“通州地王住宅项目3年难入市 27亿叫卖商业部分”

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经记者尚希从北京出发

如果用一个词来形容通州区的这个地王项目，也许可以说是“生不逢时”。

2009年9月10日，179次激烈竞标价、292%溢价率、位于通州区本大街的商业金融、办公项目地块最终以12.42亿元收入绿城和葛洲堤地产，实现了2009年当时溢价率最高的地王。

当时的通州，在通州新城快速发展规划的光环下，房价一夜之间突破3万元/平方米，业内称2009年的北京楼市为“通州年”。

但是，一夜之间在通州市场迅速掀起的这股潮起潮落，急速下跌，衣领的上升似乎变成了衣领的下跌。 退潮后，“在沙滩上被击杀”的，不仅仅是哪一年前跳入通州的投资者们，还有在其盛世中出生的地王。

住宅的一部分开业时间还未确定

北京通州区本大街和本北路交叉的路口，东北角为葛洲坝绿城京杭广场。

此前围绕项目外环的招牌被更换，项目北侧的2根2层柱子展现出昔日地王的霸气。 《每日经济信息》记者在现场发现，该项目已经开工，但工期还很长，处于挖洞打基础阶段。

公开资料显示，该项目建设用地面积约4万平方米，总建筑面积约28万平方米，产品类型涵盖大型购物广场、精装住宅、星级酒店和服务式公寓、5a级办公楼，项目为通州国际新城乐园

但是，取土已近3年，奠定基础也需要一年多的时间，京杭广场似乎还在等待。

实际上，这个项目公布的开放新闻中，有年下半年的，也有年12月的。 对此，记者采访了该项目的销售人员，但对方否认了网上显示的开盘日。 “现在住宅的开盘还没有决定，我想要等到明年。 ”

在绿城集团的官网上，记者找不到有关京杭广场的项目新闻。 葛洲坝集团网站上有京杭广场奠基的信息，称2009年12月30日，该项目举行奠基仪式。

与信息落后的住宅部分相比，7月18日，京杭广场传出信息，8万平方米的商业部分开始销售，目前公开价格为27亿元。

“单价相当高。 ”郭毅亚洲豪机构市场总监向记者表示，迄今为止，保利春12万2000平方米的商业总销售额为23亿4300万元，“我们可以看出开发商对该项目的信心，但目前整体抛售商业部分也是为了充裕的资金链。” 目前拥有商业房地产的项目很多，通过房屋销售实现开发利润，后续经营实现长期现金流。 ”

入市能恢复原状吗？

住宅的一部分开设时间蜂拥而至，据楼盘销售人员介绍，市场并不好。

2009年房价被透支以来，通州的房价在限购令袭击后回归原点。 即使现在市场再次发出复苏的信号，通州的房地产市场也缺乏上涨的动力。

这给高峰期诞生的通州地王带来了不自然和不安。

另外，目前京杭广场的“高端路线”已经明确，其住宅项目也不容易走“老百姓路线”。 因此，在已经发挥了足够上升动力的通州，高价的楼盘到底能否生存下去？

离京杭广场最近的两座大楼是“北京one”和“富力金禧花园”，前者的售价为25000元/平方米，后者的合同价格平均为17000元/平方米左右。 由此可见，通州楼市已全面进入汇率阶段，与其他地区目前市场的回暖情况相比，通州楼市仍将“原地踏步”。

京杭广场的销售员告诉《每日经济信息》记者，京杭广场的住宅部分主要是180~260平方米的3居室和4居室。 售价未定，离开业还有大半年，所以无论怎么定价都无法告知。

在一份《北京市通州区本大街商业金融项目可行性研究报告》中，对该项目作了如下评价。 由于该项目综合价格高，进入市场后必然居通州区内单价和总额首位，与区域内其他项目没有明显的竞争关系，但目前通州没有标志性的城市综合体项目，区域市场认可度低，人气必须集中

但从目前的市场情况来看，通州区住宅销售平均价格已经降至2万元/平方米以下。 据连锁房地产市场研究部统计数据，截至6月，通州区成交均价14172元/平方米，比上个月下降2.7%，90~120平方米住房单价偏低。 通州区的价格自3月以来维持在14000~15000元/平方米左右。

对此，郭毅告诉记者，其实该项目的土地价格并不高，按土地金额计算，楼价约为6961元/平方米。 “如果做纯住宅项目的话，现在市场还能承载。 ”但是，对于难以进入市场的原因，郭毅外长分析说，作为开发者，绿色城市一直在产品上精益求精，漫长的开发周期也可能在产品上花了很多功夫。

绿城的资金量被困住了吗？

绿城很可能认为通州是另一个“浦东”。

取得土地之初，近300%的溢价率曾使绿城陷入“是不是太激进了”的争论中。 但是，绿城集团副会长罗钉明表示，进军通州并不是心血来潮。

“2005年通州国际新城规划经国务院批准，且在区域内长期以住宅用地为土地市场主流，极缺乏综合型或商业区划，城市综合体项目更加少见。 据评估，果断入场。 京杭广场就是为了填补这个区域空而诞生的。 ”钚说。

据悉，此前北京绿城项目不多，京杭广场项目尚未进入市场，备受业界关注。

也许是因为“缺钱”而手握土地后陷入了长时间的开发循环，一位业内人士对记者表示，绿色城市目前面临巨大的资金压力，不排除这一因素。 而且，整体出售这种大体量的商业部分，可能是为了回收资金。

对于这27亿元销售的商业部分，该销售中心的员工介绍说，现在已经开始销售，如果可以介绍顾客的话，可以获得300万元的奖金。

“由于商业销售通常体积较大，销售渠道可能并不广泛，因此需要通过许多分销和大型商业销售中介进行。 ’郭毅对记者说。

对此，绿城北京相关负责人在接受《每日经济信息》记者采访时表示，项目今年主要是商业部分，住宅部分预计明年上市。 “这是整体战术的考虑。 》另外，在该项目的联合开发中，绿城和葛洲坝集团分别持有49%、51%的股份。

通州地王资料

◎位置(本大街和本北路的十字路口◎建设用地(约4万平方米◎总建筑面积)约28万平方米◎交易价格) 12.42亿元◎溢价率292%