宅楼市场未来的进一步快速发展，缩短了上海和长江三角洲地区其他城市之间的交通时间。 因此，虹桥交通枢纽对客流、物流、资金流的积极影响将加速长江三角洲地区的城市化进程。